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邱晓华：无论调控如何严厉，房地产增长趋势不会改变，对此你怎么看？

房价,房地产,房地产市场邱晓华：无论调控如何严厉，房地产增长趋势不会改变，对此你怎么看？

发布时间：2019-02-08加入收藏来源：互联网点击：

这并非臆想，而是只要你想，就能办到的事。关键的关键是，政府愿意这么做吗？过去为什么不这么做？

背后的原因就过于复杂了，就不在此多说了。

回答于 2019-09-11 08:43:50

假如没有宏观和微观的政策调控，那么房地产市场在国内可能会再次被炒房客炒房而增长，那是自由的房地产市场，而现在国家对房地产行业进行调控，一个被政策干预的市场，必然会受到抑制，增长已经没有了可能。

一，国家的“房住不炒”的定位多次被明确。很多次的政治局会议都明确提出坚持房住不炒的定位，这是政策的大方向，也表明了不会用房地产来刺激短期经济的发展，这也再次说明了国家不会再使用房地产来刺激短期的经济，现在更加注重长期的经济发展，行业之间也会均衡发展，避免房地产过度发展。

二，政策对房地产的干预影响明显，自从楼市的调控政策出台之后。限购，限贷等极大打压着房地产的市场量，这对于房价的增加是利空，在这样的巨大的政策打压之下，房地产又怎么可以得到继续的增长呢？

三，房地产市场泡沫巨大。国内的房价虚高，已经超出了国际上大多数国家的合理房价水平，最好的房价是当地人平均月收入可以一平方米，但是目前的房价已经是这个几倍了，价格虚高的背后往往都是有风险的，日本90年代让房地产泡沫破灭就给了我们一个非常好的提醒。

最近一年，房地产市场已经没有太大的涨幅，政策的干预取得的效果十分明显，而最近还有新闻是从年初到现在已经271家房地产破产，我们应该思考为什么它们会破产，如果房地产真的还会继续增长，那么这些房企应该还会过得十分滋润，即使负债高，也可以平稳度过，但是恰恰是因为房地产市场没有了增长的趋势和未来，这些房企们就破产了。

不仅如此，政策的调控还在逐渐加码，监管又发布了“信托64号文”，核心内容就是下半年坚持去通道，控地产，严格限制资金流入楼市，这对于需要借大量资金的高负债房企们，并不是好事，也会促进房地产市场的优胜劣汰，说的更直白点，房地产市场进一步被控制，调控更加严厉，房地产市场没有增长的空间，会有更多能力不足的房企死亡。

回答于 2019-09-11 08:43:50

邱晓华这次论坛中的讲话，对房地产的观点有很多，不仅仅是：无论调控如何严厉，房地产增长趋势不会改变。我们就邱晓华对房地产方面的讲话进行了总结：

①、房地产市场还有较大的刚需潜力，一方面来自于城市化进程新增城镇人口住房需求，二方面是原有城市人口的改善性需求；②、近些年通过宏观调控，房地产库存水平接近供需平衡界限，存在补库存需求；③、未来房地产市场会存在分化，主要原因在于人口流动、经济活力以及生态环境的改变；④、新方向包括了城镇老旧小区的改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设，加快推进信息网络等新型基础设施建设。将稳投资与扩张消费相结合，旧城区、老城区改造来看，现有17万个城市小区需要改造，涉及规模初步测算达到3万至5万亿。

就我们的看法而言，对房地产的观点如下：①、房地产市场空间仍旧存在，价格不会出现较大震荡；②、房地产市场面对严调控的前提下，因为供需关系保持相对平衡，对房地产市场虽有影响，但稳金融、稳经济的基础存在，城市人口的增加对新房具有较大的刚性需求；③、短期看金融、中期看土地、长期看人口，房地产市场将会出现城市性分化；④、城市刚需者买房，投资性房产并不划算。

上图是近二年每一周的26城市土地平均溢价情况，从溢价情况而言，现在溢价成交土地的幅度保持在15%-25%之间，在2019年第17周至23周，保持25%-30%水平的溢价土地交易。从土地平均溢价率的角度看，现在房地产整体仍旧是看好未来行情，比2018年第32周至2019年第13周的溢价情况要好一些，那时的平均溢价率在0%-10%。而现在是的平均溢价率是之前的一倍！充分说明当前房地产市场普遍看好，呈现更高溢价水平。

我们再来看26城市2018年第24周至2019年第31周土地流拍地块数数据（上图），2018年因为严监管的背景，流拍地块数量骤增，一度增加周7块的最高水平，月流拍数量最多达20余块。而现在呢？现在周度流拍1块土地为少数情况，更多的则是一块土地都没有流拍。说明，现在市场对土地的需求已经出现了 很大改善。而在2018年32周至2019年13周时，是土地溢价率近二年水平最低的，区间为0%-10%之间。但是，在2018年32周至2019年第4周，土地流拍情况常有发生。说明，当时对严监管的情况预计并不明朗，很多房企表示“观望”态度，但到了2019年第4周之后，流拍地块数量有明显降低，甚至0流拍。

我们认为这种情况说明整体房企对未来房地产市场的看好态度，在土地溢价率不高的基础上，积极参与补库存，对应未来的房价市场表示看好。土地流拍地块数量的减少以及溢价率增加，说明房地产市场仍旧存在，并且具有较大空间。当然，积极补库存保证平衡的供需关系，房地产价格并不会出现较大幅度震荡。

上两图为29城市新房成交与二手房成交，新房销售数据好于二手房销售。2019年第31周29城大城市新房销售为4.1万套，较上周增加7%；11大城市二手房销售为1.1万套，较上周减少5.9%。一手房仍旧“抢手”，大城市的刚性需求一手房是共识，而二手房的销售情况存在周环比降低情况。一线城市新房、二手房交易较第30周的增速分别为10%、-3%，二线城市新房、二手房较第30周的增速分别为9%、-7%。从数据情况可以得出，现在一手房，仍旧保持较高水平增长的情况。从29大城市新房成交数据，每周保持着40000-60000套的成交，较2018年20000-40000套的成交有大幅的增加。而二手房11大城市2018年至今，均保持在10000套至15000套之间，并未发生明显增加。说明，市场对新房的购买空间仍旧具备，稳中求进之态，二手房已是稳定。

上图是2018年4月至2019年6月房地产开发商资金流入流出的数据图表以及近两月全国100大城市土地市场价格情况。从资金流入与资金流出的情况看，现在资金情况并未出现2018年末至2019年初的时候资金流入大幅大于资金流出的明显情况，而是出于同时向上的情况，说明房地产市场呈现着变化，资金流入在增加的同时，也有资金在流出，并且处于同速增加。对邱晓华未来房地产市场、房企将会呈现分化，表示赞同。说明，优质房地产市场仍旧能保持较好推动发展，但小型房地产企业因为管理、资金、规模的问题存在而选择退出。我们认为，分化会出现城市分化以及房企分化。城市分化，认为未来人口净流入多的城市会拥有更好的房产空间以及溢价情况，而人口净流出多的城市将不会得到溢价；房企分化，房地产公司会从内而外进行优化，大型房企、优质房企将会有更好的发展，而一些不注重管理、运营的房地产公司将会被市场所淘汰。

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