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房产,现在还是买卖不破租赁吗?对此你怎么看?
承租人,买卖,不破房产,现在还是买卖不破租赁吗?对此你怎么看?
发布时间:2020-12-06加入收藏来源:互联网点击:
买卖不破租赁,这句话很多行外人不懂是什么意思,通俗的讲就是买方买了房子以后,如果房子还被别人租着,买方不能终止租赁合同,必须按照之前的合同,让租户继续租,直到履行完合同
买卖不破租赁法律上也有规定:是指在租赁关系存续期间,承租人不因租赁物的所有权发生变动,而丧失对租赁物的占有和使用。承租人在同等条件下,依法享有优先购买的权利。也就是说,即使房东出售房屋,在没有与承租人解约的情况下,承租人依然享有房屋的租住权利。
破了这个规则,就是违反了法律,所以法律不变,买卖就破不了租赁
回答于 2019-09-11 08:43:50
28定律,永远有百分之二的富人掌握着经济,百分之八十的人在靠苦力挣钱
回答于 2019-09-11 08:43:50
有四种例外
1、动产租赁的限制适用
从买卖不破租赁原则产生的历史条件及各国立法规定来看,该原则应当不适用于动产租赁。
2、在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用
最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定:“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。”即在抵押权之上设定的租赁关系限制适用该原则。
3、在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用
查封是指人民法院执行人员将作为执行对象的财产加贴封条予以封存,禁止被执行人转移或处分的措施,体现了国家公权对私权的干预和救济。其本质上是一种公法行为。查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权,不动产被查封后,其所有人或使用权人丧失了对不动产的处分权。因此,被查封的财产,债务人或其他人擅自处分的,该处分行为无效。最高人民法院经他字第8号复函明确指出,执行债务人擅自处分被查封的房产的行为无效。从另一方面来说,查封的目的就是为了实现债权,承租人明知租赁物有可能被变卖,却仍然与出租人订立租赁合同,由此带来的风险只能由他自己承受。
4、破产财产处理过程中的限制适用
破产企业的房屋建筑作为破产财产,必然要进行拍卖或变卖,所有权肯定会发生变化;以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产,其权属同样会发生变化。在破产案件中,对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的,在破产财产处理过程中,一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。
对于买卖不破租赁原则来讲,其只适用于不动产,且租赁物在出租之前必须未被进行抵押,以及法院查封和列于破产的财产之中。如果进行出租出去的话就可以采用买卖不破租赁原则。其他任何关系是不能够改变其租赁关系的。
回答于 2019-09-11 08:43:50
是的,现在还是这样,买卖不破租赁,所以在买房的过程中一定要去查看问清楚目前房子的现状,当然中介公司也有责任向购房者说清楚,法律本身也有保护弱势群体的属性
回答于 2019-09-11 08:43:50
所谓的买卖不破租赁,是指当租赁物的所有权移转时,租赁合同仍然有效,即新的所有人不能以所有权移转的事实主张原租赁合同无效。我国合同法229条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。
合同法第229条规定了买卖不破租赁的含义。租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。物权法上规定的是抵押不破租赁,但前提是先订立租赁合同后办理抵押。物权法第191条规定,订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
这种特征属于债权的物权化特征。一般来说,物权的效力是优于债权的。举例来说,在房屋租赁合同的情况之下,承租人属于弱势群体。如果房主买卖房屋可以优于租赁合同,也就是买卖合同可以对抗租赁合同的话,承租人的利益将无从保护。譬如A租了B的房子,B在收了A的租金后,转手就将房子卖给C,如果C可以将A赶出去的话,对A的利益如何保护?所以在合同法中作出了这样的规定,是对承租人的保护。
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