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2018上海房价会跌吗?
上海,新房,二手房2018上海房价会跌吗?
发布时间:2016-12-08加入收藏来源:互联网点击:
2018上海房价会跌吗?
回答于 2019-09-11 08:43:50
回答于 2019-09-11 08:43:50
前段时间我去上海调研,在上海远郊和内环中环外环跑了一圈,发现上海楼市已从远郊二手房开始降价,幅度在10%左右,接着是外环成交价已下降,中环今年的溢价空间加大,目前只剩下内环保持稳定,连环套式的渗透降价已开始。
而这正是上海2016年10月第二次政策调控后,来之不易的调控效果。
对购房者来说,幸运的是,上海还有很多潜在的新房供应量没有上市。
上海房协报告称,据企业统计,2017年上海约有 172个项目达到了预售条件但没领到预售证,今年预计还有25个项目可以达到预售标准,这样市场就会形成一个190个左右的项目,约1000万平方米体量,6000亿元货值的“堰塞湖”。
新房的大量供应,预计还将继续给二手房价格带来下调的压力,在新房限价下,购房者有机会挑选到好房子,相对二手房性价比更高的房子了。
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市场行情
先从远郊了解上海楼市,包括新房和二手房市场。
1、松江新城
跟中介了解到,2016年10月最高峰时,保利西子湾59平米要卖300万,现在只要250万,降了50万。周边小区单价降了三千左右,均价从4.4万降到4.1万/平米,主要是之前涨的太多了。
莱顿小城,86平米,放盘价299万,业主也是急着换房,想买三房,别人150平米放盘480万,所以他也低于市场价卖,连环降价。
附近的新盘,有个信达蓝尊,4.4万/平米,跟二手房加上税费比没有差价,户型也不好,90平米的2+1小三房是使用率太低了,上海的房子使用率都不高,听销售说去年一期卖4.56万/平米,今年因为限价还降了1560元。
就在绿地蔷薇九里别墅西侧有个地王项目,合景泰富的合景天悦,2016年7月拿的地,楼面地价就到了4.15万/平米,溢价率51.28%,项目现在已经封顶了,但一直没有开盘,据中介透露,开发商想开高价,但政府不批,而且现在市场的行情下,说实话也卖不到五六万,开发商是死死套住了。
松江新城新盘很少,这里开发五六年,配套也比较成熟了,因为距离市区较远,所以市场调整时,往往会成为降价的急先锋。
2、青浦新城
看了第一个新盘,东渡悦来城,现在小高层卖4.3万/平米,据我了解,下一批高层因为限价会降价,预计卖3.8万-4万,最多可降5000元一平米,降幅也是超过10%,所以刚需不要着急,完全可以等降价的房子出来。
跟销售了解到,东渡悦来城的购房者,一部分是养老需求,卖掉市区小房子买这里的,压力小,120平米为主,第二部分90后,都是父母出首付,80多平米为主,第三部分80后置换,主要是虹桥商务区上班族的外溢需求,因为虹桥过来第一站虹桥机场价格都在七八万,第二站徐泾板块都是大户型,比如仁恒西郊,价格也到了六万,一般刚需买不起,如果不愿意买老破旧,那只能往西走,而且这两个片区都是大户型为主,不是刚需产品。青浦坐17号线地铁到虹桥站,大概是10站,32分钟,在上海这是可以接受的时间距离。
青浦的价格2016年以前还只要两万多,比如首创禧悦,2015年开盘2.3万/平米,但到2016突然就涨到3.8万,青浦现在还处于开发当中,配套明显不完善,价格就已经与松江开发五六年的价格齐平了,应该说相比之下,比松江偏高了点。
青浦老城区的二手房三万出头,甚至还有两万多的九十年的房源,新房次新房跟老破旧永远会存在六七折的差距,这种调整期,一定要记得把劣质资产置换掉。
接着看的第二个新盘,融信伯爵,价格4-4.4万/平米带精装。
这个盘是4月21号开盘的,总共就开了101套,50套89小三房卖完了,现在只剩123平米的大户型没卖掉,以首次置业的刚需为主,父母帮忙出首付,改善型群体现在面临的问题就是置换不了,自己的二手房卖不出去,所以想买新房也买不了。
销售说购房群体中主要是长宁区过来买的人特别多,而青浦本地人成交的少,因为本地人都是想置换,但卖不掉,二手房没人接盘。而徐汇二手房成交量高,周边没有动迁房安置房,卖掉后就容易置换。
现在上海首套房还可以做9.5折,一个月放款,这是全国唯一一个城市,银行贷款如此宽松的。
青浦新城,未来的想象力,除了东面靠主城区的辐射,西面主要靠乐高旅游业,游乐场带动旅游产业,吸引人流。目前周边主要是新盘多,没有二手房。
3、嘉定新城
看的第一个盘,路劲上海派,三期只剩下130平米的大户型了 ,3.2万带精装,带中央空调和地暖,最早一期2014年10月,卖1.5万/平米,涨的不算离谱。首套四大行可以打9折,二套上浮10%。
小区的二手房链家挂价3.4万/平米,不过现在这行情,估计也不好成交。
据销售介绍,购房者在徐家汇、闵行上班的买的多,坐地铁11号线出行,到徐家汇坐地铁是50分钟,还有德国人买的也比较多。
周边以汽车产业,机械组装为主,配套暂时一般倒没关系,主要的问题是周边高压线很多。小区属于安亭镇,去年万科在博园路拿了块地,地价到了2.5万/平米,所以房价三万出头也是有地价在支撑着。
第二个盘,信义嘉婷,95平米,3.8万带精装,我们是周六去踩盘的,看房的人也不多,可以感受到行情还是比较冷淡的,还有中介在门口拉客,让我们去看另一个楼盘——十一街区。
信义嘉婷购房群体中,年轻人居多,置换的也比较多,有嘉定老城过来买的,嘉定本地人有钱,因为动迁房多,他们都不愿意贷款,购买力还是比较强,还有买不起普陀的外溢需求,周边没有地铁,需要开车出行。2015年五六月当时开盘价是2万,也差不多翻倍了。
嘉定老城区次新房东润舒婷,90平米,卖340万,单价3.78万,上海的远郊新房二手房相比都没有什么明显的价差。
第三个盘,十一街区,3.8-4.2万/平米,都是小户型,最大89平米,刚需盘。有购房者说,项目走到地铁口要20分钟。现场人气比较旺,主要靠中介带人,小户型本应该是最好卖的,都没有卖完,可见市场的认可度不是很高。
上海的5个新城只去了3个,另外的2个南桥和南汇没时间跑了。
4、宝山区
本来是去看万科启宸,不过第二天才开放售楼处,只能跟销售员聊聊周边的情况。
如上图所示,万科,卓越、招商、雍和府,四个项目的地都不便宜,尤其是雍和府位置不如万科,但地价更高,压力很大,招商主城项目进展很慢,和万科拿地价都差不多是2万,云麓之城对外报价是3.93万,一直没有开盘。
据销售透露,招商雍和府开盘160套,售价3.85万/平米,联排5万,当天开盘实际上只卖了几套,因为定价太高了,成了地产圈的反面教材, 闵行区万科公园大道1月份开盘,卖4.7万/平米,去化率也达到了85%。外环内的保利熙悦今年3月开盘才卖5.1万/平米,雍和府这么偏远的地方卖到将近四万,城区内谁会来买?所以对雍和府的冲击很大。这个价格买雍和府的也只有宝山本地人,因为附近没有什么商品房,拆迁房品质不高,都是想置换。
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