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是什么因素推着二手小区涨价？
二手,二手房,小区是什么因素推着二手小区涨价？
发布时间：2020-12-06加入收藏来源：互联网点击：
回答于 2019-09-11 08:43:50
对于这个问题，个人认为有很多因素，最主要因素在于国家的教育医疗等资源分布不均。
二手小区多数分布于城市较成熟区域，有好的交通区位、学区、医院、大型超市等，这些好的资源是稀缺的，如果购买新房，很多资源都没有二手小区有优势。
特别是学区房，二手小区房子拥有的学位资源早就配套好了，你只有拥有那个位置的房产才能给小孩读上好的学校。很多家长为了小孩能受到更好的教育，不惜花费比其他新小区更多的钱买老破小小区，也就导致二手小区房价上涨。
当然，也不是所有二手小区都会上涨，关键还是看你所在小区二手房所配套的资源，买房时，切记地段资源的重要性。
回答于 2019-09-11 08:43:50
问题回顾：是什么因素推着二手小区涨价？
我是{袁哥房产观}，从2016年以来，全国房价一轮普涨，而且幅度很大，不仅新房价格上涨，就连二手房也上涨，一些二手小区整体都上涨，是什么因素推着二手房小区涨价？我认为是以下因素或者准确的说是原因促使二手房的涨价。
01：市场因素新房价格的上涨带动二手小区的上涨。
新房和二手房是相互影响，相互补充的关系，但是市场还是以新房为主。
（1）周边新房的价格上涨推动了二手小区的上涨。
二手小区房价一般都是以周边新房的价格为参考，周边新房价格的上涨一定会出现传导效应，带动周边的二手小区涨价，因此一个二手小区周边有新楼盘开盘，周边的小区都会抽空询问房价，听闻新房的价格很高，他一定很高兴，认为会带动自己小区的房价。
例如日照新市区，2019年青岛路一个高端项目开盘，均价17000元左右，房价最高突破2万元，一路之隔的同是这个开发商开发的二手小区，房价接着就到15000元左右，这就是一个明显的例子。
（2）新房的限制，增加二手房的需求，助推了二手房价格的上涨。
现在的新房大都是预售，也就是以期房为主，都需要2到3年的建设周期，而一些因为结婚或者孩子入学，需要马上入住，因此就会选择现房，也就是二手房，尤其是棚改和城镇化，棚改选择货币补偿的，需要马上入住，很多就会选择二手房，包括城镇化进城的农村居民，都是选择二手小区的主要购房者，这些大量需求，不仅推动新房房价的上涨，也推动了二手小区价格的上涨。
02：城市化进程，使一些二手房小区成为核心位置。
这些年随着城市化进程，很多城市都经过大拆大建，同时城市范围不断扩容，经过摊大饼式的发展，剩下的一些二手小区，位置变得重要，如一些大城市里二环里的小区。三四线城市市政府附近的小区。这些老小区由于城市变化，周边的配套齐全，成为城市发展红利的实际受益者。
（1）区域价格推动了二手房小区价格的上涨
由于二手小区的位置，区域的价格上涨，同时也带动了这些二手小区的价格。
如我居住的日照市为例，新市区的区域价格在15000元左右，在新市区的一些老小区的价格也随之上涨，有些在学区的加持下甚至比新房的价格都高，如一个叫荣誉世嘉的老小区，至少15年以上的二手小区，由于是北京路中学和实验高中的学区房价到了20000多元。
（2）完善的城市配套，及购物出行的便利成为二手房小区的附加值。
一些二手小区由于完善的配套，增加了小区的附加值，吸引了一些购房者，也使房价上涨。
03：学区房的带动。
一些二手小区的房价上涨，甚至飞涨，都是一种特殊的住房，它兼有居住，入学。投资这三种属性，是二手小区房价最大的推手和因素。而学区房的带动主要有以下两种情况：
（1）一些二手小区本身就是学区房
一些二手小区由于在当地名校的学区范围，因此身价倍增.
(2) 周边学区房也会带动二手小区的涨价..。
而一些二手小区虽然不属于学区，但周边的小区是学区，虽然房价没有周边的学区房价上涨的那么高，但是同样上涨。
04：中介的推动作用，加速二手房流动性和价格的上涨。
（1）中介的发展，形成了完整的闭合及迅速的发布房源，匹配买卖双方成交，使流通顺畅。
房地产的发展也也带动了相关产业的发展，尤其是与房产密切相关的中介业务，这些年中介由于进入门槛低，得到了迅速发展状大，从房源的收集，发布。线上线下的结合，更由于门店分布范围广等优势，能够快速的匹配买卖双方，并协助两方沟通交易，办理按揭和过户，已形成了完善的交易链。中介的兴起为二手房的快速流动提供了基础，二手房快速流动也使二手房小区的价格上涨。
以日照为例，几乎每个小区的门口都有几个甚至10几家中介门店，本地大型中介多家，每个门店都有几百家加盟店，个别中介机构业务开展全国加盟和海外加盟。
（2）中介的业务竞争，使二手房房价上涨。
有人说二手小区的价格是由周边中介决定的，虽然有些夸张，但是不无道理，二手小区价格高的小区，周边的中介一定是厉害的，反之二手小区价格低，中介也一定相对弱一些。为了收集房源，不同中介之间展开竞争，抬高房屋挂牌价，无形中也使二手小区价格上涨。
05：投资需求和改善需求是推动二手房涨价的主要因素及直接原因。
（1）投资需求以出租和保值增值为目的，最终都是以出售赢利为目的。
投资者只有房价上涨到自己的预期才有可能出售，由于投资者的待价而沽，囤积居奇的炒作行为也使二手房价上涨，因此国家一再三令五申的强调“房住不炒””，主要是防止二手房的大幅上涨。如今年深圳一些小区业主联合中介，集体抬高二手房挂牌价，从中牟取暴利，到深圳有关部门的严厉打击
（2）改善需求中的置换对于置换房屋价格的期望值过高。
改善需求成为购房的主要需求已是共识，改善需求中的很大一部分，都需要把原有的房屋卖出，然后才能购买新房，由于新房价格不断的上涨，二手房业主为了拉近旧房置换新房的资金投入，也不断的调高自己的二手房，使二手房小区的价格上涨。
06：土拍市场的火热也是推着二手房小区涨价的因素。
房地产的快速发展带动了土地价格的上涨，土地价格的上涨，由于房屋成本的上涨，房价上涨，周边的二手小区的价格也随之上涨。
仅以2020年4月为例，在地方供地规模明显加大、重点城市商品房交易回升的市场背景下，，不仅成交规模快速激增，溢价率指标也快速上行，本月成交溢价率已涨至15%以上。
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