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在郑州能买公寓吗？后期成本如何？
公寓,郑州,商业在郑州能买公寓吗？后期成本如何？
发布时间：2016-12-08加入收藏来源：互联网点击：
在郑州能买公寓吗？后期成本如何？
回答于 2019-09-11 08:43:50
回答于 2019-09-11 08:43:50
感谢邀请回答这个问题，对于公寓的文章之前写过好多篇了，我的观点很简单就是：自用随意，投资谨慎。郑州作为新一线城市的一员，对于商业类公寓的看法也是模棱两可的（本文中的公寓统指商业公寓），虽然说从河南省的文件中找得到支持商业地产的文件，但是郑州至今对于公寓的态度一种是模糊的状态。借此机会简单谈谈我的观察。
公寓类房产是完美打“擦边球”的存在，地方到底是支持还是反对没有定论
目前来看除去北京这样的一线城市对于商业公寓类提出了明确的禁止之外，全国其他城市的态度都是不明朗的，当然近期已经有合肥、长沙等省会城市开始放开甚至鼓励商业类房产发展。郑州如今对于商业公寓的态度尚不明朗，那么郑州的公寓能买吗？几点观察：
第一、自住、自用自然是可以的，起码解决了居住问题。我身边就有这样的朋友，因为自己本身是创业者需要办公场所的原因，就花费了几十万购买了一套公寓用来办公，尤其是那些LOFT户型办公和居住两不误，加上公寓类商业的房价均价要比普通住宅要低得多（一般都是8折左右）自然得到了不少购房者的青睐。前段时间在头条看到一则消息，外卖小哥在郑州某项目部购买了一套公寓，其实可以理解。对于那些不符合（或者不想）在郑州落户，不具备购房条件的朋友来说，在郑州有一套小公寓实现自己的房产梦其实也没有错。
第二、郑州公寓类产品的水电费用还是可以的，没有想象的那么高，关键是不能通天然气和较高的物业费。根据观察来看，郑州商业用电的费用是0.68元/度，比起正常的居民用电0.56元/度其实高不了多少，水费也高不了多少，只不过物业费会高差不多一倍。具体的水电费和物业费价格，在合同中应该有所规定，大家购买前要了解清楚。
综上，单单从使用成本来看郑州购买公寓的使用成本并不是那么高，到底要不要购买就看自己的打算了。
商业类公寓的主要成本在于投资成本和后期出售时需要缴纳的税费成本
第一、卖不如出租是商业类房产的统一属性（仅仅对普通投资者来说）。商业类公寓秉持了所有商业房产的统一属性，就是首付比例高要达到50%，贷款年限短（一般都10年以内）；加上后期出售时的税费过高，除去契税是买房缴纳外，土地增值税5.55%、个人所得税20%和土地税（非普通住宅3年内：房屋成交总额×0.5% ，3年至5年：房屋成交总额×0.25%，5年或5年以上：免征）可以说如果单单卖出一套商业地产，那么仅仅需要缴纳的税收就占到买卖收入的40%左右。所以，这也是为何生活中很少看到中介大批量出售商业地产的情况。
第二、商业类房产全国交易和投资量萎缩是长期过程，未来这样的情况还是要持续下去的。无论是写字楼、公寓还是商铺从2010年之后持续受到了冲击，有人解释是互联网的影响也有人解释是实体经济的萎靡。无论是哪样，商业类房产不受人待见的情况不会改变。究竟要不要“接盘”？关键还是看自己的需求点在哪里。
总之，公寓类产品不是不能买，目前来看郑州对于公寓类产品的态度还是比较温和的，前段时间听到有万科小公寓被业主投诉的情况，至今没有什么效果，大概率未来郑州对于公寓类产品的政策会按照河南省的规定来。各位觉得呢？原创不易，喜欢记得点赞、转评。关注头条号（微信公众号:yongtanfc）：勇谈房产经济壹贰叁，更多优质内容继续贡献中。
回答于 2019-09-11 08:43:50
首先来看一下目前郑州的在售公寓有哪几类！
1复式双气公寓
2复式单气公寓
3平层单双气非托管
4平层单双气酒店托管反租公寓
复式双气公寓适合自住，有厨房，如果能买到双入户的更好
复式单气价位相对低一点，自住过度，以后有了住宅，单气复试公寓特别适合做工作室之类的，跳高4/5到5米，设计起来会更灵活
非托管平层公寓如果是小面积段的，单双气无所谓，做饭不现实，大面积的单气和写字楼没啥区别了，比写字楼多个卫生间。双气大面积的适合自住
酒店托管平层公寓，是单纯投资，酒店返祖基本可以平掉你的公寓月供，还可以有结余
新房公寓的契税是3个点，二手交易契税会到35个点！
郑州目前三环内双气复式精装价格在160000左右，单气复式14000左右，平层12000左右，托管公寓在9000到10000，托管公寓酒店装修另算！
希望可以帮到你！
回答于 2019-09-11 08:43:50
最近回答了好多这类问题，看来大家对于公寓这类房产还是有一定芥蒂的。现在郑州市的公寓行情并不理想，好多楼盘的公寓都有分期活动和降价活动，可是依旧不好卖。
介于公寓产品是商业水电、物业管理费高、梯户比高、交易税费高流通行不好等因素，个人一般不建议朋友买公寓产品。
以下从几个方面详细分析一下：
1、投资角度
好多人购买公寓是为了投资，而投资公寓主要是通过租金来实现回报。可是如今市场上出现了好多的长租公寓以及大批的回迁房入市，势必会使得市场出现房东多余租客数量的情况，即租方市场，所以租金会出现一定下降。
要是想通过升值来获得回报，那是比较的困难，不如买优质住宅稳健。因为公寓看似会升值，可是真正成交价的话，税收能占到15%以上，所以靠升值来获得丰厚回报是比较困难。
2、自住角度
还有一部分朋友购买公寓是为了自住，或是为了暂时的过度才购买公寓。公寓一般梯户比很高，几梯10几户或者几十户的情况很正常，舒适型不高。并且公寓的水电费和物业费会比住宅高出很多。所以，自住的话也不建议购买！
3、某些地方公寓占“房票”
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