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房产已过户但卖方妻子以未同意为由反悔了,我该怎么办?
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发布时间:2016-12-08加入收藏来源:互联网点击:
小菜接着解读法律规定,让你吃颗“定心丸”!
01、不动产善意取得
这是一项非常好的法律制度,有利于维护正常的市场交易秩序,保护善意交易人的财产利益。
根据《物权法》的规定,夫妻婚后共有房产处分,需要经过双方一致同意后才能卖,这样的立法目的,在于保护夫妻双方的财产利益。
怎么说呢?
房产是普通人一生中最大的一笔财产,也是婚姻的基础之一。如果丈夫背着妻子把房子卖了,把钱拿去赌、拿去吃喝了,那这家人以后的日子怎么过呢?
但是,如果法律完全保护家庭的财产利益,忽视善意买受人的利益,那同样也是不公平的。于是,《物权法》又有另外一项规定,这就是房产的善意取得。
也就是说,一方虽然没有单独卖房子的权利,但买受人以合理的市场价格买了房子,并且已经办了产权过户手续,也没有跟单独卖房子的一方串通,损害不知情那方的利益,这样的房子买卖就是合法、有效的。
如果对方认为你存在恶意,那对方就负有对此举证的义务。如对方不能举证证明你存在恶意,那他的主张就是得不到支持的。
02、善意取得的三个要点
只有三项要点全部具备,善意取得才能得到法律保护,不然就是无权处分,买卖无效。
(1)支付合理对价
也就是说,双方买卖房子的价格要合理,不能显著低于市场价。
比如说,本来可以在市场上卖100万的房子,你们双方成交的价格是70万,低于正常价值30%的幅度,一般就认为这种情况下是恶意的,不是合理价格。
(2)已经办理过户
这个很简单,办理了产权过户就行;未办产权过户,你就不能拿到房子产权。
这是为什么呢?
追根溯源,还是不动产法律制度的公示公信原则要求!
也就是说,大家都信任不动产登记,一旦登记完成,大家就得信任登记的效力;如果擅自、频繁否认登记的效力,更改登记行为,那必然会造成市场交易混乱,让大家无所适从。
(3)行为善意
最直白的理解,就是你没有跟对方串通去损害不知情那方的房产利益。
实践中如何认定这个行为善意?
两个标准:
①不知道
也就是你不知道还有其他产权人存在,或者经合理推断,你完全有理由相信卖房子的人是经过家庭商量好的。
②无重大过失
就是你们买卖房子手续是正规的,流程是正规的。
怎么说呢?
整个买卖遵循看房、协商、交定金、签合同、办过户、验房交接这些流程,在整个过程中,该办的手续都办了,该验的证件都验看了,该走的流程都走了,还是没有发现其他共有人存在或出来反对。
一句话,别人怎么买房,你就怎么买房。
只有完全满足三个要点的要求,才能被认定为法律上的善意,缺少一个要点,都是无法认定为法律上的善意的。
03、善意处分
我国《婚姻法》不认可在重大财产处分上的家事代理权。
也就是说,在涉及家庭重大财产处分问题上,夫妻双方都应当协商一致;而像买菜、打酱油之类的小时,夫妻任何一方都是可以单独做主的。
针对家庭住房处分,《婚姻法》对此有专门规定,这就是家庭住房的善意处分。
要成立家庭住房善意处分,也是同样具备三个要点,缺一不可:第三人善意购买、支付合理对价和办理产权过户登记手续。
对比《物权法》上的善意取得,构成三要件都是一致的,只是规定的视角不一样而已。也就是说,《婚姻法》上照样在保护善意第三人合法取得房子的产权,对方妻子不能以自己不知情为由主张追回房子。
04、非善意处分的法律后果
法律在保护善意第三人的同时,也在保护不知情产权人的权益。
不知情的一方遭遇财产损害后,无法追回房子,但可以追究擅自处分房子那方的责任,请求损害赔偿。换个角度看,如果正常价格交易的话,其实对不知情产权人利益损害是不大的。
怎么说呢?
财产形态之前表现为房子,现在表现为现金,只要把属于自己的一半份额拿到,其实在财产利益上差距是不大的。当然,有的同志对特定的房子有感情。
第三、结合法律规定,如何看待你遭遇的事件?
通过上面《物权法》善意取得、《婚姻法》善意处分的规定,小菜对你的事件进行法律分析。
01、你是否可以善意取得?
通过背景信息描述,小菜只能确认你具备了一个要点:房产已过户。
还剩余2个要点:善意购买和支付合理对价。
如果存在购买恶意,交易价格不合理,那对方妻子请求追回房屋是能成立的。反之,购买善意,且交易价格合理的话,对方妻子无权追回。
02、你该怎么办?
(1)满足善意取得
购买时善意,且交易价格合理,也就是市场价成交,加上产权已经过户,那你取得房子基本上是没有悬念的,无需担心。
在这种情况下,无需主动做动作,以不变应万变就行。
(2)不是善意取得
即购买时存在恶意,且交易价格不合理,也就是低于较大幅度市场价成交的,那对方妻子追回房子的概率很大。
在这种情况下,本来自己就有私心,出现这种情况估计也有心理准备,就协商处理吧,先把钱全退回来,再把房子过回去,税费损失让他们承担就行。
综合全文分析,国家在不动产领域的法律规定是很细的,目前看,已经很完善了。如果真的是善意取得,对方妻子是无法追回的,也坑不了你。反之,如果非善意,要想保住房子,还是有难度的。
回答于 2019-09-11 08:43:50
已经过户的话,手续已经办完了。房子已经是你的了。谁反悔也没有用。所以大可放心,没事。
回答于 2019-09-11 08:43:50
过户再反悔你理他干嘛,现在都是双方都在才能过户,应该是对方两口离婚没做析产划分。
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