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房屋过户费一般都是多少钱？未满两年为什么那么高？
房屋,契税,两年房屋过户费一般都是多少钱？未满两年为什么那么高？
发布时间：2019-02-08加入收藏来源：互联网点击：
房屋过户费一般都是多少钱？未满两年为什么那么高？
回答于 2019-09-11 08:43:50
回答于 2019-09-11 08:43:50
感谢邀请：
我们都知道，二手房的房屋交易，比新房的交易要复杂一些，而且各个环节都伴随着一些合同纠纷和经济损失的风险。
而且不同的二手房交易，过户费是不同的，有时候还存在特别大的差异。
因此，在我们身边有的朋友在问-你们的房屋过户费都多少钱？没满两年的怎么那么高？
今天我们就一起来聊一聊，房屋过户的费用都有哪些？为什么没满两年的过户费用那么高？
一，房屋过户的费用都包括哪些？
我们都知道，在房屋交易市场里面，二手房涉及到的费用特别多。
除了定金，首付款这样的大头费用，还有中介费，贷款服务费，以及我们过户的时候涉及到的费用。
所以，我们先来看一看，二手房过户的费用具体包含哪些？
第一，个税。
房屋过户时候涉及到的个税，也是我们通常说的个人所得税，而个人所得税的收取方式有两种计算形式。
第1种计算形式，是按照房屋交易总价的1%收取。也就是，过户单价X建筑面积X1%，就是个税交易额。
第2种计算方式，是按照房屋交易总价与原契税发票金额之间差额的20%收取。也就是，（过户单价X建筑面积-原契税发票金额）X20%，就是个税交易金额。
尽管有两种不同的计算方式，但是个税的金额不会相差太大。
第二，契税。
房屋在过户交易的时候，涉及到的契税也是相对比较大的一笔费用。
而契税的缴纳方式，缴纳比例，是根据不同的面积，以及住房的数量来划分的。
一般分为以下几类：
购买90平米以下的房产，契税按照房屋交易总价的1%收取;
购买90平米以上的房产，而且是唯一住房，契税按照房屋交易总价的1.5%收取;
购买90平米以上的房产，而且房屋并非唯一住房，契税按照房屋交易总价的2%收取;
第三，杂费。
个税和契税是房屋过户时候的主要费用，也是相对较高的过户费用。
除了这两笔大的费用，还有其他的一系列杂费，比如房屋的权证登记费，房屋的评估费，房屋的交易手续费，甚至是中介代办的费用。
一般情况下：
房屋交易手续费，是按照房屋建筑面积，每平米两元收取;
房屋所有权登记费一般是80元;
房屋评估费一般情况下是按照评估额的0.5%缴纳，不同城市有不同的差异;
权证印花税一般是5元每户;
中介的代办费用是500元每户，不同城市有不同的差异;
的确如此，这些杂费虽然不多，但是也是在过户的时候需要缴纳的，也是归属到过户费用里面的。
……
的确如此，在二手房交易的时候，过户的费用涉及到了方方面面。
有大额的费用个税和契税，也有小的杂费，中介的代办费，权属登记费，权证印花税，以及房屋的评估费用等等。
这些费用都是可以归属到过户费用里面的，而且都是需要先完成缴费，才能够顺利进行过户的。
二，没满两年的房屋交易，过户费为什么那么高？
在第一大点，我们简单的归纳了一下，二手房交易在过程当中，所需要缴纳的一系列大大小小的相关过户费用。
非常明确，个税和契税是过户费用里面占比最大，也是涉及金额最高的。
然而，有的朋友在问，你们那里的房屋过户费都是多少钱？没满两年的怎么会那么高？
很明显，这位朋友买到的二手房，是楼龄不足两年的，涉及到了其他的高费用。
那么，这样的二手房是怎么产生过户的高费用的，一起来看一看。
实际上，没满两年的二手房交易，过户时候会涉及到一笔高额的营业税。
第一，什么是营业税？
二手房交易过程当中，涉及到的营业税，已经不是什么陌生的事情。
2015年3月份的房产新政有明文规定，转让出售购买时间不足两年的住宅，要按照房屋金额征收营业税。
01.房屋是否满两年判定标准。
而再次交易的房屋，是否满两年的判断标准有两个。
一个是看契税发票缴纳的时间，一个是看房产证的下证时间。
一般情况下，这两者的时间谁更早，就以谁的时间作为判断标准。
02.营业税收取比例。
没满两年的房屋，在过户的时候，收取的营业税是按照交易金额的5.6%来缴了。
当然了，为了节约营业税，可以根据房管局的房屋定价来进行缴纳。
因为房管局的定价，一般是低于房屋的市场交易价格的，可以节省一笔营业税。
第二，营业税由谁承担？
根据我国房产行政规定，营业税是属于卖方的，一般情况下是由卖方缴纳。
但是，在二手房交易市场已经形成了一个小的楼市气候，一般情况下营业税都是默认买方缴纳。
很多情况下，即便是由卖方缴纳，业主也会调高房屋总价，以减少自己的损失，实际上也是变相的由买方在缴纳。
所以，购房者遇到没满两年的二手房，一是可以回避，二是协商一下费用由谁缴纳？
而在协商之前，一定要把房屋的总价压到自己能够接受的价格，千万不要让中介和二手房业主有所准备，调高房价。
……
是的，每满两年的房屋过户费用那么高，就是因为要缴纳一笔营业税。
而营业税的收取标准，是按照房屋价格的5.6%来收取，也就是100万的房产需要缴纳5.6万的营业税，这个费用当然不低。
所以，在买二手房的时候，尽量去回避没有满两年的房屋，减少这笔营业税的支出，毕竟可以取代的二手房市面上有很多。
三，小结
总的来说，房屋交易的过户费用非常的多，个税，契税，还有一些杂费。
而且房子不满两年进行交易，还有一笔高额的营业税需要缴纳。
最后，要特别提醒广大的购房朋友，在购买二手房的时候，尽量回避那些每满两年的房屋交易。
这样可以节约一大笔营业税，即便你可以和业主协商，由谁缴纳或者如何分配，但是也很难排除业主调高房价的可能。
所以，面对房子涉及到的金额大，大家赚钱买房都不容易，尽量回避购买没满两年的房屋，才是最好的方法。
当然了，如果你特别喜欢这套二手房，那么就尽量用一些简单的技巧去规避这样的营业税，毕竟国家规定营业税是由业主承担的。
我是@重庆地产视野 重庆楼市老司机，十余年房产投资经验，熟悉重庆各区房产价值，板块轮动，购房贷款政策，购房知识，时常还要分享重庆楼市一线动态，我们一起交流，一起成长吧！
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