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除了业主委员会还有谁来监管物业?
物业,业主,业委会除了业主委员会还有谁来监管物业?
发布时间:2019-02-08加入收藏来源:互联网点击:
除了业主委员会还有谁来监管物业?
回答于 2019-09-11 08:43:50
回答于 2019-09-11 08:43:50
本人不同意业委会监督物业的观点。不主张业委会接手这个差使,也不主张业主把这个差使交给业委会。
业委会监督物业的观念,某种程度上阻碍了业主自治的进程,也影响了小区物业服务的提升。
任何一个个人或组织,如果只有权力,但不被监督,结果一定是腐败。道德是靠不住的,尤其在这个内心无所顾忌的时代。
在业委会监督物业的这种理念下成立的业委会,多数是两个结果,一个是直接与物业合谋;一个是解聘原物业,选聘一个可以与自己合谋的物业。也许会有非常公平正直的业委会,笔者见到的却是凤毛麟角。
很多小区成立的业委会,也证实了这个结论,表决造假解聘物业、散布物业的不实言论、评价监督不公允、私分公共收益、免交物业费、选聘自己的关系物业等等,反而增加了小区的矛盾,让业主、基层政府对业委会心有余悸,不敢支持,影响了业主自治的进程。
几个月前,笔者接触过一个在招标物业的业委会主任,他们设定的规则就是业委会评价物业服务。
笔者提了三个问题,一是业委会是否有评价设施设备运行的专业能力,与物业观点不一致怎么办,双方会不会出现矛盾?二是业委会评价高或低,有业主怀疑业委会被收买或故意为难物业,该如何解释?三是本届业委会也许公平正直,以后的业委会遇到上述两个问题时,如何保证不出问题。
业委会主任思索了好大一会儿,点了点头。事后得知,他们没有放权,依然坚持了由业委会监督的规则。
没有业主和政府的支持,业委会很难成立。没有业委会,小区就缺少业主大会的组织者。没有业主大会,评价物业、解聘物业,就成了海市蜃楼。物业没有被解聘的压力,服务效果,就是现在投诉率最高的结果。
所以,关于监督物业,笔者的建议是由全体业主进行评价。每个人在尊重市场规律的前提下,尽量客观的做出评价,评价好就是服务的好,评价不好就是服务的不好,物业的去留与评价结果结合即可。
业委会做个合格的组织者就行,这也算是对业委会的一种保护吧。
回答于 2019-09-11 08:43:50
物业管理企业和其他行业一样,都是要受到国家各个部门的监管的。但是物业管理企业根据《物业管理服务合同》为小区物业的附属设施设备及场所提供维修,维护和管理,维护物业管理区域内的环境卫生和持续,这方面的管理当然是全体业主。
业主居住在小区里、生活在小区里,直接感受着物业提供的服务,当然对物业的服务好坏是最有发言权的。毫无疑问他是物业管理区域内物业管理活动的第一监督人。业主委员会,作为业主大会的执行机构,他代表全体业主监督《物业管理服务合同》的执行情况,因此业主委员会是小区物业管理服务活动的最重要的监督者。
政府部门的各职能部门对物业管理企业也是有严格的监管,具体如下:市场监督管理局: 监管着企业的注册登记、特种机电设备年审等市场行为;建设行政主管部门:负责行业的管理、法律法规执行情况的监督;税务局:负责物业管理企业的税收的收取和企业员工社保的收取。
直接监督和管理物业管理企业的是镇政府、街道办事处。镇政府、街道办事处物业管理行政主管部门,直接负责物业管理区域内首次业主大会会议筹备组的组建和监督业主大会会议的召开及业主委员会的选举工作;同时还是物业管理区域内重大事件联系会议的召集人;每年物业管理区域内量化检查也是由真政府、街道办事处物业管理行政主管部门负责的。从上面我们可以看出,镇政府、街道办事处物业管理行政主管部门,是物业管理企业从事物业管理服务活动的最重要的监督者和管理者。
综上所述,我们可以看到物业管理企业从事物业管理经营活动是要接受市场监督管理局、建设管理行政主管部门、税务局等行政主管部门的监督和管理。在物业管理企业从事物业管理活动的过程中,直接监督和管理的是小区全体业主、业主委员会、社区居民委员会、镇政府、街道办事物业管理行政主管部门。
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回答于 2019-09-11 08:43:50
除了业主委员会还有谁来监管物业?
最大的监督团体就是业主。
解放战争中,人民解放军为何在短短几年时间内打败了国民党军队,就是发动了人民战争,这才迅速夺取了全国的胜利。所以监督物业公司的服务,非业主积极参与不可。
从行政管理架构来说,城市的房地产管理局是物业公司主管部门,对物业公司的服务质量,各类投诉,有当仁不让的管理权。
但大家要知道,对于行政管理的职能机构来说,不可能做到日日查,月月检这种程度。无论是市级还是区级房局的处科室,多则十来个人,少则三五个人,要对所属物业公司管理的物业项目进行普遍性日常性的督导,也没有这个人力和技术。
所以相对于业主来说,管理部门对物业服务的感受不如业主来的真切。对于服务质量的监督还得靠广大业主自己。
房产局除了年度或者半年度一次普及性标准化检查外,对于物业公司的评价,主要还是引用的还是业主的有效投诉及其它职能部门的执法查处结果。比如物业乱收费,由物价部门查处,消防设施管理混乱,则由消防部门处罚等等。物业管理较好的城市,房地产管理部门也委托社区进行小区业主满意度调查。从而对所辖物业公司进行相对客观的评价。
相对于职能部门来说,最希望、最有效是小区成立业主委员会,履行其日常监管物业服务质量的职责。在日常生活中,业主发现了物业公司有关服务问题,除了向物业公司反馈外,认为重要的也可以向业委会反应。业委会收集到这类有代表性的问题,应收集归纳起来,统一与物业公司交涉,口头或发函要求限期整改。对一些物业公司无法处理的问题,业委会和社区也将会给予支持。
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