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房屋共有人是否可优先承租人购买房屋呢？

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发布时间：2016-12-08加入收藏来源：互联网点击：

房屋共有人是否可优先承租人购买房屋呢？

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

最高人民法院关于贯彻落实《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第118条规定：“出租人出卖出租房屋应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”

换句话说，房屋承租人的优先购买权是指当出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下依法享有优先于其他人购买房屋的权利，承租人行使优先购买权应当同时符合以下条件：

1、承租人的优先购买权仅在房屋出租人有偿转售房屋时才可以行使，如果是无偿赠他人，承租人则不得行使该权利。

2、购买条件同等，也就是说，承租人在价款、支付期限和支付方式等方面向出卖人做出的承诺与其他有意购买者相同。

3、优先购买权必须在合理的期限内行使，出租人出卖出租房屋必须提前三个月通知承租人，如果承租人在接到通知后的合理时间内不作出答复，也就不再享有优先购买权。

出租人出卖房屋时，没有告知承租人未给承租人行使优先购买权机会的，承租人可以请求人民法院宣告出租人与第三人签订的房屋买卖合同，下面由小编举个案例来讲解一下：

某村村民张某和刘某共享有一栋两层住宅的所有权，李某经双方同意后承租了该处住宅，2005年3月，刘某因急需要用钱，于是向张某提出以20万元的价格出卖共有房屋中自己的产权，张某表示同意并交付了20万元，两人办理完房屋过户手续后，才将房屋买卖一事告知承租人李某，李某得知后称他也要购买刘某的产权，刘某在未通知他的情况下，将其房屋产权出售给张某的行为侵犯了他的权利，张某认为，自己作为房屋的共有人，当然享有优先购买权，这是受法律保护的，房屋租赁到期后，李某拒绝搬出，坚持认为房屋买卖合同无效，而张某则以房屋所有人的身份要求李某搬走，双方争执不下，最后，张某将李某诉至法院。

法院审理认为，张某作为按份共有人享有优先购买权，而李某作为承租人也享有优先购买权，但根据民法“物权优先于债权”的一般规则，张某的优先购买权相对于李某的更为优先，因此，法院判决张某和刘某签订的买卖合同合法有效，租赁期限届满，李某应搬出房屋。

案情分析：

在本案中，主要涉及的问题是房屋承租人的优先购买权与按份共有人的优先购买权发生冲突时，谁更优先？这里主要涉及一个民法上的理论问题“物权优先于债权。”

物权在我们的现实生活中主要包括所有权，土地使用权，抵押权等等，在本案中，张某对房屋的按份共有权既为一种物权，而人与人之间基于合同而产生的权利则属于债权，李某基于承租合同享有租住房屋的权利即为债权，由于法律认可，物权相对于债权来说具有更高的效力，因此基于物权而产生的优先购买权比较于基于债权而产生的优先购买权更为优先，因此，在本案中，法院的最终判决是正确的。

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