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目前楼市回暖“南强北弱”，沈阳开放落户是否会拉动刚需购房需求？

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发布时间：2020-12-06加入收藏来源：互联网点击：

目前楼市回暖“南强北弱”，沈阳开放落户是否会拉动刚需购房需求？

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

大家好，我是勇谈。近日沈阳“全面取消人才落户限制，进一步放开落户政策”的消息传开，根据此次放宽政策调整后，沈阳已经半只脚踏入了“零门槛”落户的门槛。人才流失是哪怕沈阳这样的省会城市不得不重视的问题，那么此次沈阳开放落户会拉动刚需购房需求吗？无疑沈阳有吸引外来人口增加潜在购房者的意图，刚需购房者或许要注意了。借此机会简单谈谈我的观察。

随着国内疫情步入稳定期，复工复产主抓经济复苏成为各地的首要任务，人才争夺战也再次开始

房地产行业对于沈阳当地的经济发展作用还是很大的，2019年沈阳仍然保持了较高的房地产投资增速

根据2019年的数据显示，沈阳全年房地产开发投资1174.8亿元，比上年增长17.9%，高于其全年固定资产投资4.7个百分点（2019年沈阳固定资产投资增长13.2%）。高投资的前提就是房价高增长，根据2019年的数据显示，沈阳商品房销售面积1453.5万平方米，商品房销售额1481.5亿元，也就是说2019年沈阳出售商品房均价为1.02万/平米；而2018年的数据计算后沈阳出售房价均价为8892元/平米；也就是说仅仅一年沈阳房价同比上涨14.7%！！这个增速远远高于2019年全国平均6.5%的房价上涨。

相比于沈阳2019年房价的高增速来说，人口流入和GDP增长却让人不太满意，这或许也是要放宽落户条件的原因，沈阳户口还是有很大“吸引力”的

根据数据显示2019年沈阳常住人口832.2万人，也就是说仅仅比2018年的831.6万人，增长了6000人，2019年沈阳的GDP增速也只有4.2%；无论从哪些方面来看，沈阳房价增长都要远远高于其他数据表现，很多人用“沈阳GDP增长靠房价”来调侃。不过相比于这些来说，常住人口增长乏力是沈阳最头疼的事情，毕竟没有足够的人口基数经济、消费、房价等都是枉谈。而用户口来吸引更多人才也是很多城市惯用的办法，更何况沈阳本身的户口还是具备一些吸引力的，数据说话：虽然2019年沈阳常住人口增加只有6000人，但是户籍人口增长却有10.4万人！！（说明沈阳户口在当地起码在本省还是有很大吸引力的）

沈阳放松落户条件，引进大量人才落户，无疑会继续推高新房和二手房价格

过去几年沈阳新建商品房价格一直处于环比上涨状态，2020年放松落户后房价持续上涨的情况还会持续


如上图所示是过去3年沈阳新房价格走势图，以2015年定基100来看，沈阳到2020年2月份已经增长了40.2%；根据上图的趋势图来看，沈阳房价还在保持稳定上涨。至于沈阳新房价格为何会保持一直上涨也跟勇谈之前谈过的“地方、银行、房企之间的利益纠缠有巨大关系”，无论是哪方来说都不会轻易允许新房价格出现下跌。

沈阳二手房市场过去几年也表现出了不错的成绩，落户放松无疑对于二手房市场也是利好


图上所示是过去3年沈阳二手房价格走势图（以2015年定基100），可以看到相比于有些中西部省份城市二手房增长乏力来看，沈阳二手房还保持了较稳定的增速。或许这也跟沈阳本身的房价相对较低有关（国内省会城市房价均价很少低于1.2万的）。

随着沈阳继续放宽落户限制，无疑会吸引周边符合落户条件的居民落户成为新的潜在购房主力，这样无疑对于沈阳新房还是二手房市场来说都是利好，房价上涨几乎是板上钉钉。

沈阳放宽落户条件或会“逼迫”刚需加快购房节奏，起码沈阳房价还是要保持继续上涨的

在房价要继续上涨的驱使下，会有部分刚需加快购房置业步伐，多数人都会把放宽落户理解为“刺激房价”


沈阳房价整体不高是事实，当然这个是跟全国其他省会城市对比来说。跟大家分享一组数据，2019年我国商品房销售面积171558万平方米，商品房销售额159725亿元；也就是说从全国数据来看2019年全国销售商品房均价为9310元，仅仅从这个数据来看，沈阳不到1.2万的房价均价真的不高。随着“买涨不买跌”情绪的继续推进加上沈阳再次放宽落户条件，势必会引起本省或周边居民涌入，房价继续上涨几乎是板上钉钉。

非刚需这个时候要不要加入“购房大军”？劝你谨慎


虽然说沈阳新房和二手房整体保持上涨的趋势，但是这并不代表沈阳房产值得投资。从全国范围来看，未来二手房保持稳定甚至微跌是大概率；图上所示是过去3年我国主要城市二手房价格走势图，可以看到除去沈阳、呼和浩特等极少数城市二手房价格有较大涨幅（超过10%）外，其余都在6%以下波动，甚至已经有包括郑州、长沙等城市二手房出现了微跌现象。二手房微跌的情况会不会成为全国普遍现象？这个真的很难说。

综上，疫情稳定后楼市逐步回暖，地方也会采取自己能够利用的办法来试图“刺激”楼市，不过只要“房住不炒”不变，融资端调控不改变，房地产市场趋于稳定，二手房市场横盘微跌是大概率。没有太多资本注入的楼市注定很难维持长期上涨，“无需求不购房”还是勇谈最真诚的建议。原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。

回答于 2019-09-11 08:43:50

随着疫情逐步得到控制，房地产市场也开始逐步回暖，当然了，从区域位置来看，目前楼市回暖“南强北弱”，比如长三角要比京津冀显得更为“热闹”一些，这与城市发展水平的高低、密集程度，调控政策的刺激，市场预期等都密切相关。




4月7日，作为北方重要的城市，沈阳发布消息称，为了进一步吸引更多的各类人才来沈阳就业创业，沈阳全面取消人才落户限制，其中技工学校、职业院校及以上在校生和毕业生(含往届)；取得国家认可的初级以上职业资格证书、技能等级证书的人员；在沈与用人单位依法签订《劳动合同》的就业人员；在沈阳缴纳职工医疗保险或养老保险的灵活就业人员；在沈投资创业取得《营业执照》的经营者(含个体工商户)；在沈购房并取得合法房屋手续的(含普通住宅、商业网点、公寓、写字间等)；凡具有沈阳市户籍的居民，其父母、配偶、子女均可投靠落户等7类人才均可落户。




沈阳全面取消人才落户限制的消息一经公布，业内关于沈阳房价是否会上涨、购房需求是否会激增的讨论不断出现。首先，必须承认的一点是，沈阳全面取消人才落户限制根本目的是为了留住人才、吸引人才，发挥人才集聚效应，带动城市经济发展和竞争水平的提高。

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