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二手房市场上涨或者下跌是由什么影响的？

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发布时间：2020-12-06加入收藏来源：互联网点击：

二手房市场上涨或者下跌是由什么影响的？

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

北大国发院教授徐远对房地产涨幅给过一个公式:房价涨幅＝GDP增幅＋通胀＋城市化率由这个公式算出来。房价上涨最基本的理由是跟财富增加，货币发行量有关系。二手房上涨下跌还受一手房是否大促销影响。

买房就是买时间，这个是房子最基础的功能。我们活着要解决人流、物流、信息流。哪个地方解决这三个问题的效率高，哪个地方房子就会多人争抢。

以南宁市为例子，2017、18、19年土地拍卖最多的是良庆区，即是新房供应量足够大，19年开发商新盘促销，2020年疫情短暂影响，二手房成交量不大。19年的GDP是6.1%，国家的M1也不大（在去杠杆），房价总体不涨什么，只有少数地段涨了。

房价上涨的特点大概是怎么样的？

房价上涨的开启及高速增长阶段，人均年收入2000美元到6000美元，对应我们国家是2005年到2012年。这个阶段特点是基本解决温饱，买房具有很大的盲目性，加上中国丈母娘的鼓励，到处乱买，所以这个阶段你买哪里的房子都赚钱。

2012年到现在，房价由高速增长阶段进入缓慢增长阶段，人口加速向一二线城市集中。这时候你会发现一二线城市及临一线旁边的三四线城市长得比较快，而一些小城特别是资源衰竭城市涨幅会很慢。

经济金融政策基本面

1）GDP增长

2）货币M0、M1、M2

名词解释M0--流通中现金，指银行体系以外各个单位的库存现金和居民的手持现金之和，流动性最大。M1-是指加上单位在银行的活期存款，流动性中等。M2-指M1加上单位在银行的定期存款和城乡居民个人在银行的各项储蓄存款以及证券客户保证金，因为有定期存款，流动性差。M2与M1的差额，即单位的定期存款和个人的储蓄存款之和，通常称作准货币。每次放房价上涨之前，M1的增长速度都是没有高的，M2则受制于银行的准备金率，有时候未必很高。

回答于 2019-09-11 08:43:50

二手房市场的涨跌有如下主要因素：

1、国家的政策因素：国家对于二手房的控制也没有坐手旁观，同样房子是用来住的，不是用来炒的，对于二手房市场价格的稳定十分重要，国家出台一系列的二手房交易政策，抑制价格过快增长

2、二手房地段因素：地理位置决定房价的价格，李嘉诚一直强调地段、地段，就是说地理位置的因素影响房价起到主要作用，好的地段，配套也比较全面，包括交通、商业、企业、银行、医院等都比较全面，满足人们的生活需求，房价也会被太高

3、需求因素：对于二手房需求也是决定房价涨跌的因素，需求过多，房价自然太高，需求过少，购买力不强，房价自然下跌，同时需求因素也和当时的政策影响，市场经济有关系。

4、市场经济因素：市场经济的快速增长，也会给二手市场带来价格涨幅，毕竟人工成本、材料成本等因素在增长。

5、二手房本身因素：二手房房源本身因素，如社区的管理、社区绿化、社区配套、社区户型、社区内部规划等诸多因素也是影响二手房价格的因素，硬件设施的完备性也对二手房价格影响很大

6、二手房年限因素：随着房地产快速开发和城市规划的发展，老旧社区的房子质量也越来越差，有些老旧社区到了危房阶段，处于修缮或者拆除的阶段，这类房源的价格自然受到自身因素的影响，价格不会特别好，涨跌也是主要的因素之一。






回答于 2019-09-11 08:43:50

二手房顾名思义，经过一次或多次交易的房屋。

二手房的价值主要体现在其附属价值上，也就是房屋的位置、地段、周边的教育配套、医疗配套等等。

二手房分几种情况：

房屋其本身价值低，但本身所占土地价值高，那这种属于土地价值。周边配套资源齐全优质，这样属于配套价值。房屋本身有一定价值的属于房屋本身价值。

分析二手房涨幅影响因素的是商品本身价值和附属价值，同时和供需关系共同构成的体系。

一、商品本身附加值土地的价值，如果二手房所在位置土地属于稀缺，那么该房屋一定有很大增值空间。

二、房屋所处区域属于学区用房，或者属于医疗服务优质的养老型用房。那么就属于市场上优质的稀缺资源。有很大的上浮空间。

三、房屋本身的价值，房屋本身有一定特定的人文价值的化，在市场也属于稀缺资源，有很大增值空间。

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最后一种属于市场上就容易找寻到，也是交易量最大的房屋。它本身的价值受到市场因素的影响，随经济变化和涨幅。这是一种普遍市场化行为，是投资者对未来市场的预期、判断。

个人观点，仅供参考！欢迎关注➕交流！

回答于 2019-09-11 08:43:50

很高兴回答您的问题。毋庸置疑，任何市场上涨或下跌最终都是由供需关系决定的。

但房地产行业受供需关系决定的同时，也受国家宏观政策影响。

在房地产行业，有这样一句话。说:房价短期看政策，中期看土地，长期看人口。也就是说长期来看房价确实供需关系决定。但是近期来看，一定是政策。

就拿今年疫情期间，从短期内看，国家坚持\"房住不炒\"的基本原则，在急需复苏经济的当下，也多次强调\"不将房地产作为短期内刺激经济的手段\"。可见，房价短期来看不会上涨。

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