您现在的位置: 首页 > 网站导航收录 > 百科知识百科知识
谈谈你对房地产的认识，怎么样？
房地产,都是,市场谈谈你对房地产的认识，怎么样？
发布时间：2019-02-08加入收藏来源：互联网点击：
所以中国的房地产市场的启动，还要感谢70年后的得力助推。
从2000年启动到2005年，这个期间中国的楼市一直处于缓慢的发展提升阶段。
尽管当时的住房价格，现在看起来很是便宜，但动辄五六百的房价，相对于当时人均一两百的工资来说，也是天价了。一套小两居的房子，大概要四五万，住房贷款按揭还没有大规模展开，相对于当时的工薪阶层来讲，全款购房压力不小。
货币和金融杠杆的缺失，房地产还是在最原始的发展着。
市场刚需阶段
商品化住房理念的改变。
80后的需求助攻大踏步入市。
房地产金融杠杆打开，资金源源不断流入楼市。
2008年金融危机前后，中国楼市已经在刚需爆发的边沿了，只不过美国一场次贷危机，错位助攻了中国楼市，火速向前推进。
这个时期的80后，逐步到了大学毕业进入社会，谈婚论嫁的年龄，大量的住房需求，激发了楼市的快速成长。
这个时期，住房的标准只存在“有”和“没有”。
至于是什么样的户型（当然也没有太多像样的户型），什么样的房企在开发（当时还没有品牌的概念），这些都不重要。重要的是，房子的面积多大，什么时候可以交房，有没有天然气等基本配套，房子价格还能不能优惠，这些是买房的关键因素。
当时住房的刚需市场就是这个特点，因为房价每时每刻都在变动，今早买房，在城市里有一个窝，这是首先要考虑的问题，至于是不是学区房，房子的日照够不够，楼间距大不大，户型合理与否，都不是主要的决策点。
刚需市场比较低的消费要求，宽松的货币和住房信贷政策，可观的行业利润，促使更多的行业进入地方开发大军，中国的产业“脱实向虚”，大概也是从这个时候开始的。
分化阶段
2008年开始一直到第二波楼市高潮结束（2017年），大约十年时间，中国房地产的刚需阶段，也就是“买房不问出处”的阶段，基本结束。
当然这种时间的延伸不是戛然而止的，刚需市场最为旺盛的后期，市场上已经开始出现其他的住房概念。学区房、改善房、郊区洋房、投资性公寓、写字楼、养老房等多元化的概念。
1、学区房
学区房是中国特有的一种奇葩特色产品。“学位不重要，学区房重要”这种尴尬的论调，就说明了问题。但学区房大部分属于存量房的交易，“铁打的学区房，流动的学生”，学区房就是在这样一波接一波的传递中，价格一浪高过一浪的。追根究底，还是教育资源的不公平和不充分，造成的这个学区房概念。随着优势教育资源的逐步改善和分化，学区房也许有一天就会消失。
2、改善房
改善房这个概念，压根儿就是针对80后的刚需购房策划的。
为什么叫改善？
面积小，户型小，要改善。
房子质量差，物业差，要改善。
房子位置差，交通差，要改善。
这些原来就是80后们，刚需购房阶段的“历史遗留问题”。
改善房的概念就是这样而来，但这批80后客户，可都是历经楼市历练的“江湖高手”，从楼盘规划到房子户型，从楼间距到日照指数，从绿化面积到车位配比，从物业收费到服务标准，从以前的行业信息壁垒，到现在的“打明牌”，这些客户是极其不好忽悠和伺候的。
改善房的市场一直存在，但又极其理性，只有是真的好房子，他们才会下手。所以改善性住房，就是中国楼市持续时期最长的一个市场阶段，也是检验房子品质的市场，只有足够好的房子，才能在这个市场有一席之地。
因为，这是一个需求方的市场。
3、郊区洋房
这个市场，我们统称为郊区洋房。
但不仅仅是洋房，还有别墅，联排别墅与独栋别墅。
这不仅是一个高端的市场，
还是一个高级的市场。
所谓高端，是指产品，无论从设计到建造，无论从工艺到品牌，均是一流和一线的。
所谓高级，是指买卖双方。
买家要么是事业有成，小有成就，要么是行业翘楚，一方巨头，对待房子这个产品，会有专业和多元化的需求，居住仅仅是一个最低级别的考量标准。
卖家所处的领域和市场，也不是一般的小房企敢于涉足的，这个市场是需要品牌支撑的同时，还要能拿出顶级的产品，缺一不可。
所以，注定这是一个高端的、高级的、小众的市场。
买房的人，买的不仅仅是房子，更多的是生活与身份，传承的是财富与地位。
卖房的企业，卖的也不仅仅是房子，更多的是服务与圈子，提供的是艺术品级别的奢华。
这个市场是楼市的“食物链顶端”，也是房子的最高级别，是理想的财富承载方式。
楼市产品迭代与价值
任何市场的产品都是一个不断迭代出新的过程，楼市也一样。
80年代，拥有一辆小轿车，那是值得炫耀的事情，
现在面对满大街的汽车，想要炫耀，你要先看品牌。
80年代，拥有一部大哥大，那是值得炫耀的事情，
现在面对眼花缭乱的智能手机，三五个月就出现新品。
中国楼市三个迭代升级：
刚需房
这个产品周期，唯一的特点就是有市场，房企走的就是量，购房人解决的基本功能就是“住”，至于其他的需求，房企没有考虑，购房人也资本考虑。
所以这个周期的产品，有几个共性，超高的容积率，超小的楼间距，超少的停车位，超低的绿化面积，户型经不起推敲，日照经不起等待，物业经不起考验，房子质量也是马马虎虎。
这些刚需房从面世到现在基本10年有余，防水、保温、供暖、电梯基本都在保修期以外，都面临下一步的更新换代，然而物业的杂乱无章，是否能够值得托付去解决这些问题，是个很大的不确定性。
存量的市场刚需房，数量还较为庞大，尤其是后期出现的城改安置房，也逐步的走向市场。一方面是市场供给庞大，一方面是产品迭代落伍。
刚需房，房价是否可以坚挺，需要打上一个极大的问号！
改善房
改善房市场，是在刚需住房市场的疯狂生长之后，出现的新的产品迭代。
这个阶段的房企基本都是实力和头部房企，小是房企已经逐步的退出市场，同时行业的规范程度也进一步加强，所以这个阶段，房企所供应的产品，不管是质量还是品质，都是有保证的。
改善市场还在不断的发展和完善之中，大平层户型、楼中楼挑空户型、立体绿植户型等等，都在进一步的拓展和开发。
改善型的产品，不管是现有存量还是新盘，都是这个时期，甚至是相当长的一段时期内，市场的佼佼者和主流产品，。
洋房
物以稀为贵，这是亘古不变的经济规律。
黄金之所以还是黄金，就是因为它的产量还是稀缺。
虽然都是汽车，手工打造的超级跑车，依然是殿堂级的珍藏品。
而洋房，尤其是超级豪宅，是楼市独一份的高级存在。
如果要以投资在楼市论英雄，
刚需房就是长久看可能会是一笔“负资产”，
改善房就是喜欢赚差价的理想产品，
而洋房与豪宅，就是理想的价值投资！
结语：
下一篇：返回列表
相关链接 |
||
| 网友回复（共有 0 条回复） |