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刚买的二手房中介说等审批函下来再交首付过户，房产证下来需要给银行抵押，合理吗？
银行,二手房,买家刚买的二手房中介说等审批函下来再交首付过户，房产证下来需要给银行抵押，合理吗？
发布时间：2016-12-08加入收藏来源：互联网点击：
刚买的二手房中介说等审批函下来再交首付过户，房产证下来需要给银行抵押，合理吗？
回答于 2019-09-11 08:43:50
回答于 2019-09-11 08:43:50
合理的不用再合理了
先审批再过户是为了保证卖方利益，许多人卖房子收了首付就把房子过户了，结果因为买方问题无法贷款，无法收到房子尾款，后续就是无休止的扯皮官司。
批复贷款后付首付然后过户完成給银行抵押保证了银行安全，不抵押就放款，万一抵押办不成银行完蛋
很多时候是申请贷款之前就付首付的
很多中介为了早点拿到中介费会加快流程，比如在申请贷款之前就过户，这样就能马上收到中介费，至于后面能不能贷款，不太管。
祝好运
回答于 2019-09-11 08:43:50
银行把买家的资料审核通过后，支付卖家的首付款并产权交易；产权交易完成，产权证出来后，再把新的产权证抵押给银行，买家申请的按揭贷款直接由银行支付给卖家。
首付款加上买家申请的银行按揭贷款，就是这套房交易的价格。
这是二手房交易的标准流程，全国绝大多数城市，二手房的交易，都是按照这个流程进行的。可见，这个流程是比较成熟的，符合各方利益的流程。看看下面的图片显示的这个流程：为什么会有这样的流程设计呢？这种流程设计有何好处？在这里谈谈我的观点。
1、保护买家的权益
银行审核买家的贷款申请资格通过后再产权交易，确保了买家有足够的资金购买心仪的房子。
银行已经审核通过了，说明你买家的贷款不会因为资金不够而无法购房的情况。
这里可以来一个假设，假设银行没有审核通过买家的贷款申请，而你这边产权又过户了，那你手上钱不能全款购房，该怎么办呢？审核通过后，银行确定买家是可以按揭贷款的，然后再产权交易，就避免这种尴尬的情况。
无法通过银行贷款审核的原因有多方面，比如申请人的征信原因，流水不够的原因，收入不稳定的原因等。
在以前，宁波的二手房交易是可以先过户再申请银行按揭贷款，而现在产权交易的流程已经改变，必须先通过银行的按揭贷款审核通过后，再产权过户。其目的就是为了避免买家因为贷款审核无法通过，而产权过户又无法全款买房带来的弊端。
2、能够保护卖家的权益
银行审核通过，这就表明，银行已经接受了买家在银行的贷款申请，就不用担心买家无力支付购房款带来的尴尬。
产权过户后，只要买家把首付款支付给卖家，买家把新的产权证及时抵押给银行，银行就会放款给卖家。不会因为买家无法贷款，卖家收不到尾款的情况。这就保证了卖家的合法利益。
3、确保银行的权益
产权过户后，新的产权证才能在银行抵押，只有正常的交易抵押后，银行才能确定这套房是正常的产权，以便来保护银行的权益。
如果你这套房不能正常的交易，比如被法院查封，业主有其他债务纠纷导致无法产权过户，那怎么来保证买家的权益呢？买家的产权也不能在银行做抵押，也就不能保证银行的权益。
只有产权能够顺利交易，银行才能把买家申请的按揭贷款发放给卖家。从以上三点分析来看，买家必须先通过银行的按揭审批通过后，才能产权交易；在正常交易完成后，买家才能到银行做按揭抵押，卖家才能顺利收到卖房的尾款。这个流程，保护了卖家、买家和银行三方面的权益，是一个比较好的交易流程。
当然，这是我个人观点，仅供参考。欢迎各位对这个问题在下面留言，发表你们的观点和意见，相互交流和学习；也可以点击关注我的账号，方便以后交流这类似的问题。
回答于 2019-09-11 08:43:50
您好，我是@小强讲房产买卖知识，分享我的观点。
中介这个要求是完全合理合规的，也是对买卖双方都最有利的做法。这是二手房交易最标准的流程。
为什么要审批函下来再交首付过户？
1.为了确保你的贷款已经审批通过。
2.为了确保你的首付安全。
3.为了确保业主可以在过完户之后收到尾款。
4.为了确保新房本能抵押到银行。
5.中介为了确保不引起纠纷。
如果贷款没有审批通过就去过户会有什么后果？
对业主来说：过了户只能收到首付收不到尾款，那么他就相当于折价卖了房，损失了房子；
对买家来说：虽然自己只是付了首付，看起来像是占了便宜，但是却容易引起法律纠纷，如果被业主起诉至法庭，买家肯定是不会胜诉，败诉了还得承担诉讼费和再把房子过户回来的费用；
对银行来说：如果你的贷款审批不通过就去过户，那么银行就得承担相应的责任，有可能被业主起诉，惹一身骚；
对中介来说：能安全把这个交易完成是最重要的，他们更不愿意因为违规操作而承担法律责任或者被吊销执照。
过了户房本抵押给银行合理吗？
合理，就应该这样。
因为你做的按揭贷款就是以房本为抵押物的贷款，不然凭什么银行会给你放款呢？银行放了尾款以后就要用你的房子作为抵押物来约束你还款，如果你不能还款，那就用房子来抵债。这个抵押是在房管部门的抵押科盖章生效，不是在银行里。
标准的二手房购房流程是什么？
看房-签约-交定金-买方提供贷款资料-银行指定评估公司评估房产价值-出评估报告-银行批贷-物业户口核查-首付做资金监管-过户-缴税-出本-业主收首付-银行做抵押-业主收尾款-物业户口交割-交钥匙。
有些地方没有银行评估和资金监管这个环节，某些地方也与我写的流程不太一样，视具体情况而定，如果不了解，可以多找几个当地的中介了解一下。
如果物业费用欠费较多，一定让业主先结清物业费用，或者预留足额的物业保证金之后再过户。
如果户口不能在过户之前迁出，一定要预留足额的户口保证金，视情况而定。比如有的业主就这一套房，户口没地方迁，但是派出所集体户又要求必须开出无房证明才能迁入，这时候就只能先过户再迁户口，这就需要预留足额户口保证金了。
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