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2018上海房价会跌吗?
上海,新房,二手房2018上海房价会跌吗?
发布时间:2016-12-08加入收藏来源:互联网点击:
绿城的人告诉我,一般新盘需要排队半年才能拿到销售许可证。
新房限价后,市区新房与二手房一般存在2万左右的价差,关键是位置好,很多位于上海的核心区域,结果可想而知,很快就销售一空。
融创的人跟我说,融创滨江壹号院,今年4月份开盘,单价10万,225套,409个号,一次性付款,开盘就售罄了。
这个现象跟深圳一样,豪宅中签率低的跟股市里打新股一样,几千万一套的房子跟买白菜似的,只能说一线城市中,聚集的有钱人太多了。其实北京也是如此,普宅跌,豪宅却逆势上涨。市场上不缺房子,却缺好房子,尤其是核心区的豪宅,卖一个少一个,在政府送来的福利下,看得见的价差,买到就赚到。
所以上海现在的情况是,市区的中高端楼盘卖的好,万众瞩目,远郊的普通盘大部分日子难过,门庭冷落。
我跟房企交流,基本上都认为是因为市区价差大,反而凸显出了高性价比,本身中高端客户群体需求大,房票珍贵下,大家会咬牙往上跳一跳,改善型需求从二手房向新房市场转移,而远郊几乎没什么价差,性价比不高,又依赖于刚需群体,但刚需青黄不接,有限的刚需宁可买市区二手房,也不买远郊新房。
北上深有个共同的特征,为了控制房价稳定,豪宅限价较为严格,但普宅反而没有明显的价差,所以结果就是富人得了便宜,而刚需承受着市场价,这怎么能不加大贫富差距呢?毕竟价值三千万的豪宅,现在让利两千万卖给上班族,普通人依然够不着,但富人转手就多赚了一千万。
我拿2016年上海成交数据做了个对比,发现一个有意思的现象,现在500万以下的成交占比在上升,800-2000万的成交量明显减少了,但富人买豪宅反而涨了,这跟我在北京深圳看到的情况一样,也就是两极分化,富人越富,穷人越穷,中间阶层已经透支非常严重。800万就是一个槛,80后这波人基本上改善完成了,剩下没有改的大部分也改不起了,所以短期二手房价想要再上一个台阶几乎是不可能的事了,现在富人都在等着新房捡便宜。可以关注我的微信公众号: 樱桃大房子,获取我所有分析报告和投资建议。
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新房带来的压力
大家都关心上海现在降价降到位了没,什么时候买房合适?
二手房市场是这样,新房供给量大的时候,二手房成交就缩减,新房少了,二手房成交量就增加了,两者此消彼长。所以我们先来看下决定上海新房供给的土地供应计划。
“十三五”期间(2016-2020年),上海新增各类住房170万套,要比“十二五”(2011-2015年)期间增加60%左右。为此,住房用地供应预计供应5500公顷,比“十二五”期间增加近20%,平均每年供应超过一千公顷。其中商品住房用地2000公顷,租赁住房用地1700公顷,保障性住房用地1800公顷。
其中商品住房的45万套,相比十二五是基本持平的,只是租赁房保障房大幅增加了。45万套,平均每年9万套,但2016年上海商品住房新增供应是6.87万套,2017年新增供应只有3.4万套,同比直接腰斩,所以如果想要完成45万套的供给计划,那2018-2020就要供应34.7万套,平均每年供应11.6万套。
今年的供给量也没跟上,第一太平洋戴维斯的数据,一季度,商品住宅供给量只有67万平方米,如果按照这个进度下去,45万套又完不成,你们上海的业内人士跟我说,上海以前就很少完成过土地供应计划的好吗,所以不要太认真。
看看近两年的土地出让,2017年虽然比2016年增长了,但总量依然没多少,而且增加的主要是保障房用地,商品房用地是大幅减少的。2017年住宅用地供应613公顷,比上年增加16%。其中保障性住房用地483公顷,比上年增加114%,占全市住房用地供应 79%,商品住房用地供应130公顷,占全市住房用地供应21%,比上年减少57%。跟计划平均每年超过一公顷比又差了一大截。
相比2016年地王频出,2017年上海的土拍市场确实是降温了,楼面地价平均降了1万块。
因为政府为了调控市场,对房企拿地也进行了严格的限制,比如规定房企拿地必须是自有资金,还要综合评判房企的实力,还要求房企自持一定比例物业,中小户型占比要达到六七成等等,这些规定对房企的资金实力是个很大的考验,基本上让小房企淘汰出局,只有大房企还能玩一玩,但也没那么冲动了。
而最突出的特点是,2017年卖的最多的是租赁房用地,而且基本上是上海国企拿的,上海正在大力推进长租公寓的发展,优先保障租赁房用地。但我认为,租赁房和商品房是两个没有竞争的市场,短期可以补充,但长期替代不了,毕竟丈母娘也不希望女儿一辈子在出租屋里住。所以对于这个45万套和170万套的中期计划,也不要抱有过多的期待。
我为什么要先跟大家讲这个十三五规划,意义在于说明上海的中长期,我还是看好上海,虽然很多人说上海已经老龄化很严重了,活力不足了,金融中心已经被北京抢走了,各种理由不看好上海,但它始终是中国国际化程度最高的大上海,是长三角的中心,是江浙资本首选的去处,不要过度悲观错失了良机,因为每一次调整期,都是你入市的好时机。
所以我们重点还是把握当前的市场,看短期会不会供大于求。
必须承认,跟北京一样,上海的调控力度很大,短期内看不到任何放松的迹象,房住不炒的中央指导精神,会很好的落实下去。
根据上海房协的报告,2017年上海对预售证发放的严格管理,直接造成了上海市场成交量的大幅下降。这对房企造成了不小的影响,上海的大部分房企2017年都没有完成预定的销售目标,而且严控预售证让市场累计了大量未上市楼盘。
上海房协报告称,据企业统计,2017年上海约有 172个项目达到了预售条件但没领到预售证,今年预计还有25个项目可以达到预售标准,这样市场就会形成一个190个左右的项目,约1000万平方米体量,6000亿元货值的“堰塞湖”。
目前预售证发放还没有明显的放松,一位负责青浦区的房企人士告诉我,他知道的青浦能售的就有8个项目压着不发预售证。
但总要上市的,不可能一直不卖,所以终究会形成供应,预计今年就会逐渐加大入市量。
而需求方面,上文也说了,限购导致刚需减少,限贷使一般的改善型需求压力也很大,所以整体上总量还是会在低位运行,只能说会随着供给量的增加,而相应的增加需求量,但不可能有一个大的爆发。
这么多的货值,首先对郊区的二手房是个不小的冲击,因为购房者会有预期,会继续观望,未来有新房可选择,为什么要买二手房呢?
其次是外环的二手房,然后是中环,二手房的调整估计还没有到位,议价空间还会加大。内环因为地段优势,而且近两年来内环的豪宅价格比较稳定,已经处于横盘状态,所以是最坚挺的。
我们看下这几年上海二手房的成交套数:
09年井喷后,2010-2012年三年保持低量,2013年放量成交31.6万套后,2014年又下降,成交19.63万套,2015年再度井喷,成交36万套,2016年成交36万套,2017年一下萎缩成交14.77万套。
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