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房地产市场近几年行情会怎么样?
房价,房地产,城市房地产市场近几年行情会怎么样?
发布时间:2016-12-08加入收藏来源:互联网点击:
回答于 2019-09-11 08:43:50
房地产市场寒冬已至!今年超过400多家房企破产就是实证。恒大,碧桂园、融创、保利2019年双十一全面降价促销。早在10月份广州恒大集团房地产降价促销,最高降幅达40%。大型房企全国降价促销标志者房地产行业大洗牌的来临,大型房企为什么降价?主要是为了回笼资金,储备过冬。
目前房企的负债率普遍较高,融资成本也高的离谱,大型房企通过信托的融资成本都在12%以上,海外发债的平均成本也在10%左右。中小房企的融资成本就更高了,或者根本融不到资。中小房企怎么办?只能和大型房企合作,或者等待被市场淘汰的命运。潘石屹清空地产就是主动退出地产行业的例证。
宏观上看,目前全球经济处于康波长周期的萧条期,全球经济增长率持续下滑,至今未触底企稳。经济要想走出萧条期,至少需要几年的时间。具体的表现是,德国、日本国债负利率。美国PMI指数创十年新低,连续三个月降息,美联储启动新的扩表计划,经济增长处于下行通道中。国内经济也持续低迷,9月全面降准,10月,11月通过LPR,MLF降低实际利率。
具体到楼市。国家统计局数据,1—9月份,房地产开发企业房屋施工面积834201万平方米,同比增长8.7%,增速比1—8月份回落0.1个百分点。商品房销售面积119179万平方米,同比下降0.1%,降幅比1—8月份收窄0.5个百分点。销售面积负增长,新开工面积保持较快增长,显然会导致商品房库存增多。房企今后几年销售压力巨大。
楼市,经过长达20年的黄金期后,目前显然处于高位,存在一定的泡沫。国家层面,确立了房住不炒,不搞货币大水漫灌的政策。基本上确立楼市在未来几年处于低迷期,房地产商依靠囤地,坐等升值得方式非旦行不通。高企的融资成本,存货周转率下降,财务费用巨大,都很容易压垮房企。于是降价销售,加快资金回笼成为房地产开发商最好的选择。
当然楼市寒冬不等于全国房价大跌,对于国家来说最好的方式是稳住房价,提高居民工资水平,以时间来消化泡沫。以下几点预期对房价起到支撑作用:1. 在未来很长的一段时间内,国家转型成功后,依然处于中高速增长。2. 据中国人民银行公布的数据,自1997年以来,中国的广义货币供应量的年增长率约为16.9%,真实的年通货膨胀率约为7.3%,而房地产的本质是一种货币现象。3. 中国的城镇化水平依然还有很高的提升空间。
在楼市的寒冬期,房价经过几年时间调整后,买房依然对抗通胀的最佳方式。因为未来十年房地产的发展趋势是大力发展中心城市和城市圈,投资房产一定要结合土地,经济,人口这几个主要的要素。
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回答于 2019-09-11 08:43:50
很高兴回答您的问题,本人从事房产销售已有6年时间,也见证了这个城市的房价从4000的均价到现在13000的均价,尤其16到17年房价基本翻了一番,目前的房价对于刚需太不友好,两室的首付基本都在30万了,首付门槛的提高让刚需一族望房兴叹。从我个人的角度来说,近几年的房价一二线城市可能还是稳中有升,因为一线城市的经济人口规模是稳步增加的,有上涨的空间,而土地是不可再生资源。二线城市也是稳步发展的,房价也会是一个上涨的趋势。三四线城市受制于人口规模和经济发展的增速,可能房价会有一个缓慢回落的趋势,特别是一些经济欠发达地区,人均可支配收入较低,高收入人群不会选择在当地置业,房价上涨的空间有限。房价上涨的两个关键指标就是人口数量和经济增速,这两个指标上去了房价很难不涨。希望的回答你能满意,谢谢。
回答于 2019-09-11 08:43:50
房地产市场的循环周期比较长,一般20年一个轮回,我国房地产市场近几年可能处在一个从巅峰回落的过程:
国家统计局最新数据,10月份70个大中城市中,深圳为二手房挂牌均价唯一上涨的一线城市,从61024元涨至最新的62639元,涨幅近3%。
然而二手房房价下降的城市达到35个,占到一半。10月份房价下跌城市数量已创出55个月新高。其中,广州挂牌价跌15%,北京跌5%。
“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”。人口是一切经济社会活动的基础,人口带来的居住需求更是房地产发展的根基。
根据中国人口流动展望:人随产业走、人往高处走,人口未来将持续向一二线大城市大都市圈及部分区域中心城市集聚。
因此,近几年的一二线大城市大都市圈,房地产市场将依然保持旺盛活力。
目前,有些地区人口总体净流出情况也比较突出,主要是川渝贵、湘鄂赣皖桂、冀豫、陕甘等中西部省份。未来,这些地区的房地产市场形势可能会变得比较严峻,不排除有大幅度的回落调整。
对于全国更多的三四线城市,房地产市场会随着自身经济周期而起落,周边的一二线城市的房地产价格会对该地区的价格高度形成压制。
总之,作为刚需用户,未来几年可能是购买住房的刚需用户好时机,可以从容选择;对于炒房的投机客,日子或许会越来越难过。
回答于 2019-09-11 08:43:50
今年以来,各地放松楼市调控的声音不绝于耳,感觉到资金蠢蠢欲动,也让我们大多数人都感受到了今年楼市小阳春带来的暖意。但是房住不炒可不是一句空话,由于一些城市滥用“分类调控”,企图打“一城一策”的擦边球,导致对楼市调控表于形式,缺乏有效引导,使得部分城市出现房价过快上涨的情景,这些城市的土拍热度也逐渐升温。当大家都认为房价将再次掉头向上时,一盆冷水泼了下来。今年4月19日中央重申房住不炒,并且对楼市过热的城市发出了预警。人们终于开始意识到,调控并未放松,未来也不太可能放松。楼市横盘早已是大势所趋!在房住不炒的楼市主要基调之下,房地产基本敲定了未来的稳定大局,简而言之,未来房价重点防止大涨大跌。由于全国各城市各地区的楼市冷热不均,因此中央提出了因城施策的房地产调控策略,即“一城一策”。采用精准的策略来对楼市进行调节,确保市场的整体稳定。楼市文字当头,横盘或将持续多年,房价稳定主要从以下三个方面着手:稳地价、稳房价、稳预期。地方政策应当竭尽全力避免房地产不会从一个极端走向另一个极端。中央定调,不再靠房地产拉动经济,房地产时代或将迎来终结,也就是说房地产大局已定,未来5年大概率趋势不会发生改变。像过去几年房价飞速上涨,所有人都参与到抢房大军中,让真正没房的刚需被排挤在外,只能高价接手二手房。未来几年房价应该不会发生大的波动,抢房大战也很难在大规模上演,因此,未来刚需购房的选择空间更大,选择范围更广,议价能力也更强。这对于过去几年买房的人而言,是想都不敢想的情形。希望刚需们好好把握这难得的几年时间,早日买到自己心仪的房子。
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