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谈谈你对房地产的认识，怎么样？
房地产,都是,市场谈谈你对房地产的认识，怎么样？
发布时间：2019-02-08加入收藏来源：互联网点击：
房地产的不可移动性和受制于区域性的需要，决定了房地产市场是一个地区性的市场，不同的国家、不同的城市，甚至一个城市内的不同地区，房地产的市场条件，供求关系，价格水平都是不可比的。例如：我们塘沽区的解放路商业街的商业用房和杭州道沿街的商业用房及洋货市场的商业用房，他们所依托的大环境相同，所处的地理位置也近似，但解放路商业街的商业用房的价格比杭州道、洋货市场的价格要高得多。一般商品市场上的买家和卖家都很了解市场价格变动的最新情况，买卖双方都会去寻找有利于自己的价格，这就能使市场快速而容易消除同一种商品的价格差异。然而，房地产市场就没有那么简单了，这不仅在于买卖双方都很难及时了解最新的市场行情，而且在交易过程中费用十分昂贵。目前，绝大多数房地产的购买者都是出于自用的目的去购买房地产，而这种购买行为在他们的一生中有可能只有一次，只有极少数人是想通过房地产投资或投机来达到获取收益的目的。所以说对于绝大多数购买者来说，要想了解最新的市场行情，并根据自己欲购买的物业所处的位置、类型、建筑物及其附属设施的物理状况等确定购买价格是件非常困难的事。
回答于 2019-09-11 08:43:50
校招期间很多朋友私信问投资岗是做什么的？发展前景如何？职业发展路径如何？等等问题，平时工作忙回复较少，今天借周末的时间来好好说说。
首先，本人一直认为非常有幸从事了这样一个岗位。我们就从大家比较关心的问题说起：
1、投资岗位是干嘛的？
投资岗全称又为投资拓展岗，具体职能为负责为企业履行拿地的职责，我们都知道房地产行业是一个高度依赖土地的行业，没有土地就没办法进行后续的开发，尤其是在现今优质土地越来越少，竞争越来越激烈的市场背景下，优质土地的储备成为了各大房企战略制定的重中之重（近年来频频地王现象足以说明）。巧妇难为无米之炊嘛！投资拓展部无论是在任何一家房企或是房企里的任何一个区域公司大多均由大Boss直接管理，因此说投资岗为任何一家房企的核心岗位毫不夸张。
2、投资岗的工作内容有哪些？
各大企业投资岗的工作内容大体相同，我把投资工作的内容简单做了一个流程图：
①土地信息
干投资的第一步便是要获取土地信息。获取途径主要有集团/政府/合作单位直接推荐，通过个人资源获得信息，还有一种笨办法就是通过城市的排查进行获得。现在在大型房企里面，土地信息很多都由集团或公司领导直接给到你，对于一个刚毕业的学生或是入行不深的人是很难获取到优质的土地信息的，可以说资源及人脉在这一环节中扮演着极其重要的角色。现在市场上有很多所谓的“串串”，即是通过倒卖土地信息来获取收益的，但层级较低的串串多是不靠谱的，推荐的土地或项目资源也多不靠谱。城市排查的方法虽然比较笨，但一般来说效果还是不错，这个方法即是指你在城市当中看到一块空地，通过各种关系去寻求这块土地信息的归属方，进而去寻求下一步的合作。
总的说来，这一步是投资拿地最关键的一步，只有获取好的土地信息才有可能获取到优质土地，这也是极其考验公司和个人的人脉资源的。
②项目踏勘
获取到土地信息以后，就要动身前往目标地块进行踏勘。踏勘主要包括去熟悉地块所在的城市、区位，并了解地块的现状（有无高压线等不利因素，有条件可以启用无人机），通过踩盘去了解周边项目的产品及销售去化情况，必要的时候还可以去拜访一下当地的政府或者做做客户访谈，侧面打听一下当地人对于这个区位甚至是这个地块的看法。这一步主要是采集地块的信息，越详细越好，以便用于后序的分析所用。
③项目研判
信息采集回来后，一般都要写一个项目研判报告。怎么写呢？刚入行时往往不知从和说起，怎样才能判断这个地块好不好？有没有项目成功的可能性？做得多了，总结出来一般也就是从以下几个方面去思考：城市分析、区位分析、市场分析、项目分析。城市分析主要看几个指标：GDP、城区户籍人口/常住人口、三产比例、人均可支配收入、汽车保有量等等，判断一下这个城市的基本面。区位分析就很好理解了，李嘉诚常说“区位、区位、区位”，好的区位意味着项目也就成功一半了。市场分析主要时判读当地房地产市场的库存去化情况，如库存周期还有多少年？当地热销的产品户型时什么？销售价格如何？等等，分析以后你就应该去思考这个市场有没有自己公司进入这座城市的机会。最后便时项目分析，主要时看项目内有无高压线、拆迁、地质情况已经土石方量是不是很大等不利因素。
这样分析下来，作为一名合格的投资人员你心里也应该能大致得出结论，判断这个项目能不能做了~
④营销市调
你觉得这个项目初步判断可做以后，向领导汇报争取立项，立项同意以后便可以深入跟进这个项目了，如何才叫深入跟进这个项目？那就得叫上公司各个专业版块的同事专业的来分析各专业条线的问题。比如这一步你需要叫上营销部的同事前往目标地块进行专业的市场调研（简称市调），他们会更深入地对目标地块所在区位所有的竞品进行踩盘了解，最终会形成专业报告。详细分析这座城市的市场库存、去化周期、产品建议、售价建议、客户来源等。
⑤设计强排
这个时候设计部的大神便可以登场了，设计部同事拿到红线图及地形图（投资提供）以及营销部同事提供的产品建议（会详细罗列建什么样的产品，高层、洋房、别墅各建多少体量；户型有哪些等），进行设计方案强排，最终得出本项目的最终规划指标。
⑥投资测算
你拿到设计给出的规划指标以后，便可以根据公司的成本数据以及营销给出的销售数据进行投资测算了，当然这中途会要求成本、营销、财务、设计各专业版块的支持。最终便可以得出各大公司比较关心的两大指标：项目净利率、IRR。各个公司对这两个指标的要求往往不同，一般来说项目净利率的要求行业内普遍在10%-20%左右。
⑦集团评审
投资测算出来，项目净利率及IRR都满足公司基本要求以后，便可以准备相应的资料前往集团进行评审了。最终获得相应的项目授权价。
⑧拿地程序
集团评审通过以后，就可以进入实际的拿地程序了。招拍挂项目就准备进入招拍挂程序，合作收并购项目就准备进入最终的收并购程序。
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