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个人房贷利率转换为LPR还是固定利率更好?求大神指点?
利率,贷款,贷款利率个人房贷利率转换为LPR还是固定利率更好?求大神指点?
发布时间:2019-02-08加入收藏来源:互联网点击:
回答于 2019-09-11 08:43:50
短期内中国可以选择浮动利率,贷款年限5年内。中长期还是固定利率更合适。
回答于 2019-09-11 08:43:50
我选择愿意转LPR!预期房价上涨就固定利率,预期房价平稳就浮动利率!
房贷LPR转换,就是国家给了你一次套利的机会!
最近,很多网友咨询我,是不是需要把自己的固定房贷利率改成浮动的LPR利率。
让各位网友纠结的原因就是到底能不能省钱,毕竟这是一次唯一的机会,选择好了,未来房贷就能省不少钱,选择错了,未来就要多花很多钱。
对每个人来说,如果能够省钱,自然打破头也要赶紧改过来,如果不能省钱,自然没有调整的必要。
固定利率改成LPR浮动利率,本身就是一次套利机会。关键万明白如何套利,能不能套利!
就像我反复强调的是否买房的纠结就是是否能够套利,也就是判断房价是否会上涨,如果判断房价会涨,那么赶紧赶紧买房,如果判断房价会跌,那么赶紧卖掉房子。
所有,我得出贷款买房的本质就是判断房价涨幅会超过银行贷款利率的套利工具!
同样,卖房的本质就是规避房价下跌或者房价涨幅低于银行贷款利率给自己带来损失的工具。
那么,本次房贷利率要不要固定改成浮动呐,其实也是给了各位购房者一次选择套利的机会,那就是判断未来LPR利率调整能不能给自己带来套利的可能。
如果能够套利,也就是LPR利率会持续低于原来的固定贷款基准利率4.9%,那么就赶紧调整,如果无法套利,也就是未来LPR会超过4.9%,就不用调整。
现在,LPR已经运营到历史新低,去年12月的LPR是4.8%,最新公布的是4.75%,低于多数购房者的基准利率4.9%,所以,很多人蠢蠢预动,如果未来持续低于4.9%,那么就赶紧改成LPR。但是又纠结,纠结的是担心LPR会反弹,万一未来超过4.9%,那么现在省的一点钱,未来有补给银行了。
举例说明,一位购房者原来买房的基准利率
是4.90%,因为是首套给打九折,实际利率就是4.41%(4.90×90%)。
如果本次不调整为浮动模式,那么利率一直是4.41%,直到还款完成。
现在转成LPR,如果当前LPR是4.8%,这个购房者的优惠“差值”为(4.41%-4.80%)=-0.39%。
如果未来LPR降为4%,那么购房者的房贷实际利率为(4%-0.39%)=3.61%。
也就是说,只要LPR持续运行在4.9%以下,那么这个购房者就是能够套利的,套利的总额就是利息差。
但是,万一LPR开始上行,突破4.9%的话,那么这个购房者就套利失败,也就是亏损。
所以,非常简单了,是否调整房贷利率从固定继续改为LPR浮动利率,就是判断未来LPR会不会重新突破4.9%,只要LPR在4.9%以下,就可以盈利,如果LPR高于4.9%,那么就亏损。
所以,现在的核心问题就是未来LPR到底是上行还是下行的问题了。
目前,中国LPR进入到二十几年的最低利率水平,跟中国经济的GDP增长率基本吻合,中国房价涨幅高的时候恰恰也就是GDP高增长的时期,只是房价波动周期跟GDP有个延迟周期,但是整体是吻合的
我们来看看表格:
中国过去LPR利率
中国未来房价进入平稳运健康发展状态,包括房贷利率也是配合房价平稳运行,当房价过快上涨,就说明房贷激增,利率上行,抑制购房需求,同样,当房价下行,房贷减少,利率就先行,刺激房价上涨。
我们看到,以前固定房贷,持续低于LPR真实利率,于是买房人都买房套利,也就是套利房价涨幅超过银行贷款利率。
未来,中国房价进入平稳阶段,自然LPR也会平稳,这个时候,房地产市场就成为了真正的中国经济平稳健康发展的的压舱石。
回答于 2019-09-11 08:43:50
首先要说这个选择非常的重要,因为它只有一次机会,且影响你日后十几年乃至几十年的贷款利率。
在这里我不妨先说出我的看法,我建议选择固定利率。
理由主要有三点:
第一从经济学损失厌恶的角度去出发,固定利率肯定是个快选性,因为无论lpr后面怎么变,你不可能还的比现在更多。顶多到后面lpr在短期内下降的时候,你心里会因为没占到便宜有一点酸酸的而已。但是这个选项可以让你后面几十年不用担惊受怕,因为万一lpr涨了且涨很多,你就需要多还很多贷款,从而后悔懊恼且只无计可施,毕竟自己做的选择,跪着也要还完。
第二,我们从动机去出发,为什么央妈大费周章的搞出来一个lpr,难道真的是为了让房贷利率跟市场利率接轨吗?那直接调整基准贷款利率不就可以了吗?恐怕不行,因为只有把这两者分开了,才能放开手脚,降低贷款基准利率,刺激基建。而同时保持lpr的不变,维持楼市的稳定,避免因为利率的降低刺激了炒房复苏。单从这个角度来看,还有一层直观感受,就是有了LPR,房贷可以不少收。你品,你细品。
第三,看到很多人都在分析,从欧美发达国家的市场历史发展路径来看,越发达贷款基础利率会越低,这么看lpr持续下降不是梦,但是!Lpr现在是4.8%,也就是你做决定的,这一年的利率它是4.8%,涨和跌都是在4.8%的基础上去研究的。我们来看看4.8%这个数字,距离公积金的基础贷款利率3.25%,还有多少下探余量?你觉得lpr多大可能性会比公积金的利率还低?相反,它上升的空间可是无穷大。长远来随着5G智慧城市物联网的发展,说不定会迎来一轮新的增长,毕竟几十年什么都有可能发生。
所以就是做一个还款利率方式的决定,真没必要像炒股票那样,让自己天天睡不着觉,反正我pick固定利率,都是成年人,逻辑互相参考,选择还得自己来。
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