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房屋的共有人擅自出卖房屋,该出卖行为有效吗?
房屋,张某,马大房屋的共有人擅自出卖房屋,该出卖行为有效吗?
发布时间:2020-12-06加入收藏来源:互联网点击:
房屋的共有人擅自出卖房屋,该出卖行为有效吗?
回答于 2019-09-11 08:43:50
回答于 2019-09-11 08:43:50
一般情况下无效,但是不能对抗善意和有偿取得的,就是说善意和有偿取得的也有效。
根据《物权法》的规定,共有人处理共有的动产和不动产,应当经过三分之二以上按份共有人同意,或者经所有共同共有人同意。但是共有人之间另有约定的除外。
《婚姻法》规定,夫妻对夫妻共同财产有平等的处理权。
《婚姻法》解释规定,夫妻一方擅自处理共有房屋,一般无效。但是如果是善意取得、支付合理对价,已经办理了产权过户手续,另一方主张无效的,不予支持。
《贯彻民法通则的意见》也规定,共同共有人中擅自处理共有财产的,一般应认为无效,但是不能对抗善意取得和有偿取得的。其他共有人的损失由擅自处理的共有人赔偿。
特别是夫妻出卖共有房屋办理过户手续时,在婚姻关系存续期间,需要共有人都到场,不能到场的需要公证的委托书。意思就是必须双方都同意。
由以上各规定看出,共有人未经其他共有人同意处理共有财产,认定无效是正常情况,认定有效属于特殊。应该区别对待。
回答于 2019-09-11 08:43:50
《中华人民共和国物权法》第97条规定:“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。”
当两个以上的单位或个人就同一财产共同享有所有权时,出卖这一财产应当遵循以下两点原则,一是各个共有人按照各自的份额享有共有财产的共有人要出卖共有物时。除另有约定外,须经占共有份额1/3以上的按份共有人同意,二是各个共有人基于某种共同关系,如夫妻关系、家庭共同劳动关系,不同份额的共同享有共有物的所有权,除另有约定外,只有经全体共有人一致同意后,才可以转让共有财产,下面由小编举个案例讲解一下:
本村村民老马早年丧妻,只有两个儿子马大和马二,2002年老马去世前曾立下遗嘱,遗嘱内容为:“位于村内的5间住房住房有两个儿子共同享有,其他财产由兄弟两人平均分配,”由于马某的大儿子居住环境较差,父亲去世后不久便入此房居住,弟弟的居住环境较好,因此,未提出异议。
2008年,马大未经马二同意,擅自与同村村民张某签订了房屋买卖合同,以20万元的价格将继承的房屋卖给了张某,马二得知后提出卖房未经自己同意,要求马大与张某解除合同,但遭到了马大的拒绝,后经村委会多次调解无果后,马二将马大诉至法院,要求确认马大和张某签订的买卖合同无效。
法院经审理认为,原告马二和被告马大是争诉房屋的共同共有人,马大未经马二同意擅自出卖房屋,侵犯了共有人马二的共有权益,买卖合同用确认为无效,但是由于合同的另一方当事人张某对于房屋由马大马二共有一事并不知情,而且支付了合理的价款,应维护其合法权益。法院最终判决马大于张某签订的卖合同有效,但必须补办房屋过户手续,马大应赔偿马二遭受的损失,分给其卖房款10万元。
案情分析:
本案是由于房屋的共同共有人未经其他共有人同意擅自出卖房屋而引发的纠纷,本案中争诉房屋的共同共有人马大在未征得另一方共有人马二的同意下,擅自出卖房屋,其行为应属无效,但受诉法院以买受人张某对房屋为兄弟两人共有一事不知情,并且支付了合理的价款,判决张某取得房屋有效是不正确的。
房屋作为不动产,其转让依法应当登记,张某未办理房屋过户手续,其行为不符合相关法律的规定,因此,张某不能取得房屋的所有权,该房屋仍然属于马大、马二共同拥有,但张某有权要求马大返还房款,并赔偿因合同无效而受到的损失。
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回答于 2019-09-11 08:43:50
这肯定是无效的,未经共有人同意擅自处理在情理上就是不尊重人的。最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第89条明确规定:共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效;但第三人善意、有偿取得该项财产的,应当维护第三人合法权益;对其他共有人的损失,由擅自处理共有财产的人赔偿。
回答于 2019-09-11 08:43:50
谢邀,房屋共有人,擅自出卖,出卖行为有没有效力?
题主说的房屋共有人,是实际上的共有人比如夫妻共有的房屋,登记在一方名下,既然题主说的是擅自出卖,可推定,这个房屋的出卖行为,是登记一方的单方面行为,没有取得其他实际共有人同意,那既然能够办理过户登记,在程序上就是没有瑕疵的,在办理过户过程中,该提交的材料都是齐全的。
最常见的就是夫妻共有的房屋,被一方出售,那发生这种情况下如何救济?
1,买卖双方恶意串通,可以起诉确认房屋买卖合同无效,合同无效的应恢复原状,已经办理变更的,要撤销变更登记或者恢复登记到原业主名下。买卖双方都知道这个房子是共同财产,隐瞒真实情况,提供假的材料,办理过户。现实生活中,就有(1)出卖方提供假的离婚证,以证明房屋是个人财产,办理手续,(2)利用户口页信息没有更新,隐瞒已结婚情况等等,(3)房屋中介提供假材料等等。
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