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住宅小区物业对车位车辆被盗、损坏不负责任大家觉得合理吗？
物业,业主,物业服务住宅小区物业对车位车辆被盗、损坏不负责任大家觉得合理吗？
发布时间：2020-12-06加入收藏来源：互联网点击：
问题补充： 前期物业管理服务协议，车位物业服务费仅包括清洁、照明、秩序维护等费用，不含车辆管理费。如车辆被盗、被损坏，由侵权方承担。如需物业提供保管服务，业主需与物业另行签订保管协议！
回答于 2019-09-11 08:43:50
回答于 2019-09-11 08:43:50
住宅小区物业公司对车位车辆被盗、损坏等人为原因造成的损害后果不负责任，是否合理？小菜认为，从目前国家各项规定看，如果物业没有按照服务合同约定，采取必要的监控、巡逻、巡查等安防措施，配置安防人员，导致了损害事故发生，是要承担责任的；如果物业已经采取了公共区域内的秩序维护措施，没有违反物业服务合同约定，是很难追究物业赔偿责任的。
第一、什么是公共秩序维护？
我们通过梳理国家各层级行政法规、政府规章和行业规范，分层次来分析物业服务上所谓的“公共秩序维护”。
01、物业服务内容
国务院《物业管理条例》规定，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照服务合同约定，对房屋及配套的设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
根据云南省物业管理条例实施细则，物业服务包括综合管理、共有部分和共用设施设备维护、清洁卫生、园林绿化、公共秩序维护5大类。
2018年11月新修订的《上海市住宅物业管理规定》也有类似的规定，物业服务企业应当按照合同约定，提供如下服务事项：物业共用部分、设施设备的管理和维护；共有绿化维护；区域保洁；共有区域秩序维护；车辆停放管理等事项。
通过上面2个层级的3个规定可以看出，物业服务包含了对“物”的管理，也包含了对“人”的服务。其中，公共秩序维护是物业服务内容之一。
02、公共秩序维护内涵
国务院《物业管理条例》规定，物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，及时采取应急措施，并及时向有关部门汇报，做好协助救助工作。
2008年，中国物业管理协会发布过《关于使用“秩序维护员”称谓的指导意见》，该意见建议“今后物业服务企业对从事物业管理区域内秩序维护和协助开展安全防范的工作人员使用秩序维护员，不再使用保安员的称谓。”
除了称谓变更，还建议物业服务企业在服务合同中对“秩序维护管理”的内容进行准确界定，避免使用“保安服务”、“提供安全防范服务”和“维护社区治安”等容易造成误解的用语。
建设部和发改委2003年发布《物业服务收费管理办法》，规定物业服务企业按照服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主收取的费用是物业服务费。
综上3个文件分析，可以得出这样的事实：
（1）物业费中包括了公共秩序维护费，但没有“保安费”的表述；
（2）公共秩序维护的内涵一般限于公共区域内的秩序维护，协助（公安、联防等）做好公共区域内的安全防范，没有人身、财产保证义务。
第二、出现业主车位上车辆被盗、损坏，责任如何分担？
通过对上面国家各层级法规规章和行业规范分析，我们已经知道，出现业主车位上车辆被盗、损坏后果，需要区分两种情况来划分责任。
01、小区安防措施不到位
根据各项规定和物业服务合同的约定，物业公司应当在两个方面采取安防措施，做好公共区域内的秩序维护工作。
（1）硬件
在合理区域内，安装监控设备，并设置监控室，安排专人24小时盯防，将监控视频按照规定期限保存，便于发生盗抢案件时调取破案。
设施安全门、栅栏、铁丝网都防护措施，减少外来人员不规范进入小区公共区域的可能性。
（2）软件
制定管理规范、门岗执勤、登记和巡查制度，并有效实施，有人执行。
如果物业公司没有在硬件和软件两个方面做好安防措施，管理上也不到位，让外来人员进出自如，那出现业主车位上车辆盗抢、损坏就是物业的责任，应当赔偿损失。
02、小区安防措施完善
不管是硬件，还是软件方面，物业公司都符合服务合同约定，做好了公共区域内的秩序维护责任，出现业主车位上车辆损坏、盗抢后果，很难在法律上追究到物业公司的责任。
不仅是因为法规、规章、行业规范上，还是服务合同上，物业公司都没有明显的过错，而且对业主来说，举证又是相当困难的，那要在这种情况下取得胜诉的结果，几率就很小。
也就是说，遭遇这种情况，业主很难通过物业公司获得赔偿，大多还是只能报警，让警方调取视频监控，等待警方破案，找到侵权人，由实际的侵权人承担赔偿责任。
这其实跟家里被盗、窗玻璃被砸的道理差不多，也是报警处理，也很难找物业要到赔偿，除非物业这也不行，那也不行，光知道收钱。
第三、如何看待物业提供的保管服务？
车位的物业费是发改委和物价局定的收费标准，并在业委会和物业公司签署的服务合同中有具体约定，作为单个业主想去改变或者拒绝执行，难度很大。
01、如何看保管服务？
物业提供的保管服务，是在物业服务内容（含公共秩序维护）之外，单独提供的服务类别。
打个比方，手机通信套餐，基本套餐一般没有来电显示功能，需要这个功能的话，得另外付费，每个月多5元。
物业保管服务单独收费，是有行政规章和行业规范作为支撑的，很难找到突破口。
怎么说呢？
你可以不缴费，不享受这项服务，但你确实没办法要求他在你不额外缴费的情况下提供这项服务。
02、相邻情形的认识
实践中，有其他一些类似情况，我们一起来认识一些，看看怎么处理。
（1）租用其他业主的车位
买了房子没买车位，停车租用其他业主的车位。
这种情况跟业主自己停车，遭遇盗抢、损坏的处理原则是一样的，因为同样没付费，也就没有保管服务，还是一种物业服务关系。
（2）租用物业的车位
也就是跟物业包月停车，这种情况不涉及产权和物业管理的问题，类似情况就像在公共停车场停车，两者的法律关系是保管合同关系，而不再是物业服务合同关系。
因此，在这种情况下，出现业主车辆损坏或盗抢，物业是全赔的，责无旁贷。
第四、如何预防？
“天下熙熙皆为利来！”
预防措施其实很简单，就是花钱！要么把钱给物业，要么把钱给保险公司，看你怎么选？
从你的背景信息表述看，物业公司的收费确实有些高，那协商收费的保管费估计也不便宜。
既然是这样的话，还不如买车险的时候，增加盗抢、车损险，费用一般也不高；即便是豪车，这两项保险费也不算高。而且保险保的是一年内的任何地方，比单独在物业区域买要划算些。
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