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谁来解释一下租户优先购买权？

承租人,租户,优先购买谁来解释一下租户优先购买权？

发布时间：2016-12-08加入收藏来源：互联网点击：

问题补充： 朋友买了一套房子，想要立即搬进去，但是现在发现房子还有租户，我帮忙查了一下需要租户亲笔签署《放弃优先购买权声明书》，那啥是租户优先购买权呢？要是租户不愿意签怎么办呢？大家帮忙支支招。

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

合同法法条：

第229条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。　　

第230条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

法条解读： 第239条 俗称“买卖不破租赁”，房屋所有权发生了变化，就是业主把房子卖给别人了，不影响业主和原租户的租赁合同，该租赁合同有效、继续履行，对原租户和新业主继续有效，直至租赁期满。 原本出租的房子，业主把房子卖掉以后，无非以下几种情况：

1、租赁尚未到期，原业主跟租户商量，让租户提前搬走。守法的业主，应该向租户付出违约金的代价；可能有的租户神马都没得到就被轰走了。当然，偶尔也会出现原业主与租户因为搬家问题，产生分歧的可能，有的租户就是不愿意搬。

2、新的业主买到了该房产以后，可能想着急入住，与租户协商，是否租户提前搬走，给新业主腾房。

3、新的业主不着急入住，原租赁合同继续履行；或者新业主与租户重新签订租赁合同。 楼主我觉得，跟租户解决是否搬走的问题，首先还应该是原业主的义务，因为原业主在租赁期内出售房产，肯定是给租户带来影响的。

第230条 业主在出售房产之前，合理期限通知租户。合理期限到底多长？合同法没有做出明确的规定，可能司法实践认为的合理期限大概是1-3个月左右。业主想要出售房屋，应该跟住在里面的租户打声招呼，这应该是一个通知义务。 承租人享有以同等条件优先购买的权利！简单的说，该法条的意思就是，如果有2个买家，出价一样，承租人在出价一样的情况下，享有优先购买该套房产的权利！

举例：业主预以200万的价格出售房屋，有个买家A出200万，承租人也想购买，也出200万，那在法律上，业主必须把房子卖给租户；如果有个买家A出201万，承租人出200万，由于价格比别人低，承租人就丧失了购买这套房产的机会。这就是合同法上所说的同等条件！ 应该说，合同法的这2个法条，是为了保护承租人的合法权益而设立的。

回答于 2019-09-11 08:43:50

　　《合同法》第二百三十条:出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内要通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买权利。

　　(1)仅限于房屋租赁场合;

　　(2)出租人出卖出租房屋,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人。

　　(3)出租人侵害承租人优先权的,承租人可主张赔偿损失;

　　(4)在转租的场合,次承租人与承租人都有优先购买权,二者发生冲突的,前者优先于后者.

　　最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2009年6月22日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过)

　　第二十一条规定 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任，人民法院要应予支持。但请求确认出租人和第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院则不予支持。

　　第二十四条规定 具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持:

　　(一)房屋共有人行使优先购买权的;

　　(二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;

　　(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;

　　(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。(参考《物权法》106条。

　　中华人民共和国物权法

　　第九章 所有权取得的特别规定

　　第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权:

　　(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

　　(二)以合理的价格转让;

　　(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

　　受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

　　当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

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综上，您这边应要求原房主提前十五日通知承租人，承租人在十五日内未明确表示购买的，就是放弃优先购买权。另外，这个可以跟承租人协商，比如赔偿违约金等方式。如果提前告知承租方后，仍不搬离，可以要求其腾房。

回答于 2019-09-11 08:43:50

1、租客享有优先购买权的情形：
房东要卖的是租客在租的房子，至少提前15天通知租客，让租客决定是否购买。若租客出的条件和其他欲买房的第三方所出的条件相同，就可以享有优先购买权。

比如若房东欲将房子以100万的价格转让给第三人，那么租客在出价100万的条件下是可以优先购买他正租的房子的。而在这15天内，房东是不能将房子卖出的。
但是易法通律师在这里要提醒大家注意的是：在有转租的情况下,租客与转租客都享有优先购买权。如果这二者发生冲突的,现在正租住于出租房屋的租客优先于转租人。
2、租客不享有优先购买权的情形：
（1）房子和房东和朋友等其他人共同买的，这时另一方要把整套房买了，那租客是没有优先购买权的。

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