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楼盘是如何定价的？哪些因素影响楼盘价格？

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发布时间：2016-12-08加入收藏来源：互联网点击：

楼盘是如何定价的？哪些因素影响楼盘价格？

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

开发商是如何给房子定价的？

先来说一个专业名词：“强排”。开发者拿地以后根据土地规划条件，根据各种业态的排布将货值尽可能的做大，以求利润最大化。为了达到最大利润的目的，会做市场调研，目标成本估算，项目定位等一些影响房价的一系列工作。主要通过下面几个方面定价：

1、楼面价，也就是土地成本跟可售面积的比值。

2、建筑目标成本（建安费）：包括建筑施工费，设计费，监理费用，市政配套费，景观绿化，公区装饰装修。

3、开发经营成本：包括办公管理费、销售经营费及融资利息等。

4、计划运营策略，对开发周期的计划，回款速度，楼层价格，楼位价格。

5、合理利润。

以上几个因素里面，建安成本在一个地区差不多，只是根据不同楼盘的定位，品质的不同有差异，其他方面差异较大。

影响楼盘价格的因素主要有以下几个方面:

第一、拿地价格，也是占比最大的因素。

第二、地段。包括交通方面（公交，高铁，地跌），城市配套方面（医院，学校，体育场），商业配套方面（超市，购物中心，商业街）。

第三、项目的定位，是改善型小区还是普通小区，定位不同，影响建筑成本不同（景观绿化面积，智能化程度，装饰材料及品质）。

第四、周边环境（有无高架、菜场、垃圾场、变电站、臭水沟）有无影响居住的因素。

第五、开发商自身的实力。






回答于 2019-09-11 08:43:50

新房:拿地价＋人工成本+材料成本+市场环境+开发商利润等房产局报备案价！

二手房根据周边配套及产品类型有关

回答于 2019-09-11 08:43:50

你好，很高兴为你解答这个问题。

楼盘定价，不是开发商直接定价。楼盘开盘卖多少钱，他是要到房管局备案，以备案价格进行销售。

影响房价的因素有几方面原因。

1.根据政府政策有关，比如限购，限售，限贷，之类的一系列政策。有可能导致房价的一个波动。

2.投资客，炒房。大量投资客到一个城市炒房，这也会导致房价大量波动。

目前就想到这些主要原因，欢迎大家补充。






回答于 2019-09-11 08:43:50

房价=楼板价➕开发商品牌溢价力➕产品型号➕产品类型➕地段➕学区