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三四线楼市真的已经凉了吗?
城市,房价,楼市三四线楼市真的已经凉了吗?
发布时间:2016-12-08加入收藏来源:互联网点击:
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回答于 2019-09-11 08:43:50
三四线城市的房价终究有一天会凉,只不过未来5年之内凉的概率不大。
现在房地产市场明显没有以前那么好过,甚至有一些大的开发商都做出了7折8折的降价促销活动,特别是2019年10月8日房贷新政正式实施之后,楼市的日子会变得更加难过,看到这很多人可能觉得楼市是不是不行了,三四线城市的房价是不是要凉了。
对于这个问题没有调查,没有发言权。我们不否认,目前确实有部分城市、部分楼盘出现了明显的降价,但这并不代表三四线城市的房价就凉凉了,这点我们可以从国家统计局统计的一些数据看出来。
下图是2019年7月70个大中城市新建商品房和二手房住宅销售价格指数变化情况。
从这个统计数据来看,大部分城市不论是新房还是二手房,基本上都是同比增长的,特别是一些二三线城市的房价上涨幅度比较大。比如三线城市秦皇岛新房价格同比上涨20%,二手房价格同比上涨超过12%;再比如三线城市云南大理新房价格同比上涨22.7%,二手房价格同比上涨18.3%。除了秦皇岛和大连之外,很多三四线城市的发展基本上都是同比上涨5%以上。
从这个统计结果我们可以看出,至少从目前来看,三四线城市仍然有一定的市场需求。这种需求不仅仅局限于刚需,还有很多投资需求,所以我觉得,在未来5年之内,三四线城市的房价都不可能出现太大幅度的下跌,甚至还有可能有小幅度的上涨,这意味着未来5年时间之内,三四线城市的房价都不会凉凉。
不过三四线城市房价现在不凉并不代表未来不凉。
目前很多三四线城市的房价之所以坚挺,我认为都是虚的,这里面有很多的需求都是由炒房客支撑起来。如果未来房子失去投资价值,那这些三四线城市房价自然会下跌,到时候房价凉凉是在所难免的。而未来三四线城市的楼市之所以失去投资价值,主要由以下几个原因。
第一、刚需的减少。
现在很多炒房客之所以敢投资,其实也是以刚需为前提,但是未来随着我国人口红利的不断减少,刚需的人群会逐渐减少,到头来只剩下炒房客相互炒,那泡沫最终会被挤破。
第二、房子空置率的上升。
目前我国到底有多少房子是空置的,没有一个准确的数据,但保守估计至少有6000万套以上,这点可以从2017年西南财经大学一项调研数据看出。2017年西南财经大学曾经做过一份调研,调研结果显示截止2017年,我国楼市总体空置率至少达到20%以上。
而未来随着越来越多的楼盘入市,我相信我国房子的总体空置率会进一步上升,特别是对于那些人口净流出的三四线城市来说,房子空置率会变得更加严峻。
第三、房贷政策的变化。
前几天央行刚推出了房贷利率改革措施,从2019年10月8日开始,房贷利率将基于LPR定价而不是基准利率定价,也就是说房贷利率会紧跟市场的实际需求,房贷利率对楼市的调节会更加明显,所以一旦LPR正式实施之后,炒房将会失去获利空间,到时炒房行为会减少。
综合多方面因素之后,未来三四线城市的房价肯定是没有太大市场空间,可能未来两三年三四线城市仍然有一定的上涨空间,但是我认为5年之后很多城市的房价基本上会停止上涨,甚至可能出现下跌。
回答于 2019-09-11 08:43:50
三四线楼市暂时还没有凉,但是已经开始转凉,未来3~10年之间我觉得才是真的凉凉。
就在上周出了新的房贷利率政策,未来房子将会打破以往的以央行基准利率4.9的基础之上进行上调或者下调。但新的房贷利率政策不同,给以房贷设置了底线。
第一套房不能低于LPR利率,意思就是不能低于4.85%为基准利率了;
第二套房不能低于LPR+60个基点,意思就是不能低于5.45%!
这个新的房贷利率每月调整一次,为了就是跟实际楼市进行挂钩。
从新的房贷利率政策来看,已经告诉了大家两个方面的非常重要的信息:
(1)政策已经给房子定位了,房子用来住的,不是用来炒的;
(2)新的房贷利率政策用途非常明显,就是鼓励大家刚需购买,同时也是抑制炒房客炒房,说白了就是鼓励大家买住房,不鼓励大家去炒房。
从新的房贷利率政策出来给市场两大信号,从这里完全可以推测出当前以及未来10年楼市行情的分析了。当前国内楼市遇冷了,已经明显抑制了炒房空间,而当前国内房子大部分都是已经在炒房客手中,一旦这种政策不松懈,或者跟炒房客打持久战之时,炒房客顶不住的时候就会把手中的房子降价处理,当羊群效应发酵之时,整个楼市影响就来了。
尤其是三四线城市的房价,由于三四线城市经济有限,根本无法支撑当前高房价。由于三四线城市,收入太低,人流缺席,直接导致很多房子空置率太高,一个小区只有星星点灯一样,入住率太低了。
一旦国内楼市都出现集体降价的时候,降幅比较大的肯定是三~五线城市,这些城市大家经济收入就是最致命的,大家收入不高,根本买不起房,一年不吃不喝都没用,买不起房的始终是没这个能力,买的起的早已经有几套了。
所以未来三年之后十年之内,国内房价会开始价值回归,房价泡沫会越来越明显。按照当前各地区的房价来看,真正泡沫较大的依旧是三四线城市,因为这些城市经济收入制约了房价的发展,未来三四线城市会越来越凉凉,这是作为十年楼市的必然趋势。
以上这些就是我个人对于当前楼市,以及对于未来十年三四线城市的发展预测,进行了分析,对于我个人分析和看法不管对与错,仅供大家参考,相信未来会慢慢的兑现这些看法。
看完点赞,腰缠万贯,感谢阅读与关注。
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