您现在的位置: 首页 > 网站导航收录 > 百科知识百科知识
初次购房，有什么买房经验或者买房需知可以分享吗？谢谢？
房子,自己的,问题初次购房，有什么买房经验或者买房需知可以分享吗？谢谢？
发布时间：2019-02-08加入收藏来源：互联网点击：
回答于 2019-09-11 08:43:50
教你几个实用的买房经验，价值百万！
几年前，我在一个开发商那里看上了一套房，买下之后，我就电话告诉身边的朋友，但很多人并不认为那是一个值得买的楼盘。然而，其中一个朋友后来也在那个楼盘跟着我买了一套，他连房子也没看，直接下定。
当时那个楼盘开发商连路边的杂物都没有清理就开始卖了，花园很小，没有游泳池，也没有配建幼儿园，就那么光秃秃几栋楼，很多客户来了之后都没买，但我认为有机会大幅升值，就大胆拿下了。后来，这套房的确给我带来不错的收益，那个跟着我买房的朋友，一下子赚了一大笔钱，所以他当时非常感激我，至今我们还经常讨论房子的问题。
那么当时我基于什么判断，敢于买下那套房呢？普通人又该如何评估房子是否值得买呢？
今天我写了一篇微观实操类文章，教大家分析不同类型房子的上涨逻辑。请您耐心阅读，一定受益匪浅，如果方便，请转发给亲友，非常感谢。
拆迁房
拆迁房，真正赚钱的机会在于在大家都不知道那里要拆你就提前买好了。如果所有人都知道那里要拆，你才去买，那已经Price in ，也就是这个利好已经体现在价格上，再买入基本赚不到大钱了。
另外，买拆迁房，千万不要等政府来拆，然后拿赔偿，最明智的是什么呢？就是趁公布拆迁范围或开始丈量面积，宣布赔偿标准的时候，高价卖掉，然后去搞一套正儿八经的商品房。因为拆迁房，要等政府来拆，然后拿赔偿是漫漫无期的，郊区大把平整的土地，不到万不得已，政府是没有动力搞拆迁的。
学位房
曾经有很多朋友问我，到底是买市区学位房，还是郊区新房？我的回答是：学位房年年涨，涨幅3-8%；郊区新房三年不涨，一涨顶三年，涨幅30%+。
换言之，学位房上涨是最有确定性的，几乎可以断定今年买，明年一定涨。为什么呢？
因为家长一旦买入，孩子不读完9年义务教育，他们是不搬家，不卖房的。他们买入一套，市场上就少一套，家长摁着不卖，二手房供应就少了，等于变相炒房，所以价格年年都涨，哪怕楼市调控也不会大幅回调。
值得注意的是：学位房的确年年涨，但是如果它的价格突然出现大幅回调，就是中国楼市崩盘的信号。大家记住，如果出现这种现象，赶紧卖房套现走人，离场避险。
地铁房
地铁房涨得最猛的一波，就是通车之前，一旦通车，它的涨幅就不如前了。所以买房投资，如果你是博升值，尽量买有地铁规划的郊区板块，在刚需还没关注的时候，你先去低价建仓，买好几套，等待将来地铁利好兑现，价格上涨。
对于已经建好地铁的位置，哪里涨得最快呢？距离该城市高端就业中心5-8个地铁站的范围。因为这些人群的购买力是最强劲的，他们愿意为通勤支付高溢价。广州天河珠江新城、深圳科技园等等都是这写城市的高端就业中心。
另外，买地铁房之前，建议你亲自去坐坐地铁，一直坐到终点站。在终点站下车的时候，如果你发现下车的人非常多，那么终点站到市区地铁沿线的楼盘，升值潜力都非常大，反之，则很小。典型的例子就是武汉光谷，作为末尾几个站，光谷早晚上下车的人非常多，所以那里的房价涨幅一直不错。
老破旧或楼梯房：
这类型房子，真正赚钱的机会在于地段潜力，前提是房子仍未丧失居住的舒适性，可以作为刚需人群的选择之一。
所以买这类房子，一定要买地段好的，并且楼盘的外立面不能“破相”，出现瓷砖脱落又或者窗户生锈，否则很影响接盘客的观感，将来卖不起价。
另外，楼梯房的楼层记住“金三银四”的原则，三楼是最好的，其次是四楼。楼梯房顶楼，除非7.5-8折又或者可以高评低首付，否则不考虑。
小产权房：
2015-2016年，深圳商品房翻了一倍多，小产权也跟着翻了一倍多，所以别说小产权没价值，涨起来，一样一样的。
很显然，假设原来A房是商品房，价格200万；旁边的B房是小产权，价格是35万，没理由A房涨到了400万，B房还是纹丝不动的。为了维持合理的价差，小产权也会跟着商品房上涨。
小产权赚钱的机会在于：它不限购！有钱就能买，可以囤大量的面积收租。我身边有几个在深圳的朋友就是专门干这个的，为了让毕业生有地方住，他们操碎了心，将整栋小产权买下来，然后装修好一套套租给大学毕业生，单间月租1500，一层有9套，一栋楼有8层，一个月租金也有十来万。没事就在城中村路口穿着拖鞋闲逛，有事就带人去看房。
法拍房
一、法拍房有哪些风险？
风险 1 ：清户风险，原来的房东在里面赖着不走。
最高法专门出台过唯一住房是否可执行的司法解释，简单来说就是，如果被执行人确实只有这一套房可住，没有别的地方可去，就不要强制执行。所以想赶是赶不走的。
风险 2: 其他债权风险
就是你拍了之后，有别的债权人过来，说这个房已经提前抵押给他了，有单据，日期比法院查封日期还早。
从法律上来说，不能伤害善意第三人利益，如果这个事实属实，也是需要保护这个债权人权利的。如果原房东又没有其他的可执行财产，那么很可能再拿这个房子做文章，尤其是如果拍卖了付款了，法院还没有给建委送协助执行通知书时，遇到这个情况，很难出协助执行。
风险 3: 租赁风险
你拍了之后，有人过来说这房子之前租给他们了，签了20年租约，如果违约需要支付巨额违约金。
法律上有个原则是“买卖不破租赁”，理论上你买了这套法拍房只是拥有了所有权，原来的租赁合同还得继续，如果违约你应该是支付违约金的。当然，你也可以向法院去主张这个违约金的金额是否是合理的。
如何降低法拍房风险？
上面的风险碰到了，都比较难处理。所以降低风险最主要的原则，就是规避风险。下面分享给大家最基本的买卖原则：
原则1 ：案子要是个好案子。
最好的案子，就是官员贪腐被抓起来判刑的这种，因为有几点优势：
（1）当事人本身一般入狱了，亲属也都避之不及，没人愿意给你惹事。
（2）这种房子一般户型、装修、位置、小区环境都比较好，原因你懂的。
（3）当事人一般没有什么债主，原因同上。
最差的一种案子，就是非银行的借贷纠纷，也就是当事人跟担保公司、小额贷款公司之类的借款纠纷，这种案子意味着当事人可能会很多潜在的债务，后患无穷。
至于刑事犯罪入狱的案子，也是最差的案子之一。主要是当事人没准过几年出来了，回来找你麻烦。或者在号子里，找些社会人给你添乱。其他的普通合同纠纷或者银行借款纠纷的案子，这种安全性适中。银行借款纠纷中，由于银行对于抵押房产管得严，较少存在二次抵押的风险。普通合同纠纷，当事人一般是生意人，生意人怕惹事，一般不会主动添乱，但也存在其他债权人风险。
下一篇：返回列表
相关链接 |
||
| 网友回复（共有 0 条回复） |