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全款买的房，房产证还没有下来，现在我想卖，合同可以直接更名吗？

开发商,产权证,还没有全款买的房，房产证还没有下来，现在我想卖，合同可以直接更名吗？

发布时间：2019-02-08加入收藏来源：互联网点击：

全款买的房，房产证还没有下来，现在我想卖，合同可以直接更名吗？

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

不动产权证还没有出来，是否可以买房呢？这是很多买房人要思考的问题。这个问题说简单也简单，说不简单，也会有复杂的成分在里面。

没有不动产权证的房子，是不能交易的，而你是否采取另外的方式交易，那就看什么情况了，有时候会存在较大的风险。

没有产权证的房子如何交易，这里谈谈我的观点。

没有产权证的房子不能上市交易

我们说房子要交易，必须满足交易的条件，那就是明确的产权，并且有产权证作为产权交易的依据。

你的房子开发商还没有给你办理产权征的，不能满足商品房买卖交易的必要条件，因此，是不能上市交易的。

房产证还没有下来，现在我想卖，如何交易

不太清楚你这房是否已经交房，或者交房还需要多长时间。这里就存在几种可能。

❶、已经交房

如果已经交房了，按照一般产权证下来的时间来判断，开发商交房后3～5个月产权证就可以下来，那这种情况下，你可以和买家先签订一个买卖合同，等产权证下来后就可以产权过户。

❷、还没交房

如果还没有交房，那产权证下来的时间就比较长，交易的时间也会比较长，这中间就会存在比较大的不确定性。

如果你和买家签订合同的话，卖家没有太大的风险，但买家就会承担巨大的交易风险，这就看买家是否愿意和你签订买卖合同了。

❸、是否可以直接更名

只要产权证还没有下来，就可以更名的方法进行交易。

业主向开发商提起退房申请，开发商同意后，开发商到不动产登记中心退还网签；成功退还网签后，开发商再和新的买家签订买卖合同。

由此可见，产权证还没有下来的时候，是可以更名的。

但这里有一个问题，你更名的时候，必须要开发商到不动产登记中心退网签，如果开发商不愿意到不动产登记中心退网签，你这套房就无法更名，新的购房人也不会和开发商签订《商品房买卖合同》。

更名的时候，需要注意的问题

更名必须由开发商到不动产登记中心去退还网签，退还网签后，开发商才能和新的购房人签订《商品房买卖合同》，这里你要注意两点：

❶、你交纳的大修基金和契税开发商要退还给你

开发商在退还网签的时候，大修基金和契税，税务部门是要一起退还的，如果你不懂这个，开发商就会把这钱用在其他地方，不会退还给你。

❷、新的买家一般不能做按揭贷款

开发商退还网签，只是在不动产登记中心退还了网签合同，并不和经济发生往来关系。你购买的这套房，购房款已经支付给开发商了，开发商已经把这房款提交到公司的财务报告里了，不能重复计算这套房的房价。

因此，你在更名的时候，只是更改不动产登记中心的网签合同，并不改变开发商的财务报表，新的买家，是把房款直接支付给你，而不是支付给开发商。

开发商也不会配合新的买家到银行去做按揭贷款申请，鉴于这样，来买你这套房的买家，一定要支付全款而不能做按揭贷款。

从上面的几点分析来看

房产证还没有下来，现在想卖房，是可以直接更名的，但更名的前提条件是，开发商接受你的更名申请，新的买家必须全款支付购房款，满足这两个条件，你就可以更名了。

当然，这也是我个人观点，仅供参考。欢迎各位对这个问题在下面留言，发表你们的观点和意见，相互交流和学习。

回答于 2019-09-11 08:43:50

已签定合同的房，大部分已难更名，不过个别房源（在一定时效内）可以在房管局撤掉网签备案，然后重新按新房流程卖给其它人！

也就是说，如果房产证未下来，基本90%的房是不能网签更名的，那有没有其它方法可以做到间接”更名“？

首先，需要原房主走一下”退房“的流程，和开发商约定看能否退房，有的开发商房源卖得比较快，会基本同意能退房，但会扣除一部分违约金， 然后房企开发商，正常向房管局申请撤销备案，接着房管局审核通过后，网签备案状态公示一段时间，就成为”新房“状态。

但这个”新房“状态，就变成了开发商的新房源，开发商按他们自己的流程重新出售，而不是和你这边直接更名的。

所以，题主如果要“间接”网签更名，可以咨询下退房撤网签流程，看要承担多少违约金和手续费，然后退掉房源，开发商约定相应的时间内退掉大部分款项。

也就是说，能平价“转让”出去最好，如果不承担违约金的情况下，直接退房或者改网签，基本不可能，售楼处人员也嫌麻烦！

回答于 2019-09-11 08:43:50

谢邀。两种情况，两种方式处理。一是如果购房合同还没有到住建局备案，只需要找开发商就可以了，重新让开发商与新业主签订一份购房合同（同时老的购房合同作废）就可以了，这要看开发商的心情，有的开发商同样要所谓的过户费，虽然不合法合规，否则他们也不愿意给你办理；二是如果购房合同已经向住建局备案，就要走房屋买卖手续了，该交税缴税，正常办理就可以，这个不需要开发商办理所谓的过户手续。只是完成切割后新业主要将过户手续的复印件交于开发商，待房屋竣工验收后好办理不动产登记证书。就这样！

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