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山东菏泽放开楼市限售，调控放松打响第一枪，这释放了什么信号？
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发布时间：2016-12-08加入收藏来源：互联网点击：
18日下午，山东省四线城市菏泽市在其住房和城乡建设局网站上，悄悄地发布了本轮调控以来，第一份由官方正式发布的取消限售文件。
所以，这届楼市大松绑真的来了吗？
01
取消限售第一枪
根据菏泽市住房和城乡建设局在自己的官网挂出的文件：
在说了一大堆尽快开工建设棚改，规范项目操作管理之后，重点来了，看似很不经意：
局姐给你划个重点，这两点的意思就是：
1、商品住房限售措施取消，鼓励房产交易。
2、 降低商品房预售资金监管标准，减少当下开发商的资金压力。
菏泽的限售政策在2017年底出台，其中明确：
对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限例转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年。
如今，来不及等到2019年，菏泽就率先放松了当地的房地产调控
离限售政策出台，刚满一年。
02
为什么是菏泽
这是一个重度依赖棚改的四线城市。
此前，有数据显示，菏泽市2017年启动棚改项目122个，共计18万套，约占全国的3%，数量在全国地级市中居第一位。2018年菏泽计划棚改达61896套，位居山东省第二。
棚改的直接结果就是土地供应增加，菏泽2017年土地出让金增幅高达312.54%，位居全国第二、山东第一。2018年上半年菏泽又以177亿元的巨量土地成交额，杀入了全国30强。
菏泽是三四线城市楼市的典型缩影。依靠大规模的棚改制造了上一轮楼市的繁荣。看数据，2016年到现在，房价至少涨了50%。但今年年底，棚改政策有了新的变化，在2019年的棚改计划中，政府购买服务模式将被取消。
融资形式的变化，给三四线城市棚改留下了巨大的资金缺口。没有钱，就无法大规模制造去库存的需求。
当然，没有钱，也没办法维持现在高位的卖地收入。
从供给端来看，从11月份《全国百城库存报告》可以看出，全国三四线城市住宅库存在连续38个月同比下跌之后，目前首次出现同比正增长现象。
其含义是，在棚改政策推行顺利的时候，三四线城市过去库存消化速度是比较快的，而现在，因为棚改政策调整、市场需求透支等因素影响，库存基本面在发生变化，新一轮的加库存周期正在显现。
按照这个趋势，2019年，三四线城市房价上行动力会明显趋弱。但是，据局姐所知，这类城市房价并没有出现明显的大面积下跌，菏泽也没有。
房价没有跌，甚至还在涨，却要在年底赶着放松托市，局姐私以为，确实有点太心急了。
不能因为担心将来卖地收入下滑，就做些奇奇怪怪的举动。
03
哪些城市会跟进
但无论怎样，取消限售的官方政策还是不期而至了。
不知道能不能成功实施，毕竟以前有过这样的先例，率先出放松政策的城市，在舆论之下又把文件给撤掉了。
若一旦成功，会有城市跟进吗？当然有。
如果政策顺利实施，会造成很强的示范效应。因城施策本来就是当前政策制定的出发点，其他三四线城市尾随放松政策，并不为过，尤其是会从放松限售方面来进行松绑。
之后，楼市会怎样呢？
若是政策成功实施，三四线城市的楼市一定会回暖，但是能回暖多少呢？很难讲。
毕竟三四线城市的房价已经大涨，普遍翻番，价格价值都严重透支。没有稳定的人口流入和产业集聚，靠棚改硬生生制造出来的需求不会一直存在。
但是一二线热点城市近期肯定是不敢跟进的——
毕竟，昨天上午，在当下内外经济形势下，重要讲话依然强调三大攻坚战和供给侧结构性改革，重视制造业和高质量发展。看来，国家对经济下行的容忍度确实在增加，并没有表现出，希望依靠房地产这个“夜壶”再来拉动经济的意思。
对了，最近半个月，局姐密切接触了很多行业大佬和操盘手，许多业内人士都认为，2019年确实是个寒冬，但政策多多少少会有调整，可能集中在按揭利率、二套房的首付比以及中小城市政策方面。局姐甚至听到好几家房企说起加紧买地。
嗯，在暂缓投资半年多后，这两天，深耕三四五线城市的宇宙第一房企也说要逐步放开投（na）资（di）了。
回答于 2019-09-11 08:43:50
山东菏泽直接取消限售政策，刚开始还真是为之顾虑，政策印发第二天会被夭折，现在看来，应该会继续新政策，由此也引发了诸多效应，三四线城市是否会跟进，未来的房地产政策是否会出现转向，市场一系列的疑问静待后期明朗。
然而，笔者看来，山东菏泽的做法是值得支持的，尽管山东菏泽将限售政策取消的缘由归结于市场需求所逼迫，但实际上应该还有地方政策对房地产相关产业利益的诉求，另外一方面，菏泽的调整则表明了市场的分化，楼市调控因城而异的必要性，我们国家的市场规模庞大，但同时各个区域发展又不平衡，产业特征各异，如果实行一刀切，导致的结果则是市场发展的不充分。
因此，笔者认为，继菏泽之后，还有其他城市会跟进调整房地产的调控政策，但内容不尽相同，或限售放松，或房贷政策下调，或者土地政策更为宽容，而这同时，只有因城有异，才能导致市场调控的有效性。
回答于 2019-09-11 08:43:50
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