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物业强占小区广告费和停车费，是否属于违法行为？业主该怎么办，有何依据？

业主,物业公司,广告费物业强占小区广告费和停车费，是否属于违法行为？业主该怎么办，有何依据？

发布时间：2020-12-06加入收藏来源：互联网点击：

物业强占小区广告费和停车费，是否属于违法行为？业主该怎么办，有何依据？

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

首先回答：物业强占小区广告费和停车费是不合法的。

主要依据：根据《中华人民共和国物权法》第72条和73条的规定，小区建筑区划内的公共场所、公共设施、入楼梯间、电梯间、户外墙面和绿地等，属于业主共有，小区业主的共有财产收益、公共场地的收益，都应该属于小区所有业主的公共收益，应该由业主共同享有、共同管理。

因此，小区公共区域广告收入、停车费属于小区所有业主的公共收益，应该由业主共享、共同管理。但是，物业公司在征得业主同意后，可以基于共有部分的管理维护，在收益中提取部分作为管理服务费用。

处理方式：由于小区广告费和停车费属于业主共有，因此单个业主出面去解决问题可能会收效甚微。因此，解决此类问题应该主要通过业主委员会协商解决。

第一步，业主委员会和物业公司平等协商解决。拿出法律依据，要求物业公司明确相关收入总和、明细、用途，并在业主范围内公示，对不符合法律规定的行为，定期进行整改。

第二步，请求第三方介入。如当地房管局、居委会、街道办事处或政府机构参与协调的方式达成协议。

第三步，法律诉诸法律。在第一步和第二步无法达成一致协议的，则需要寻求法律途径，可以通过仲裁、法院诉讼等法律途径进行解决。

第四步，更换物业公司。根据我国《物业管理条例》相关规定:业主大会有权决定选聘、解聘物业管理企业。如果物业公司屡教不改，则可以召开业主大会重新选聘其他物业公司。






回答于 2019-09-11 08:43:50

属违法行为

回答于 2019-09-11 08:43:50

好像我记得在小区范围区域内一切广告收入纳入物业管理费里作为开支的。

回答于 2019-09-11 08:43:50

这个问题应具体情况具体作答。因为小区广告费和停车费是有一定区别的，并且这里面存在有委托、代收、提取、处置等情况，需要分情况进行回答和处理。

首先说说小区广告费。根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的建筑、经营性用房等专有部分享有所有权；对专有部分以外的共有部分，享有共有和共同管理的权利。专有部分（即住房、经营性用房）所有权都是个人的，如果有广告费收益肯定也应归个人所有；共有部分包括小区建筑规划内的公共场所、公共设施、入楼梯间、户外墙面、绿地道路等，属于业主共有。小区业主的共有财产收益、公共场地收益，属于小区所有业主的共同收益，应该由业主共同享有，共同管理。《物业管理条例》第五十四条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理相关手续。业主所得利益应当主要用于补充专业维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

由此可见，物管公司绕开业主直接将小区内的广告位出租给广告公司使用，自行收取费用，实质上侵害了业主的合法权益。小区业主可以召开业主大会，成立业主委员会，与物管公司协商广告费的分配事宜，并建立审计制度，对小区内共有部分获取的收益进行审计，维护业主共同利益。如果物管公司拒不协商、拒绝审计和公示，并有强占和私吞广告费的行为，业主可向当地物业行政主管部门住建局（房管局）、物价局进行投诉、举报，追究其行政责任。也可以向当地法院进行侵权诉讼，共同维护业主的合法权益。

再说说小区停车费。除开发商规划建设时经审批后用于商品性车库（车位）外，属于公摊车位的，物业公司无权收取停车费。所谓公摊车位，就是小区在规划时已明确车库或车位作为公共配套设施功能，开发商应当履行法定义务建设车库或车位，并无偿提供给业主使用；占用业主共有道路或者其他场地用于停车位的，属于业主共同所有。或者开发商在计算公摊面积时已经把车库面积计算在内，此部分车位属业主所有，无需再掏钱买车位或给停车费；如果开发商把建造车库或车位的成本核算在了住宅开发成本内，此时买房时已经包含了车位的费用，也属于业主所有，开发商无权出售，物业也无权收取停车费用。

根据《物业管理条例》第五十四条（如前所述）及相关规定，物业公司经过建设单位授权后可以代替建设单位向业主收取停车费，但停车费标准不是由物业决定，应由业主和建设单位在合同中具体约定。属于业主共有的地方，只要不影响小区交通，物业公司无权向业主收取停车费、占道费，物价部门也没有对物业公司在小区道路收费的任何批文。

如果物业公司存在有乱收或强占停车费的行为，业主同样可以向当地物业行政主管部门住建局、物价局、房管局投诉、举报，还可拨打12315进行投诉处理。

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