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10.8号按照LPR新的基准利率，对首套房和二套房的影响是怎样的？

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发布时间：2016-12-08加入收藏来源：互联网点击：

10.8号按照LPR新的基准利率，对首套房和二套房的影响是怎样的？

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

Lpr新的基准利率实际上是一个指导性利率，对于不同城市和不同银行的理解是不一样的，做出的决策也是不一样的，所以对首套房和二套房到底如何影响，需要结合不同城市和不同地段来分别讨论。

首先要理解lpr出台的大背景，这里面隐含了两层意思，第1层意思lpr利率是在现有央行对于市场利率管控手段，基本很难到位的情况下，用一种直接的方法来调节市场利率，因此最初的用意应当是对市场进行支持。

而第2层意义，就是在央行其后的逆周期调节当中，比如降准和以后的降息过程里，阻止过多的流动性流入房地产，推升房市泡沫，同时使流动性向实体经济流动的过少，导致宽松周期的效果打了折扣。

而这和目前房地产在中国的分化以及因城施策的大背景，都有关系。在一线城市如北上广等，房价得到了大幅度的上涨，并且已经对经济的发展起到了拖累和抑制的作用，因此，在这些城市应当对房价进行严格的管控和抑制。而在另外一些城市，如延安等这些城市还有较大的发展空间，需要房地产对经济的拉动和流动作用。

因此lpr指导利率的出台就有利于各地根据自己的城市情况来决定银行利率，虽然每个银行都是基于相同的指导来进行决策，然而在各地银行间根据不同情况，会达成相似的利率。所以如果说lpr, 影响到底有多少，需要结合不同的城市来分别讨论。


回答于 2019-09-11 08:43:50

10月8号以后，实施以LPR代替“基准利率”为参考基准的利率计算方式，这让很多人担心自己的房贷利率会发生变化，或者是新政会导致利率下降或者是升高，这个时候就纠结是10月8日前买房，还是10月8日以后买房？

其实国庆前后对房贷利率没什么影响？这是因为国庆后的利率新政只是改变了房贷利率的计算方式，但是整个市场和调控之间形成的房贷的均衡利率是平稳的。央行为了平稳过度前后的利率新政也不会让前后有什么太大的差别。

1、当前的房贷利率计算方式

当前的房贷利率计算方式：房贷利率=基准利率*（1±浮动比例），其中的基准利率是由央行统一规定的，目前是4.9%，变动的频率比较低，上一次还是2015年10月份变动的，已经4年时间了。而“浮动比例”就是浮动5%、10%、20%等等，当然了，也可以向下浮动的，也就是相当于打折了，在2016年左右的时候房贷利率基本是打折的居多，但是2018年基本是上浮的。


目前全国首套房房贷平均利率是5.44%，这是全国平均水平，城市之间的差异巨大，比如上海的首套房房贷利率平均只有4.8%，而苏州的首套房房贷平均利率达到了6%。

而二套房房贷平均利率5.76%，这是全国平均水平，比首套房房贷利率水平要高一点。

2、新政后的房贷利率计算方式

国企后的利率新政实施后房贷利率的计算方式是这样的：房贷利率=LPR+加点；其中的LPR是由全国18家商业银行共同决定的，每个月的20日公布一次，从今年8月份第一次公布，但是1年期的LPR是4.25%，而5年期以上的LPR是4.85%，这个水平和基准利率的水平是差不多的，因为基准利率是4.9%。


而“加点”是由商业银行自行决定的，目前根据央行的报告新政前后的利率应该是差不多的，也就是说新政前全国首套房平均利率是5.44%，那么新政后 也差不多是这个数，那么LPR是4.85%，那么“加点”数值就是0.59%。由于要到10月8日以后才统一实施，具体的数据我们目前看不到，但是目前已经陆续有银行已经推出了依靠LPR定价房贷利率的数据，和在基准利率的计算情况下基本是一样的。

上面我们看到在新政前，无论是首套房还是二套房，都是在基准利率基础上上下浮动，也就是说是可以下浮的，比如当前的上海。不过未来在LPR的计算方式下，利率只能往上加，而不能往下减。另外就是二套房的利率是要在LPR的基础上加60个基点，然后再加“加点”，也就是说二套房房贷利率起码是：5.45%=4.85%+0.6%。

回答于 2019-09-11 08:43:50

受到今年大范围房贷利率上浮的影响，一些地区的首套利率已经突破6%。这也给10月8日之后即将执行的新贷款利率算法带来了很大的悬念，虽说目前的贷款利率政策是“不降”，那么涨也有个限度，究竟涨到何等高度不少人还是比较希望了解到。9月20日，每月公布一次的LPR如期公布，5年期的基础贷款利率依然是4.85%，与上月水平相当。这也印证了房贷利率“不降”的说法。

那么“不降”的利率对首套房和二套房的贷款有何影响呢？

今年大范围的房贷利率上浮其实有给LPR的利率新算法铺路的意思。而LPR的利率新算法又是一个利好企业发展的贷款刺激政策。今后也将通过LPR的市场化调整给出更符合当前环境的企业贷款利率。再加上降准释放的长期资金实业可以得到很大程度的利好发展。

LPR有下降的趋势就会给楼市“注水”，为了防止“注水”就要增加房贷的利率。这样一来强制加点就出现了。按照目前北京给出的方案和9月20日最新公布的LPR来计算，北京套房的贷款利率下限为4.85%+0.55%=5.4%；二套房的贷款利率下限为4.85%+1.05%=5.9%。这个利率均高于当前北京个人商业贷款的平均上浮利率。而这并不是今后贷款的最终利率，因为除了地方的加点之外还有银行的加点。所以说如果银行不加点那么利率下限就是当前的值，如果银行加点那么贷款利率就要远高于当前的值。

影响

对于首套房而言：影响不是很明显！因为不论是调控收紧还是放松的区域，首套房的贷款上浮幅度并不大，政策也并没有强制给首套房加点。所以新算法对首套房利率的影响不大，最终会与现有的利率保持平衡的水平。只不过新算法执行后银行再无贷款优惠利率，LPR即为最低利率。

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