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到底是何原因导致房价上涨？
货币,房价,杯子到底是何原因导致房价上涨？
发布时间：2019-02-08加入收藏来源：互联网点击：
到底是何原因导致房价上涨？
回答于 2019-09-11 08:43:50
回答于 2019-09-11 08:43:50
答：#在幸福敲门看测评#
我们普通老百姓能玩的资本市场，以百万元为投资额度中枢，无非就是楼市和股市了。当然，其中的股市包括基金产品和股权一级市场。但事实上，2000年之后的20年，能够真正给老百姓带来投资收益的，却只有楼市，没有之一。
股市里，只有在曲中的狂欢。当曲终音散，总是只遗留一地的韭菜根茬和土地上满目的疮孔。其中缘由，不外是“不懂”和“不会”。因为不懂，在羊群后面跟跑，只能最终成为狼的追逐首选和最早的牺牲者；因为不会，盲从于一些财经“公知”和“股评家”的凭空臆想和妄断，只能在不合时、不合势的追涨杀跌里不断地亏损。
股市对于楼市投资者，往往也是他们的重要投资市场。所以今天，我们就“到底是何原因导致房价上涨”这个话题，追根溯源，为大家深入剖析楼市和股市涨跌的原动力究竟是什么。
【我们的观点】
无论楼市还是股市，价格的上涨都源于货币的推动，这是本源，不以人们的意志为转移。
旗帜鲜明地阐明我们的观点之后，下面为大家展开剖析：
PART 1 楼市股市中，往往被视为价格上涨推手的是他们
我们经常看到网络上关于“炒房者”和“房产中介”如何推高房价并从中牟取暴利的消息，甚至有城市为此取缔“房产中介”，仿佛20年的房价上涨都是这些人造成的。但抛去主观情绪，我们理智地、实事求是地分析，这个可能性有多大呢？我们看下图：
上图是网络在2018年据潘石屹、管清友、任泽平等大咖对国内房产总市值的判断进行梳理得出的大概结论。我们无需讨论数据的准确与否，只要没有过度偏离就够了。
根据上图，我国的房产总市值达到股票总市值的10倍有余。试想，在股市，游资热钱能够炒高几只或者更多一些的个股，但他们有能力将股市从熊市炒作成一轮轰轰烈烈的牛市吗？
我们看2020年7月16日的股市成交总额：主板市场深市成交8267亿，沪市成交6795亿；创业板成交2731亿；中小板成交3498亿，单日成交额高达2.13万亿元。在这样巨大体量的市场中，即使是公募基金和券商这样的“航空母舰”也不过是浩瀚大海中的一片树叶罢了，游资能翻起几朵浪花？
相比之下，体量是股市11倍有余的房地产市场，炒房资金和只能做经纪业务的房产中介能够有这么大的能量吗？
【小结】
在市场上，不能说楼市的炒房客或者股市的主力游资没有责任，但却绝非价格上涨的主因和内因。作为高财商的一个群体，这类人群和资金当然知道强行与趋势为敌的结果只有死路一条。他们做的，也是他们所自豪的，是顺势而为，是踏着市场一轮一轮的节拍，潮起而兴，在浪尖上起舞。
他们的责任，是起到了推波助澜的作用，在有限的时间、空间范围内推涨了房价。
从全国的空间维度和跨越20年的时间维度，“炒房者”和“中介”，只能以最佳配角的身份出席颁奖盛典，并负责为真正的主角大佬背锅。
PART 2 货币才是推动楼市、股市价格上涨的背后大佬
在与朋友的闲谈中，曾经以最简单的形容阐述货币增发推动价格上涨的经济学原理。
假设：
第一年，市场上只生产了1个杯子，货币只有5元，那么杯子的单价自然为5元；
第二年，市场生产了2个杯子，假如货币流通总量不变，仍然只有5元，那么杯子的单价只能是2.5元。只是如此，杯子生产商发现生产越多，赚钱越少，于是失去了积极性，干脆关门不干了。
为了维持良好的经济生态，“管理者”第2年只能进行货币增发。按照上年杯子单价和第二年两个杯子的生产总值要求，最基本的货币增发量是5元。
如此，市场上的货币流通总量为10元，这样便维持了杯子5元的单价不变。为了让杯子生产商更加有生产积极性，“管理者”往往将货币增发量扩大一点点。
于是，第二年的实际货币增发量达到了7元，市场货币供应总量达到12元。因12元的货币对应2个杯子，故杯子的单价因为货币的增发而变成了单价6元。
如此，杯子生产商看到扩大生产可以带来更大的利润增长，生产积极性更加高昂。
【小结】6元的单价，杯子真的是涨价了吗？其实这就是我们常提到的“名义价格”，而这6元的货币购买力与上年的5元是一致的，这6元实际就相当于上年的5元，完全没有不同。但通过货币增发，却有效地刺激了生产，推动了经济发展。
另一个角度，第1年的5元货币因为第2年的货币增发而发生了贬值。当年5元可以买一个杯子，到了第2年能够买到的，只有这个杯子的5/6了，假如这个杯子能拆分卖的话。
PART 3 资金推动房价上涨的数据验证
第二节中的例子，是以一个简单的模式解释经济生态中的货币增发现象，形象而易于理解。但在纷繁复杂的整个经济社会中，货币增发影响生产、生活资料的价格，在一个短的周期中，由于诸多环节的传导迟滞性与加权的复杂性，远不是例子中的加加减减这样简单。
但在我们长期的探索中，逐渐研究出这样一个区间公式，可以较为准确地表达房价上涨的规律：
房价平均涨速不小于“货币供应量M2增速-GDP增速”；大概率等于“M2与GDP增速差+物价上涨速度”
之所以要在M2与GDP增速差值基础上考虑物价上涨率，是由于房产即具有消费品的居住属性，又具有长期、安全、稳定特性的资产具有的金融属性。即区别于一般不易保存的日用消费品，又区别于“算你狠”、“将你军”的姜蒜这种较易保存但不宜以年计长期保存的产品。
为了便于大家理解，我们从国家统计局调取了2000年-2019年期间的GDP增长率和货币供应量M2同比增长率、全国平均房价等几项指标。看下表：
此表可以看出，2000-2019年的20年间，我国的货币供应量M2与国内生产总值GDP两个增长率指标的差值平均为5.875%。我们再看这20年的居民消费价格指数：
以上二组数据代入前文公式，分别是：
货币供应量M2增速-GDP增速=5.875%；
M2与GDP增速差+物价上涨速度=5.875%+2.23%=8.105%
我们再计算2000-2019年全国平均房价环比（较上年）增长率，如下图：
上表可见，2000-2019年期间，全国平均房价年均环比增长率为8.75%，与这20年间的“M2与GDP增速差+物价上涨速度”值8.105%非常接近，符合货币供应量变化对物价的影响规律。
【小结】
房产作为不动产，其具有的长期、稳定性特点，被资金追捧与青睐，而拥有金融属性并不奇怪；尤其是其全国庞大的体量，足以容纳市场上年年大量增加的多余货币，从而被资金所推动，价格与货币供应量形成高度相关性。
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