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买法拍房要注意什么?
房屋,法院,房主买法拍房要注意什么?
发布时间:2016-12-08加入收藏来源:互联网点击:
其实,最大的注意就是最好别买法拍房。如果最大的注意做不到,那就第二注意,收集全国法拍房交付出现的各种瑕疵问题,假如出现在你身上你能基本承受得起,就可以不必再注意其他的了。
回答于 2019-09-11 08:43:50
法拍房虽然最终拍卖的成交价格比市场价低,但是存在一些风险。其一,如果房子里面有人居住,原来业主不腾空,新业主面临收不到房子。其二,房子有长租期。正所谓买卖不破租赁,如果房子在被抵押之前有长租约,买卖合同不破,新业主需要等待租赁合同完毕后,才有可能收到房子;房子在抵押之后,没有经过债权人同意,签订租赁合同,合同无效。第三,房子还可能存在大量水电费,物业管理费未缴纳,新业主需要承担相关的费用。第四 ,原业主恶意破坏房屋内的装修和结构,新业主需要重新装修和修理房屋。以上是法拍房对应的风险。
回答于 2019-09-11 08:43:50
法院经常会拍卖一些房产,这些房屋都是被查封之后做出处理,所以房价比同等情况的房屋要便宜很多,许多人也清楚这一点,往往有很多人也愿意购买这样的法拍房,但是法拍房毕竟不是新房,之前的房屋情况自己也不清楚,所以想要购买这样的房产,就要多做调查,今天小编就来讲一讲买法拍房有什么要注意的?看完这些再竞拍!
1、了解房屋情况
在购买法拍房之前,要查清楚房屋的具体情况,被拍卖的原因、房主的信息等各个方面都要了解,以免后续产生纠纷。前期的摸底工作要扎实,要多调查,多跑腿,尽量竞买自己熟悉的房子。现在市场上就有专门处理法拍房的公司,他们有专业的队伍,负责对房产做前期排查工作,并负责了解业主对外负债的情况、房产实际占有人和业主的法律关系以及业主的婚姻状况等信息,然后收集汇总后。
2、识别“轮封”房
被拍卖的房多是一些由于欠债不还,被法院竞拍的房产,所以这类的房屋,可能存在被多加法院轮封的情况,所以如果有看好的房源,最好先去拍卖公司、档案中心或者国土局了解清楚。而竞得“轮封”的法拍房,即便银行可如期放款,但是由于有多个债权人,就会一时间难以分配。这样一来,未来产权过户的风险就会非常大,而且拖的时间也长。
3、房产的属性
虽然被拍卖的房屋会比一般市价便宜一些,但是也不能为了捡便宜盲目的竞拍,注意查清楚房屋的产权,包括土地的出让性质和使用产权年限,有没有办理不动产权证和税费缴纳有没有拖欠的问题。法拍房在进行拍卖的时候,法院报出的拍卖价只是裸价,竞拍人在举牌竞得之后,需要一次性向法院支付除了房屋款项之外,还需要承担一些隐形的费用,比如被拍卖房子名下可能会拖欠有物业费水电费的,也需要由竞拍人一并承担。
4、交房时间
对于一些存在各类纠纷的房屋,情况是更加复杂的,所以一定要注意竞拍成功之后的交房时间问题,买卖不破租赁的原则一直存在,所以交房时间就可能被延迟,法拍房在买下之后不能及时办理入住,在实际生活中,就有可能存在原房主故意把租赁合同签的很长的情况,甚至是10年或者20年,如果购房者购买了这种附带租赁合同的法拍房,买下了之后由于承租人的存在,自己是无法搬进去住的。
5、房屋质量
法拍房不同于一般二手房,购房者在竞拍之前不能自由的看房,如果在有机会看房的时候不能发现房屋质量问题,那么在成功买下才发现缺陷,就要由自己买单了。而且有些法拍房是不能实地看房的,这对于购房者来说存在很大的风险,购房者要考虑到如果原主人将房产进行过抵押,而法拍房后续的全部费用均有购买者承担。
以上就是小编今天跟大家介绍的关于买法拍房有什么要注意的?看完这些再竞拍!的全部内容了,不管购买什么性质的房屋,都要注意对房屋情况的仔细检查,如果发现有问题也好及时解决问题,大家千万不要怕麻烦。法拍房可能存在的纠纷有很多,大家购买也要保持警惕,总之多加注意是没错的,希望以上知识对大家有所帮助。
回答于 2019-09-11 08:43:50
您好,法拍房的风险很多,但是过户风险损失最小的了,仔细阅读法院的公告。另外主要风险以下几点:
❖资金问题:法拍房的购房款需要在一定期限内全款支付给法院,所以就需要充足的资金保证。
解决方案:如果符合按揭贷款的条件,法拍房是可以做按揭贷款的,贷款政策和二手房政策相同,如果不能做按揭,也可以通过办理信贷+垫资等方式,全款买房后办理抵押经营贷款。
❖税费问题:法拍房的交易税费、物业水电欠费以及相关费用需要由买受人承担。
解决方案:税费只要做好充分的尽调,就可以将税费等相关情况了解情况,适当作为成本考虑即可,当然,相比法拍房的价差而言,税费相对算是比较小的金额。
❖户口问题:户口上主要有两个风险,学籍和户口迁入。
解决方案:上海可以强制迁出户口,其他城市即使原房屋有户口,也不影响落入新的户口。
❖租约问题:由于买卖不破租赁,所以可能存在原业主或其他利益方所做的假租赁等情况。
解决方案:分两种情况,真实租约和虚假租约,真实租约可以直接和租客谈,而且租约时间不会太长,虚假租约其实直接谈价格即可,如果实在是谈不拢,放弃即可。
❖清场问题:法拍房的市场里总会遇到一些老赖,收房过程中清场困难的比例大概在5%左右。
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