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普通人买房，也是商贷越多越合适吗？

首付,贷款,利率普通人买房，也是商贷越多越合适吗？

发布时间：2020-12-06加入收藏来源：互联网点击：

问题补充： 房款总价170万
我的观点:首付50万，公积金贷款40万，商贷80万
家人观点:首付80万，公积金40万，商贷50万
家里人觉得如果【商贷利率】超过【银行理财产品】利率不如多付一点首付，少贷一些商贷。

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

对于买房商贷多一点，还是少一点这个问题，其实很简单。资金充裕，首付可以多付，那就商贷少贷30万，资金紧张，那就商贷多贷30万元。具体我们来根据不同情况来分析一下，贷多贷少还是要取决于家庭资金实力和贷款利率。

一、家庭实力强，资金充裕。根据题主所说的情况，你的观点是首付50万元、公积金贷款40万元、商贷申请80万元，而你家人的观点是首付80万元、公积金贷款40万元、商贷50万元，说明家庭实力还是可以的，在资金没有其他用处的情况下，能少贷的就少贷30万元，减少每月贷款月供。如按贷款80万，30年期限，5年以上商贷基准利率4.9%，公积金贷款40万利率3.25%来计算，等额本息法每月还5987元，等额本金每月月供7683元以后每月递减。如按贷款50万，30年期限，5年以上商贷基准利率4.9%，公积金贷款40万利率3.25%来计算，等额本息法每月还4395元，等额本金每月月供5625元以后每月递减。两者之间每月月供相差408元、2058元，贷款少了每月月供就相应降低了。

二、根据贷款利率高低来决定商贷金额的大小。

根据当前商业性住房贷款利率按五年期LPR4.75%水平计算，因多贷了30万元商贷而节省少付出的资金30万，其用于投资理财的收益率至少要高于4.75%以上的水平才行。

目前央行公布的存款基准利率为，活期存款利率是0.35%，三个月定期是1.1%，一年期定期是1.5%，三年定期存款是2.75%。各家银行的利率水平为：活期利率：0.3%到0.35%之间，个别银行能给到0.42%的利率。三个月定期存款：1.4%到1.55%之间，个别银行能给到1.6%；六个月定期存款：1.6%到1.75%之间，个别银行能给到1.95%；一年定期存款：1.5%到2.25%之间；两年定期存款：2.35%到2.94%之间；三年定期存款：2.75%到4.12%之间，个别银行能给到4.5%；五年定期存款：2.8%到4.3%之间，个别银行能给到5.45%。绝大部分利率均低于4.75%。即使大额定期存款利率，各家银行上浮幅度最高也不超过55%，利率也不会高于4.75%。国债，三年期国债利率4%，五年期国债利率4.27%。理财产品收益水平也4.5%左右。当然一般股份制小银行则有利率5%左右的一些存款产品，但其风险度会较高些。因此一般大银行还没有超过4.75%的利率。在没有更合适、收益水平比贷款利率更高的项目投资的情况下，还是选择少贷些更合适。

三、个人收入情况来确定商业贷款量。据前面测算，商贷多了30万元，按等额本息方式和等额本金方式计算，每月房贷月供要5987元或7683元，比贷50万元每月月供多了408元、2058元，相应增加了个人每月负担。对银行来讲批贷时规定房贷月供不超过月收入的50％，但是实际执行的时候会因家庭情况而异。也就是，房贷月供与收入比例要因家庭情况而异。一般月供控制在收入的50％比较合适，为了不影响生活质量，建议将房贷月供控制在收入的30％左右。30％是舒适线，这样可以在不超过警戒线的基础上，能根据自身情况做出调整。因此你个人月收入如果达到万元以上才能申请80万的商贷，如不足建议控制每月月供负担，申请商贷50万元比较合适。

总之，普通人买房，不是贷款申请越高越好，而要根据个人收入水平、房贷利率水平等来综合考虑确定才行。

回答于 2019-09-11 08:43:50

其实这个问题，题主本人和家里人已经考虑的比较深入了，我提一下几个建议：

1、未来几年房产还能不能对抗通胀？


在过去房子一定是抵抗通胀的最好资产，这个不用做过多的解释了。但是未来呢，很难说。房地产自2017年开始调控以来至今已经超过三年，即便是受到疫情的影响也没有动摇政策的执行，近期我们仍然看到国家从调控角度还是坚持“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”的政策。这些都表明至少从政策角度房地产很难在出现以往的价格增长了额，因此从这个角度分析，想通过房地产跑赢通胀很难。

2、个人如果理财能不能没有跑赢贷款利息？

这点也很关键，当前的贷款政策如果是首套的话，利息应该在4.9%左右，如果是银行保本保收益的产品很难达到这个利息。

因此如果想通过理财跑赢贷款利息肯定需要承担一定的市场风险，这个就需要看个人理财的能力了，因为市场上一些成熟的投资人，是可以保证8-10%的投资回报的。

3、综合以上两点，改如何操作？

分析完这两点问题就简单了，如果个人在理财上能够保持高于贷款利率，那毫无疑问建议多贷款，因为房子对抗通胀的价值当前也不是很明显。

但是如果个人理财收益低于房贷，那么即便房子对抗通胀的价值不明显，也建议多付首付，因为钱放在家里贬值速度更快。




以上是一些建议，希望能帮助到题主，请关注我@陈先生的复利人生，我们一起透现象、看本质，望见新世界！

回答于 2019-09-11 08:43:50

先明确立场:同意你的观点，少付多贷！

房产的收益主要来自于3部分

1. 房产增值。 就是卖时与买时的差价。这个是很多人关注点，所以投资房产价格很重要。

2.房租。 房租作为稳定的现金流，其实如果持有时间长了，是个不了忽略的收益，但很多人都觉得看不上，这部分关注人相对较少。

3. 杠杆。30万资金撬动100万资产，如果增值的话收益也增值。

4. 通货膨胀。说商贷利息高的人大部分忽略了这点。一般商贷不超过6%，已经算优质贷款。我们现在的通胀到底多少众说纷纭，但肯定不低。 光看m2量不断创新高你就知道通胀低不了。假如通胀8%，那通胀不光帮你还了利息，还帮你挣了银行的钱何乐而不为。

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