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一些地方土地流拍，高房价是要“熄火”了吗？

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发布时间：2016-12-08加入收藏来源：互联网点击：

一些地方土地流拍，高房价是要“熄火”了吗？

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

土地流拍现象，对不同城市来说意义不一样，对一二线来说可能是房价稳定的信号，对三四线来讲，或许真的会“熄火”。

近年来，一二线城市不断传出“地王”新闻，某某地产天价拿到深圳一块地屡见不鲜，这些房企也趁着15-17年这一轮上涨周期好好赚了一把，可今年成为楼市调控最严厉半年，大大小小全国可能加起来有几千条政策不断加码，一二线城市房价趋于稳定，地产商的热情也逐渐减退。

那么，对于一二线城市来说，其土地本身的价值是在那里的，尤其近年来的虹吸效应，核心城市或城市圈的土地只会越来越值钱，开发商的降温表明了其对土地的理性追逐，并不像前几年那样蜂拥而至，土地回到理性，房价必然会紧随其后回到与城市经济相匹配的价位。

比如深圳上海房价虽然高，但其城市价值也不可忽视，所以近半年才一直出现横盘的情况，一方面是国家调控的结果，另一方面也是房价回归理性的预兆。

可是，对于三四线城市来说，土地的流拍意义就不一样了。

因为，三四线城市的地价之所以涨上来，多半是供不应求，随着棚改货币化安置政策的施行，最受影响的三四线城市来了一波楼市大热，开发商看到16-18年三四线城市房价疯涨，纷纷不顾代价的贷款拿地，政府又靠着土地财政收入回笼贷款资金，就不断卖地，如此循环，三四线房价不断被做高。但冷静下来想想，这部分城市不仅人口净流出，经济体量与工资水平也一般，根本撑不住其虚高的房价，迟早会出现转折。

而土地流拍，正是转折的预兆。随着碧桂园等大房企放弃继续加大规模布局三四线的信号，加上棚改热潮慢慢褪去的事实，政府在想依赖土地让出金来获得财政收入，恐怕没有开发商愿意了。开发商进不来，这部分做高房价的手段就被掐断，剩下想做高房价的就只有投资客了。但棚改热情已过，三四线城市购房需求会大打折扣，投资客手握多套房似乎也丧失了意义，再加上马上一二线城市的限购限售政策轮动到三四线城市，投资客手里房子的流动性价值更要打折扣，到时候可能会在限售政策颁布之前，又一轮抛售潮。

总之，“熄火”谈不上，但至少是房价回归合理或保持稳定的一个重要信号。

回答于 2019-09-11 08:43:50

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今年上半年的土地市场并不太平，土地流拍几成常态。

数据显示，今年前七个月，全国已有800宗土地流拍。其中，一线城市土地流标13宗；二线城市合计流标经营性土地154宗；三四线城市经营性土地合计流标达到了629宗。如果加上8月浙江嘉兴、山西太原等地区的土地流拍数，那么，目前，全国房地产市场的土地流拍已经超过800宗了。

土地流拍率不断创新高，原因无非是政策限制，开发商的心理预期已经改变，对后市不再一味看好了。无论是哪一种原因，土地需求少了，都势必影响地价。一旦地价下跌，房价也会跟着降吗？


作为房地产成本方面最关键的一环，地价波动势必引起房价起伏，如果不考虑其他因素，地价下跌导致房子成本减少，房价也会跟着下降，这大概是老百姓们都喜闻乐见的事情了。

然而，从成本法的角度来说，地价下跌对房价的回调是一个有利的条件，但地价下跌并不能抵减其他成本费用的上升，故在我国土地和房价之间的必然关系其实并不明显。且影响房价的不仅仅地价一个因素，还有人口、货币、调控政策等，即使地价下行，在其他因素的综合作用下，房价不一定会下跌。

频繁的土地流拍，与其指望通过降地价来降房价，倒不如看作开发商规避风险的一种选择。为什么开发商会愈发警惕地规避风险呢？自然是因为楼市调控的不断加码升级，让对市场风向敏锐的开发商退场观望，多少还是具有市场信号意义的。即使不能真正意义上地撼动高房价，地价下跌也可以为房价下跌创造较好的条件，限制房价的上涨空间。


所以只能说，土地的价格只是影响我国房价的一个因素，但不能说，地价降了房价就一定会降低。还有有一点需要注意的是，土地流拍若进一步恶化，或将影响政府性基金收入，进而制约下半年基建发力空间。


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