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刚需现在可以买房吗？坐标深圳？

深圳,房价,政策刚需现在可以买房吗？坐标深圳？

发布时间：2020-12-06加入收藏来源：互联网点击：

2012年，均价18729元/平米，多部委多次强调坚持房地产调控不动摇,2月住建部称加快推进房产征收税扩大试点范围。国土部出台土地监管新政策,严打小产权房。

2013年，均价21626元/平米，2月出台新国五条,不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策,坚决打击投资投机性购房,还在继20 11年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。3月国务院发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知》,其中二手房交易的个人所得税由交易总额的1%调整为按差额20%征收。开发商下半年不得不以价换量,房价缓慢增长。

2014年，均价23973元/平米，“930”房贷新政，11月降息。新政出台后,全国各地楼市皆迎来成交高峰,房价缓涨。

2015年，半年之内，央行三次降息，五年以上商业贷款基准利率降至5.65%，住房公积金贷款利率降至3.75%，双双跌破2009年历史最宽松时期执行的5.94%与3.87%的最低历史记录。这半年的七次关于房地产的调控政策出台，可见其救市心切。

2016年，年初：降准、降息、降税、降首付、去库存；下半年：限购、限贷、限地价、控房价、去杠杆；接踵而来的调控政策升级更是让人应接不暇，房价暴涨让人瞠目结舌，深圳房价重启疯涨模式 9月单日成交均价近八万。

2017年，全国发布了246条楼市调控政策，银行多次调高房贷利率。听到最多的词就是“房住不炒”。深圳在2017年新房成交量仅2.58万套，创下本世纪历史最低水平。

2018年，全国各种房地产调控政策在450次左右，刷新历史调控记录，是房地产调控政策最密集的年份。房价依然下滑。

2019年，告别了去年底楼市的冷清，今年，深圳楼市成交上升，走出一波“小阳春”行情。数据显示，深圳全市住宅成交量已连续5周环比上升。

02|近一年的楼市现象

2018年，对深圳楼市来说，上半年三价合一、二次房改市场短期调整，但很快回升；下半年731新政调控严厉，整体上楼市还是围绕着“稳房价”的政策在推动。总体来说，2018年深圳房地产市场一方面受到宏观经济下滑的影响，另一方面是直接受到“731”新政的影响，全年楼市呈现出“低往高走，再继续往下走”的波动趋势：

上半年，新房市场成交情况还是比较良好的。经过2016年的“10.4”新政以及2017年的过渡消化，2018年楼市开始复苏，2017年积压的购房需求得以释放。

但下半年“731”新政实施之后，8-10月的楼市都非常低迷。但在市场预期转变后，开发商比二手房业主更快做出反应，而且开发商在促销力度、分销渠道上有更大的灵活性，新房住宅的关注度仍远高于二手房，11月份起成交又开始复苏。

截止12月底，深圳全市新房住宅存量为346.5万平，如果按照去年平均成交量来计算，去化周期为14.22个月，新房供应依然非常有限。

2019年，资金宽松、城市政策局部松绑、经济平稳复苏等，对于楼市而言，均是利好因素，房地产行业的“回暖”也得益于此。自2019年3月份以来，深圳楼市逐渐向好，房价稳定，新房成交量步步攀升。进入5月，新房住宅成交再次迎来突破，成交4605套新房住宅，环比激增七成，上一次新房成交量在4000套以上是在2016年的10月，成交量为4276套。

市场表现方面，楼市成交以中低端产品为主，高端产品源于稀缺性和供给量少，备受市场高度关注。

虽然成交量节节攀升，但整体价格是趋于平稳，这归结于国家政策方面的为调控：据中原地产研究中心统计数据显示，5月份全国房地产行业调控高达41次，4月份更是高达60次，3月份仅发布房地产调控政策15次， 2月份21次，1月份68次。 今年前5个月房地产发布调控政策共约205次，与2018年同期的159次相比上涨接近30%。有专家指出，最近两个月房地产调控超过百次，从历史看，密度处于最高阶段。

这些楼市调控政策中既有中央对“房住不炒”等调控政策的再次强调；也有相关部委释放出加强监管的明确信号；地方政府更是充分诠释“一城一策”，针对各自市场情况，出台了多个具体落地举措。

2019年的楼市政策看似变化多样，实则围绕市场而行，标尺只有一个，即保持楼市稳定。“因城施策”“一城一策”正在体现出其真正蕴含的意义——防止大起大落，促进房地产行业平稳、健康发展。

03|未来房地产市场的发展趋势

房价和城市的发展是相吻合的，从近二十年的房价走势图可以看出，深圳房价的发展与深圳经济文化等各方面的发展是密切相关的。而各方面的发展又离不开人才的引进。

深圳在人口吸引力远远超过北京、上海，都说21世纪最贵的是人才，人口多则城市兴，人口绝则城市衰，城市衰则房价降，所以人口与房价息息相关。

根据官方统计显示，2018年深圳管理人口2000万，要知道在二十年前深圳人口才114.6万，这二十年，深圳从一个只有100多万人口的小城市，一跃成为拥有2000万人口的国际化大都市，而房价也在随之变化。

另外会导致深圳房价上涨的原因在于居住用地供应较少，住房供应长期紧张，应深圳建成区面积已接近行政辖区总面积的50%，新增建设用地逼近于零，未来土地供应非常紧张，进而导致楼市供求关系长期紧张。再加之粤港澳大湾区所带来的利好等因素，未来房地产市场需求必然会增加，房价必然会增长。

但根据近半年的政府调控密度来看，稳房价一直是政策调控的目标，相关部门在调控手段及调控措施上也非常灵活多变，当市场比较低迷时政策会有所松动，出现过热势头时则有及时相应政策抑制。

未来深圳房价长期处于稳定状态，大涨大跌的可能性不大，另外在人口红利与政策红利的刺激下，随着大湾区众多政策及项目的落地，深圳整体经济若无意外将长期向好，或带动房地产市场的长期繁荣。

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