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今年的福州房价适合抄底吗?几月?
马尾,抄底,房价今年的福州房价适合抄底吗?几月?
发布时间:2020-12-06加入收藏来源:互联网点击:
问题补充: 疫情之后都在说房价的事,到底是升还是跌还是短暂性的下降?
回答于 2019-09-11 08:43:50
回答于 2019-09-11 08:43:50
福州市区房价已经两年没涨过了,疫情之后,由于很多行业受到疫情影响,部分以前高收入群体,比如餐饮、服务等中小企业个体户等收入受到较大影响,房地产需求同时受到影响。福州房地产市场在这几个月确实下跌了不少,特别是二手房市场,下跌趋势明显。
适不适合抄底,如果单就新房来说,个人觉得不同板块要单独分析。
传统的市中心版块,如鼓楼、台江、晋安二环、金山、老仓山等,房价已经比较高了。二环内新房基本上都是3万左右的均价浮动。由于福州市区大量的安置型商品房库存和有限的高收入群体,市区除学区房之外的房子近两年内升值空间已经不大。福州毕竟是二线城市中较弱的,三年之内,二环内涨到4万以上不现实,因此短期看,也不适合抄底。
那么,二环外的市场呢?二环外热门市场主要包括五四北、马尾江滨东、上街、南屿、荆溪这几个区域。
先看五四北。五四北目前有着体量非常大的商品房库存,价格都在2.2-2.7之间。这个价格适合城市小新贵阶层,那么五四北有这么多的小新贵收入群体吗?答案是否定的。这些年五四北的商品房主要靠鼓楼购房群体外溢,是福州著名的睡城。五四北本身是没有产业集群的,而这些鼓楼的产业集群增长速度并不是很乐观,还是主要集中在五四、华林。新兴产业被仓山、晋安、高新区等区域吸走很多。所以导致五四北出现明显的需求不足情况。但是从2017年到2019年,五四北大山深处拍了上千亩的商品房用地,供应增加,需求却不足,五四北面临着巨大的库存压力。如果在短期内,五四北没有重大的教育利好、产业配套利好等,这个版块的房价上升空间并不大,除非开发商亏本降价,否则没有抄底的可能性。
再看上街、北南屿。上街片区的价格被市里面控制在均价1.9以下。这是相对比较特殊的。北上街2019年拍了几块地,楼面价相当低,因此如果今年开盘的话,还是有抄底的可能性。重点来分析高新区部分,高新区是比较特殊的。第一,它的教育资源质量提升明显超过其他郊区版块,总共投入在23个亿。第二,高新区是有产业配套的,这个产业不光来自于高新区几大产业园,还包括师大、福大等大学城教师需求,还有仓山金山工业园的刚需。因此,高新区为什么这些年开盘销售情况很好,除了价格被压之外,需求旺盛也是最重要的因素。那么高新区目前1.9左右的均价适合抄底吗?我认为,高新区的绝版江景房、高品质地铁房、小户型等非常适合抄底,现在这些房型价格基本在1.8左右,未来三年内二手房价必然涨到五四北的水平。所以,有资金实力的可以选择这些房型投资。
再看马尾。马尾本身就是城区,而且离未来的城市副中心距离最近,版块价值不必说。但是马尾最大的问题是本地人口较少,全区仅仅20多万。周边能辐射、外溢的只有晋安东片区的客户,仓山南部自身商品房、安置房库存就很大。马尾产业以工业为主,新兴产业不多,所以马尾这几年房价一直位居市区尾部。未来,随着仓山东部办公区、江南CBD等区域的建成,马尾东江滨会迎来新的发展区域,现在1.8左右的价格未来上升空间还是有的。因此,个人认为,东江滨的沿江一线江景房和地铁1号线沿线的商品房存在升值空间。但是,马尾旧区虽然现在价格在1.5以下,但是由于城区地理辐射半径有限,未来上涨速度会比较慢。
最后看荆溪和南通。荆溪客户基本上都是靠软件园。个人对于这座大山里的软件园未来发展速度保持谨慎态度。因此,地缘客户需求一般。当然,荆溪也是地铁5号线终点,刚需客户还是有的。但是荆溪生活、教育、城建等配套相对于高新区来说,已经落后了五年,版块价值并不是很高。现在荆溪片区1.5万左右的房价,未来增长空间在4000元以下,短期内不适合抄底。再看南通。南通其实和荆溪类似,目前均价也相似,南通的优点在于地缘客户可以比较广、腹地宽、也有江景,缺点是没有地铁,对面的仓山南部目前建设并不是很成熟。加之本身城建、教育等较落后,短期内增长空间也不大。最主要是南通目前商品房存量也大,升值空间有限。因此,南通的房价如果不是开发商降到1.3以下,那就不适合抄底。如果南通房价在1.5以下,还是很适合刚需的,比贵安强太多。
至于二手房,个人觉得福州二手房市场会一直平稳,部分区域会下跌,核心板块次新房、次学区房今年比较适合抄底。
回答于 2019-09-11 08:43:50
房价会不会跌,与投资经济性无关,与市场预期有关。
就目前福州市房产的投资经济性而言,房价打2折才勉强有意义。
以5A写字楼为例,目前平均出租率60%(未来还会下降),房租60元/平方,扣除空置率与空置期间物业费(20元/平米)实收到手不到30元/平米。5A写字楼市场价3万元/平米,但以30年贷款计,保本价为每平米6000元。以100平方米,300万元、首付30%计。相当于:帮租房者白垫90万首付,每月还要倒贴8500元。而且还要求别人长租。
以此类推,市区勉强有经济性的房价不超过7000元/平,郊区不超过3000元。
问题在于,30年后,你还能保证市区仍有当前的人气么?
炒房者长期幻想房价爆涨,这是不现实的。总体上,当前价格只要不涨,持有十年就亏损殆尽。
回答于 2019-09-11 08:43:50
今年不适合,还是高位
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