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不是刚需，还适合在西安投资房产吗？

西安,二手房,房产不是刚需，还适合在西安投资房产吗？

发布时间：2016-12-08加入收藏来源：互联网点击：

问题补充： 一个朋友的情况，希望大家来讨论下。
朋友家住西安高新区，拆迁后分的三套房子，还给了一部分钱。由于看到这几年房产行情不错，而且想着钱放到银行贬值速度太快了。就想着要不要买套房子看能否抵过通货膨胀。但是又考虑到这套房子以后基本上不住，打算出租，还是更多作为投资，根据目前西安这房价行情，不知道适合投资吗？还担心以后转让不好转让。大家开讨论下吧。谢谢了

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

大家好，我是勇谈。关注我的朋友应该知道我的一向观点，从2018年下半年开始我就不主张大家投资买房了，这里指的是所有的城市，不仅仅是三四线。当然包括西安等这样的二线城市，哪怕西安房价在2018年的上涨位列全国第一位，那么2020年我还是保持同样的观点，谨慎投资房产。借此机会简单谈谈我的观察。

买房投资的目的就是为了赚钱，而买房的获益方式也很简单租金和房价差，可惜无论是租金收益还是房价上涨来看西安房产投资期已经过去

房产投资的获益方式很简单，大家应该都知道其实就来自于两个方面：租金收益和房价上涨带来的额外收益。那么西安这样的城市进行房产投资的收益如何？这才是决定我们是否要投资的关键。几点观察：

第一、西安房价上涨已经步入缓慢期，新房和二手房环比上涨幅度在缩减，二手房上涨遇到瓶颈。根据国家统计局公布的2020年1月份数据来看，西安新房同比上涨12.8%环比上涨的幅度在缩减（19年12月份新房同比上涨14.2%，11月份同比上涨14.7%）；二手房1月份同比上涨0.3%，同样的19年的12月份同比上涨0.4%，11月份0.6%；从这个趋势基本可以判断出，西安的新房和二手房在不断的房产调控和购买力已经释放的情况下，已经步入房价上涨瓶颈期。

第二、70000多套的在售二手房源，仅仅比北京少1.6万套，西安的二手房真的太多了。给大家一个对比，根据数据显示北京目前在售二手房源在86000多套；大家需要明白的是一个二线城市，常住人口1000万左右的城市，二手房源竟然与北京这座2000多万的城市差距不大。这说明了什么？过去几年到底有多少投资客来西安进行房产投资？大家心里应该有点数。本身二手房市场就是一个相对符合供求规律的市场，西安本地购买力不足加上这么多二手房房源，二手房价格能够上去才见鬼呢。

第三、二手房的房价上涨空间不大，那么租金收入会如何？结果也不是很理想租售比奇低。目前西安正在出租的房源在55000套左右，根据房产平台的查询数据计算后，西安的房租水平在一平米20-30元左右还是主流市场。也就是说一套90平米的房产月租金大约在2000元左右，根据西安公布的房价均价也就是说90平米房价总价在135万，那么其租售比为1:675；而国际上通用的适合投资的范围在1:200-1:300之间。大家自己考虑是不是要投资。

大家需要明白一个事实，西安房价上涨的大头在新房上，二手房基本没有怎么动过

很多朋友习惯性的对于房价上涨有一个误区，往往相当然的把新房价格的上涨等同于二手房价格的上涨。其实新房和二手房是两个完全不一样的市场，房价走势也未必完全一样。几点观察：


第一、新房保持10%左右的增速对于很多城市不难，但是二手房就未必了，房产投资者更应该关注二手房走势。就像上面的数据显示一样，西安新房1月份保持12.8%的增速，二手房则只有0.3%；如果购买房产是作为投资用的，那么你就更需要关注二手房走势，毕竟当你出手的时候是按照二手房市场的价格来走的。这点大家要明白。

第二、对于西安房价这几年持续保持高速上涨的原因已经讲过很多，人为刺激远远大于实际需求。7万多套二手房房源中大约80%都是用来出租的，足以说明二手房交易的不顺畅。如果你这个时候再进入，除去会进一步降低房租租金外，其实并没有其他用处。按照目前二手房环比上涨0.4%来计算，年收益率不过在5%左右，这个收益其实比一般的银行理财高不了多少。如果真的有闲钱可以考虑下银行定期理财产品，起码到时候不用担心无法变现。

“无需求不购房”还是2020年勇谈呼吁的重点，二手房市场的稳定或是刚需的一次机会

第一、首先需要说明的是，西安这样的城市房价出现规模下降是很难的。房价从过去两年的大涨到如今的稳涨，未来大概率是要维持低速稳定上涨的。也就是说总体房价上涨的趋势不会变，对于刚需来说期待房价持续回落基本不现实。

第二、相比于新房价格还在维持10%的高速上涨，二手房真的可以作为刚需主要考虑对象。现实生活中很多人对于新房情有独钟，但是对于刚需来说其实没有必要。与其花费1.5万一平米购买一套新房、期房还不如花费1.3万左右购买一套二手房来的划算。起码可以立马解决居住问题和未来子女入学问题，不用担心未来几年可能出现的烂尾和延期交房问题。

综上，对于房产投资我从2018年下半年就呼吁大家要冷静，毕竟作为普通投资者来说钱也不是大风挂来的。“无需求不购房”还是勇谈2020年的建议，当然对于刚需来说也没有必要一直执着于新房，二手房价格相对稳定也是一个机会。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。

回答于 2019-09-11 08:43:50

以西安现在的房价，投资收益不大，17-19年的上涨，透支了西安几年的上涨空间，现在西安周边如高陵咸阳户县等房价都8000左右了，还能涨多少？当然像你朋友这种情况，在西安应该是买不成了，三套房已经限购了，只能在周边买，但是周边出租的话可能会成问题，没有那么多人，很可能空着。

现在最有投资前景的地区应该算是西咸新区了，但是西咸新区没那么多人，租不出去，将来可能升值，但是也不好出手，加上国家对房产的调控，房产税等，二手房多数是有价无市。

当然，钱放在手里一直贬值也不是办法，买了房子至少是固定资产，不管以后涨多涨少，至少不会亏，不像炒股，大多数人都是亏钱的。

总结一下，就是如果手里钱多，可以在西咸新区如阳光城那里买房放着，那里离西咸新区管委会比较近，而且有师大附小在旁边，应该出手比较容易一点，过几年再看，如果想投资其他，其实可以考虑一些保本型基金，有的基金收益也不错。

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