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深圳拆迁房，到底有没有投资价值？

深圳,开发商,都是深圳拆迁房，到底有没有投资价值？

发布时间：2016-12-08加入收藏来源：互联网点击：

深圳拆迁房，到底有没有投资价值？

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

只要确定拆迁的都有投资价值毕竟拆前和拆后都是两个价，而且太明显了，不知道你有没有了解过白石洲拆迁，都是出来过千万富豪的， 值得注意的是，深圳真的要拆的，有几个会卖的，你是考虑投资的话，还是要看房子的，具体价值在哪里？光屏拆迁来判的话，那是肯定值得，

回答于 2019-09-11 08:43:50

作为一名专业的房地产经纪人。首先我们说拆迁房的分类。第一类，是带拆迁概念，这种一般是已经确定了由哪一个集团拆迁了。第二类，预估拆迁。这种房子一般边上都拆了，自己楼层也不高。第三类，已经拆迁，只需要开发商更名就可以。这三类，价格由高到低分别为已经拆迁，拆迁概念，预估拆迁。

拿一个实例来说，我有个客户，买了田贝英大花园，边上已经拆了，属于预估拆迁房。他一个月月供10800，这个房子有5间房，他做了6间房，全部出租，一个月基本上可以保持在收入在8500左右。等于一个月供2000出头，月供10800的本金大概也是2000多，等于他买这套房子出首付了就不用自己出钱了。所以我的意见呢，是如果你有闲钱投资，你可以买这种租金高收益的预估拆迁的房子。如果你闲钱够多。就买那个直接开发商更名的房子，一般几年交房，交房了价格正常都要增价百分之20到30以上。我这里一直说的是有闲钱。因为如果盲目的因为拆迁去博，是有风险的。万一一直拖着不拆，那你资金链断了，就有去无回了。

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回答于 2019-09-11 08:43:50

近几年深圳各区都在旧改，今年“三价合一”政策落地后，回迁房起了更多投资者的关注。因为不少回迁房价格只要市场商品房一半的价格

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同时，我们在给投资的客户推荐回迁房也碰到不少投资者持怀疑态度...那么今天我写一篇关于回迁房到底有什么缺点的文章，毕竟对于一个全是优点且有巨大无风险套利空间的投资品，说实话市场上是不存在，即便存在也早就落入到有一手信息人的口袋。缺点：

1、回迁周期确实比期房长。当然，前提还是深圳比深圳，因为深圳楼盖到2/3以上才能开始申请预售，而回迁物业是处于拆迁阶段的物业，还需要在期房的基础上多1-2年拆迁和2年的新建时间。2、没有杠杆。全款支付确实让很多人感觉心力交瘁，甚至很多人想出众筹的想法。即便在深圳首付四五百万稀松平常，但大家利用金融工具获利一定更多这也毋庸置疑，不过各有各的游戏规则，没有杠杆也是回迁房的大缺点之一。那么回迁房投资安全性和投资收益怎么样？

现在很多朋友问是否安全，当然如果连开发商和住建委都信不过，我们也无能为力，毕竟开发商和住建委尤其住建委比起我们还是更可靠。至于是否原地回迁（北京上海基本都是异地回迁，深圳基本都是原地回迁），用地性质等等这个要看具体补偿合同的细则，在回迁房这个细分市场，我还是坚持不懂不碰的原则。当然，我们目前签约的都是原地回迁 大产权商品房 住宅。

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有不清楚的也可以自己搜 《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》、《深圳市房屋征收与补偿办法》、《关于加强和改进城市更新实施工作的措施》。不过大家大可不必深入研究，费神费脑还容易错过机会，从简单意义上讲，选择项目的投资逻辑非常简单：历史遗留 开发商确权 住建委备案。回报率怎样？说实话，我数学不咋的，不过做投资也天天算算算，所以对于回报也非常敏感。我深深地知道，今天选择不同的投资产品和金融工具，在未来5年后会有天差地别的结果。但很多问过我的朋友都知道，我对回报率很少提，这是为什么？因为我明白，对于高回报的产品，提回报率容易让人过于兴奋而忽略其他不利因素，虽然成交量多了，虽然俱乐部也更赚钱了，但并不利于投资朋友的资金统筹规划和安排。今天同样我也不想把这笔账算给大家，毕竟这个睡后收入（睡一觉起来的收入）除了租赁补偿还有确定的利差 时间增值的迭代。为什么说不利于投资朋友的资金安排？因为大家会忽略或者忘记游戏规则中的不利因素，周期和杠杆因素。回迁房的游戏规则就是资金有3年多的沉默期，这三年期间每个月只有一两千元左右的租赁安置补偿，无法在公开市场变现。主要是交房前你再卖没什么人敢买，怕在交房的时候你变卦反悔。

不过话说回来，房子本身的投资周期都在3-5年，指望今年买明年或后年就能翻倍卖出，我想不遇大行情这种想法不太现实，所以选择投资房产，就应该做好3-5年的投资准备，天天幻想明年翻倍卖出既不理性也不现实。因此在我看来，即便存在周期因素，也是正常的投资周期，唯一的区别就是在这个周期内能不能变现。 当然，也有一些朋友说没有杠杆、感觉回报太低了，我也不做反驳，在投资市场上，会算计比拍脑袋凭感觉重要的多，回报是不是太低并不可怕，可怕的是对产品就是错的，回迁房作为一种投资品，一定和同等安全级别的产品比才合理，总与过去的腾讯股票比，与现在的数字货币比，我想不仅回迁房回报率低，哪个投资品都是输家，过去那么多科技公司，腾讯自己也是九死一生，投中腾讯又拿得住的概率有多少？数字货币多如牛毛，赶得上又买的对的概率又是多少？选到腾讯股票和正确的数字货币难度堪比打彩票，所以与那些稀奇古怪、十年一遇的投资品比，既没有逻辑也毫无意义，如果真的能抓住那些机会，相信咨询深圳回迁房纯属调戏我们。

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