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买二手房时，还有原房主的租户该怎么办？

承租人,租户,优先购买买二手房时，还有原房主的租户该怎么办？

发布时间：2016-12-08加入收藏来源：互联网点击：

买二手房时，还有原房主的租户该怎么办？

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

房子有租户，购房签约时，一定要让房主出具租户亲笔签署的《放弃优先购买权声明书》。

一、什么是优先购买权？

《中华人民共和国合同法》第二百三十条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

以下情况，租户的优先购买权不能行使：

1、房屋共有人行使优先购买权的，效力要高于租户优先购买权。

2、出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；

3、出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；

4、第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的

二、签约时应该注意什么？

1、要求业主提供租户的《放弃优先购买权声明》，租户不配合提供的，业主应提前十五日向租户发送《行使优先购买权的通知》。

2、关于租金的归属及押金的退还，买卖双方应明确约定；

3、关于交房时间，客户能接受租赁到期后实际入住房屋。如客户急需入住房屋，业主也同意解决租户问题，应在补充协议其他约定处注明“甲方承诺在交房时间前清退租户”。

三、未告知租户买卖合同是否有效？

租户如果没有被告知房屋出售，也可要求业主赔偿，但请求房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

根据有关司法解释的相关规定，业主出卖租赁房屋未在合理期限内通知租户或者存在其他侵害租户优先购买权情形，租户请求业主承担赔偿责任的，人民法院要应予支持。但请求确认业主和第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院则不予支持。即租户的优先购买权未得到保障，不会影响业主与第三人签订的房屋买卖合同的效力。

回答于 2019-09-11 08:43:50

谢激;首先买房人，前期看房时房子是否原房主己出租给他人?如己有承租方居住，你必须向承租人了解清租期是否:到期，或未到期，等情况。其次，在购买签订卖买房合同时，备注:条款中写明，原承租人退出租房时间，及延期交房损失最好金额以日注明，及今后过户后交付房屋时间。另在合同中必须注明，确认交付你房屋后。你才去房产交易中心领取不动产证后。这样房东才能拿到房款。也规避今后出现纠份，中介及卖房方相互推诿踢皮球，到最后损失只有你背黑锅。至于法条中承租人有优先购买权利，这在现实中几呼不存在的。法条中，租房合同没到期。如果买房方已办理过户手续及拿到了不动产证，碰上不讲理的承担人就是不退。法律上无权要求承租期内退出。后一法条买房中特别要注意。

回答于 2019-09-11 08:43:50

买二手房时，有租赁户居住，是二手房交易当中常常遇到的问题，这个只要能够合情合理地解决后，就可以购买。

二手房有租赁应该很好地解决，否则你购买的房产会带来影响。这里有两个方面需要解决。

租赁户有优先购买权

是指产权人在出售房产时，在同等条件下，承租人依法享有优先购买的权利。

《合同法》第230条规定：“出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

承租人优先购房的权利，是享有法律保护的，而你作为另一位购房人，就必须正视这租赁户的权益。

一般情况下，如果承租人放弃优先购买权，业主需要承租人签订放弃优先购买权的承诺书后，你作为买家才可以和业主签订买卖合同。

如果没有承租人的放弃优先购买权的承诺书，承租人要求购买，你和业主签订的合同效力就有限；如果产权过户了，那么就会有可能有诉讼。

买卖不破租赁

在业主和承租人签订的合同期间，即使是产权已经转移，也不影响承租人的租赁。产权转移后的新产权人，必须承认承租人和前业主签订的租赁合同，直到租赁合同期满。

根据《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，

最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。

也就是说，你购买这套二手房后，租赁户签订的租赁合同还是有效，直到合同期满。

作为购房人，你要先了解承租人和业主签订的合同内容，包括租金多少，租赁时间等内容，如果这些你都愿意接受，那么你也可以购买。

你也可以要求业主怎么解决租赁合同的问题，比如让业主对租赁合同毁约，让租赁户搬离后再签订买卖合同，这样产权转移后，你就可以完全地使用。

总之，

购买的二手房有租赁合同，必须要解决这租赁合同，要接受租赁合同，你才可以购买。

一方面买卖不破租赁，产权转移后，新的业主还是要承认这租赁合同；

另一方面，租赁户在同等条件下，有优先购买的权利。如果租赁户不愿意购买，这一定要让租赁户签订放弃优先购买的承诺书，这样你购买的过程才会顺利。

当然，这也是我个人观点，仅供参考。欢迎各位对这个问题在下面留言，发表你们的观点和意见，相互交流和学习。