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各位大神有谁懂房产分析，今年整体的房产走势会呈什么样的趋势？

房价,城市,疫情各位大神有谁懂房产分析，今年整体的房产走势会呈什么样的趋势？

发布时间：2020-12-06加入收藏来源：互联网点击：

销售均价涨幅榜，长三角占一半。倒挂是短期机会，但目前一二手房价倒挂将全面收窄，苏州、上海新房价与二手房价的比是0.79。目前，很多城市倒挂项目数量正在减少，成都有五个城市新房相当于周边二手房七三折。

顶豪北京占比全国半壁江山。20万元/平方米以上的项目全国有16套，其中上海6套。目前，中国顶豪产品数量并不如想象中那么高，毕竟中国顶豪阶层数量并不如想象中那么丰厚。

百亿神盘有十个，创新高。比如济南、重庆、昆明的融创文旅盘三个都超过百亿元。

二手房崛起。上海、厦门二手房成交面积比一手多一倍。

二手房价格涨不动。基本都是跌多涨少，2019年各大城市二手房房价下降压力很大。

刚需仍是主导，改善需求有提升。2019年房地产产品成交结构中呈现上述特点。

百强房企增长失速。2016年，百强房企增速为50.8%，2017年降至40.5%，2019年近乎出现断崖式下跌，只有6.5%。如果百强增速回归到10%以下，那么整个房地产行业的增长很不乐观。

投资日益谨慎，9月开始踩 刹车。拿地整体回归二线，二线供应土地非常有限。去年二线拿地占比38%，今年超过45%。

上半年拿钱，下半年没钱。今年房企整体资金压力巨大，融资额从上半年4600亿元大幅降到2800亿元左右。

百强房企开始清算重组。2018年破产文书申请458个，2019年这一数字上升至520个。清算重组赶早不赶晚，早清算还能有一定的价值，晚了可能会面临非常被动的局面。

单盘产能下降，竞争加剧。典型房企在售数量开始增加，单盘产能从过去2016年10亿元降低到如今的5.9亿元。

常规手段失效，卖房就是靠渠道。2019年渠道占比50%，渠道佣金大于2.5%，甚至超过10%。

一线城市是租赁市场的核心。一线租金贵三倍，北京的租金坪效是重庆、合肥的四倍，北京的套均租金是重庆、合肥等城市的四倍。此外，租房都不愿意去远郊，上海中心区域的租赁大约占据了68%，因此长租公寓一定要聚焦中心区域和地段。

长租公寓估值回归起点。包租模式下，公寓市场收购估值变化从起步期的10万元/间到泡沫期的30万元/间，再到如今冷却期的不足10万元/间。

产业地产，青岛供应最多，深圳地价最贵。价格上来说，深圳产业地产的地价最高，超过600万元/亩，为南昌的40多倍。

一 、2020年房地产走势预判

2020年是中国房地产市场最新一轮周期性调控的第四个年头，此时有房一族的红利正在消退，投资一线城市躺赚不赔的时代即将远去。

未来中国房价走势如何，2020年哪些城市还有投资价值，什么样的房子会在周期调控下继续贬值？

1、政策面继续维稳

2020年全国房价总基调依然是 稳字当先。

房价涨跌主要看市场供需，一线城市如北上广深，强二线城市杭州、天津、武汉等人口净流入大、供小于求，自然房价坚挺。

2019年12月12日，中央经济工作会议中，再次强调要促进房地产市场平稳健康发展。房价的调控政策中，房住不炒、因城施策、稳地价、稳房价、稳预期依然是主流方向。

中央正在探索房市长效管理调控机制，从2019年各城的表现来看，因城施策、一城一策与 三稳并非空谈。

2019年年底，震荡一年的深圳房价突然暴涨，深圳多个小区业主抱团涨价，并声明 谁报价低于10万，邻居们集体跟他绝交。对此，深圳住建局迅速回应，首次将大棒落在了房主身上，对涉事小区暂停二手房网签，同时规定房价涨幅超过5%买方可投诉。

规定涨幅上限虽然矫枉过正，但却反映了地方政府在一城一策指导方针下，稳定房价的力度与效率。

抑制房价过快上涨，监管层不仅发力需求端，供给端也在压制。

从2017年底开始，中国政府就通过金融监管收紧了房企的融资渠道，迫于现金流压力，自2018年以来，房企们都在挥泪大甩卖，但去库存依然艰难。

开发商们已经做好了2020年销量增量继续回落的准备，拿地节奏也变得更加缓慢。

中国房地产决策资询系统（CRIC）监测数据显示，截止2019年12月27日，全国三百城市土地累计成交量与2018年全年的成交量仍有较大的差距，而且土拍热度持续在低位徘徊。

2020年，银保监会对房地产领域的融资风险监管力度仍在加强。元旦刚过，北京银保监会对金融机构的房地产授信业务再次提示风险，严禁金融机构向高杠杆房企放贷。

2、一二线城市房价不会大跌

虽然监管层严防死守，但2020年一二线城市房价大跌也几无可能。

中国地方政府主要靠房地产拉动经济增长，虽然近两年中央对地方的政绩考核已经强调 不唯GDP论，实现有质量的经济增长，但如果房价一直下跌，土地流拍或降价严重，地方政府根本没有钱实现经济增长。因此，一城一策控房价是一个地方政府和中央长期博弈的过程。如三亚、南京、天津等城市就在一边控房价，一边积极推出宽松的人才落户新政，曲线刺激房地产市场。

而且， 买涨不买跌是多数老百姓的投资心理，如果房价在2020年无止境下跌，市场观望情绪越加浓厚，最后导致恶性循环，房地产市场就会面临崩盘危机。一旦老百姓宁愿不要房子也不还房贷时，接盘侠就变成了银行，这违背了央行一直强调的守住不发生系统性金融风险的底线。

为了维稳，2020年1月6日，央行给市场发布了降准红包，将下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，释放长期资金约八千多亿元。这次降准并非定向，除了支持实体经济，降低社会融资成本，房地产行业融资和老百姓购房信贷都有可能受益。

多家机构预测，随着降准带来的市场流动性和银行资金成本的下降，2020年，首套房贷款利率会有一定程度回落。

3、告别普涨，迎来特长生时代

总体来看，2020年，三四线房价回归理性，一二线仍然会成为领涨全国的主力。其中，一线城市房价，深圳比北京上涨空间更大，重点热门区域仍然在长三角和大湾区。

虽然三四线房价依然不被看好，但长三角和大湾区，特别是大湾区的佛山和长三角的金华，土拍热度依然不减。这两块地区土地月成交溢价率均在15%以上。而区域经济实力较强，投资风险较小的汕尾、湛江、南通、徐州等地也更受地产商追棒。

过去的一年，开发商没有等到金融机构的资金放水，刚需、炒房客也没有探到一线房价的底线，但这不影响整个社会对房价的关注与热情。

进入2020年，楼市的利益相关方都在祈盼着踩准房价涨跌的节奏，再次分享中国房地产市场的红利。但无论房地产行业，还是中国房价，都在政策的大手下渐渐回归基本面。

2020年，限购、限贷、限售、限商、限价，房价调控政策 五限谱仍将持续。

在高压政策下，房价震荡下跌，多数购房者不再被恐慌的市场情绪牵动，而是选择更加理智的多看多选，这时房子的价格回归到价值层面。

2019年，北京房价普跌，但核心区房价仍然坚挺。未来，地段、学区、品质、物业服务等多种维度都将影响一套房子的价值，尤其在一线城市，由市场炒热的盲目普涨将很难再现。

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