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二手房交易的风险有哪几项?
房屋,风险,二手房二手房交易的风险有哪几项?
发布时间:2020-12-06加入收藏来源:互联网点击:
(3)买卖房屋正在租赁。如买卖房屋正在出租期间,则根据法律规定,承租人享有有限购买权,买受人若要确保万无一失,则需要出卖人提供该房产的承租人出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。此外,根据相关规定,转让已经出租的房地产,该租赁合同由房地产受让人继续履行。
(四)故意规避税收。现实生活中,部分买卖双方为逃避税费,采取“高买低报”、延期过户、假赠予等方式规避税收,但上述行为存在较大的法律风险。
(1) “高买低报”。“高买低报”是指二手房交易买卖双方及中介公司在申报房价时,以低于实际成交的价格签订虚假协议申报纳税。但此种做法可能存在的风险是,买受人有可能根据低报的过户价格来付款,不愿意再按照原购房价格成交,造成出卖人利益受损;而此种做法也可能导致买受人在向银行贷款时,贷款数额过低。而对于买受人则存在不具备善意取得构成要件及显失公平的风险。
(2)延期过户。此种方法主要目的是规避营业税。其一般做法是:买卖双方在达成购房意向之后,首先签订一份购房合同,规定房款交付方式、房屋过户时间和过户方式。在买方交纳全部或者部分房款之后,卖方先将房屋交买方使用,等到卖方的房屋持有年限达到规定的免税时间后,双方再将房屋过户。此种行为的风险是:一旦二手房市场在合同签订后房屋过户前出现价格上的大幅波动,无论是大涨还是大跌,买卖双方中可能有一方宁愿违约也要解除合同,从而损害守约方利益。
(3)虚假赠与。这是目前避税方式中较为简单的一种。通常是买卖双方在达成交易意向后,先私下签订一份买卖合同,之后再到公证处办理房屋赠与合同,声明出卖人无偿将某房屋赠与买受人,以未发生金钱交易为名,规避营业税及其附加税费。这种方式从法律角度看,完全属于一种逃税的违法行为,买卖双方在交易过程中一旦发生纠纷不仅不会受到法律保护,反而会在有关部门认定存在相关违法事实后,被追究一定的法律责任。如果此房子在5年之内再次交易过户,将会由卖方承担成交价格20%的个人所得税,交易成本会更高。
二、二手房买卖风险的对策。
现今我国的二手房交易市场还不够规范,风险较大,这要求买卖双方在签订二手房买卖合同时一定要谨慎。其实,规避风险的最佳方法就是依法、全面、诚信履行合同。
(1)确认房主真实身份。买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性,主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件。在签订房产买卖合同时,房主要全部到场。如有特殊情况不能到场,需出具经过公证的委托书及代理人身份证件,由委托代理人替其签章。
(2)确认房主拥有出售房屋的合法完全产权。必要时到房处管理登记部门查询该房屋的相关登记情况,保证房屋产权证明的真实性和不存在任何权利瑕疵。
(3)明确双方权利义务及违约责任。因为房产交易复杂且金额较大,有时会出现意想不到的状况,导致违约行为。为了能避免以后出现扯皮现象,需要在签署合同时就明确写清双方的权利义务,以及承担违约责任的具体方式
(4)及时办理房屋过户手续。购房者千万不能为了节省过户费用,采取所谓避税方式,给买卖双方都带来极大的风险。
回答于 2019-09-11 08:43:50
大家好,我是幽谷园爱美食彦姐,二手房交易的风险,首先我们要看房,检查房屋是不是漏水,房屋的年限,房屋是不是抵押过,有没有解压,要是这些都没有问题,我们就可以入手了,签订房屋买卖合同,在合同里要定好交房时间,怎么付款。谢谢大家。
回答于 2019-09-11 08:43:50
1.一般通过正规中介交易,风险是不大的,如果直接交易,风险就很大。
2.资金要通过银行转账,最好不要现金,做好付款凭证等交易记录
3.房子本身有问题,比如漏水,附房,配套设施等一定要责任明确,书面记录!
4.交易过程中办不到的事情,不要答应,要给自己留后路!
4.按流程办事,循规蹈矩的来,千万别小聪明!
5.买房子买的是自己喜欢的房子,千万别一时贪便宜买不喜欢的!
6买房子买的就是地段,买的就是格局,买的是一种资源
回答于 2019-09-11 08:43:50
你好,我是一名执业律师,很高兴与你一起讨论这个问题。二手房交易中的风险有哪几项?
众所周知,我国的房地产市场发展的不错,很多人有了钱之后会想着去买房升值。因此二手房交易市场也是很火爆的。近几年房价也处于不断增长的状态。而二手房由于性价比更高,也受到了不少人的青睐。但是由于二手房的买卖双方,一般都是自然人,素质良莠不齐。也就导致了存在很多风险。
一般情形,二手房是指已经在不动产权交易中心办理过备案,完成初始登记,进行再次或者多次交易的房产。相对于开发商销售商品房而言,个人与个人之间的房屋买卖合同一般称之为二手房。二手房买卖在法律上属于不动产物权的变更,既包括房屋所有权的转让,也包括建设用地使用权的转让。而我国不动产物权变动的条件是以登记为要求的,如果没有登记,即使签订了买卖合同,也不发生物权变动的效力。
根据本人的职业经验,二手房存在的风险主要有:
1、买房人主体受限制;
很多地方存在限购的情形,导致外地人不符合条件的无法买房。也有个别买受人由于征信问题无法贷款。这就导致了二手房买卖合同存在无法履行的风险。因此在签订二手房买卖合同时,一定要注意买房人是否具备相应的主体资格。着重审查买方是否符合购房政策的要求、是否能贷款?
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