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2018上海房价会跌吗?
上海,新房,二手房2018上海房价会跌吗?
发布时间:2016-12-08加入收藏来源:互联网点击:
“两房1200万,低于市价价几十万,买家听了都没什么感觉,除非能低几百万,现在买家都转到新房市场了,所以中介也在大力代理新房,二手房成交太少,做起来没意思,我们也会推荐客户买新房。”古北的一家中介人员跟我坦白说了实话。“古北片区都是十多年的房龄了,有钱人为什么要改善到这里,买这里纯粹是为了买学区,区重点学位,小房子,一房两房反而好卖,首套刚需父母资助的成交也有。”
据信义房屋统计,整个古北板块,4月份才成交23套,300万以下占比达到43%。
附近的老公房这一轮虽然也涨了 ,但升值幅度跑输次新房,涨幅大概60%,楼龄老,贷款贷不了30年。
中介说,古北目前满2不满5的房子放盘挺多,因为中环的房子涨幅大,业主赚的多,所以选择高位套现,很多人当时买来就是投资。
7、外环
北新泾附近,靠近虹桥机场,二手房次新房价格10万,别墅7万,西郊宝成,7.5万。老公房,九几年的楼梯房,五万多,跟链家了解到,砍价空间大了,成交量也降了,挂牌量增多,因为没有买家消化,要低于市场价5-10%才能卖掉。从2016年下半年一直延续到现在差不多状况,一个月一个门店才成交两三套。
新泾苑,1998年,老公房,6层跟2层最少差40万。70平米,均价6万,挂牌420万,最后可能400成交。有个业主在松江开厂的,挂牌1400万没人要,去年急用钱,最后1250万成交。但不急用的就不会急降价,这种笋盘很快就成交了。
8、浦东新区
陆家嘴板块,看起来这么高大上的地方,我没想到却是屌丝聚集地,小户型和总价500万以下的成交明显占据主流。500万以下的房子占八九成,90平米以下占比也是九成,说明大家只能买的起总价低的小房子了,购买力越来越不足了。2016年11月,90平米以下的占比只有66%。
不过就价格来说,我发现陆家嘴现在的价格跟2016年12月份相比,其实还是涨了的,比如梅园三街坊当时的成交均价是8.7万/平米,今年4月的成交均价是11.3万/平米,世贸滨江那时是6.7万/平米,今年4月是8.6万/平米,一年半的时间,都涨了30%。可以关注我的微信公众号: 樱桃大房子,获取我所有分析报告和投资建议。
2
降价的逻辑
上海楼市比深圳晚涨半年,但跟深圳的调控节奏是保持一致的,我跑一圈下来总结发现,调控效果有些相似的地方。
上海最开始领跌是从远郊开始,包括松江,青浦,嘉定,宝山等外围的二手房,逻辑就是,改善型群体需要置换,卖掉远郊的房子,置换到离市区更近的地方,然后是外环的房子卖掉换中环,中环的人卖掉换内环,由远到近,一环套一环。
(下图是从网上找的今年1月上海新房房价地图)
当很多人都要抛售远郊的房子时,谁去接盘?远郊本地人购买力有限,通常是买不起市区房子的人,首次置业的,郊区急于卖房的人多,而买的人又少,所以郊区供大于求,最先降价。
而促使远郊降价的导火索,就是政府调控,首先是限购,要么有上海户口,要么有5年社保,导致满足条件的刚需少了,然后是限贷,影响改善型需求,很多人必须要卖掉房子才有资金买房,卖不掉就买不了,连环套,而且卖掉了你有过贷款记录再买房普宅首付要5成,非普7成,压力也很大。最后是限价,新房限价,特别是高端豪宅市场,存在价格差,将很多需求从二手房市场引入了新房市场,二手房降了,远郊的新房反过来也不得不降,相互作用的过程。
2017年,上海新房预售证被卡的很严,供应量很少,高端市场需求被压抑,富人找不到好房子,今年3月份之后,上海突然集中发放了好几个豪宅的预售证。比如大宁金茂府、信达泰禾上海院子、保利翡丽甲第等8个项目。
上海新楼盘现在都需要排队拿预售证,高低价搭配,才能控制好均价平稳,这个跟深圳是一个方法,深圳的可以让你开,但同一个楼盘,有可能不能同时网签,高价的房子要搭配远郊的低价房才能网签。
绿城的人告诉我,一般新盘需要排队半年才能拿到销售许可证。
新房限价后,市区新房与二手房一般存在2万左右的价差,关键是位置好,很多位于上海的核心区域,结果可想而知,很快就销售一空。
融创的人跟我说,融创滨江壹号院,今年4月份开盘,单价10万,225套,409个号,一次性付款,开盘就售罄了。
这个现象跟深圳一样,豪宅中签率低的跟股市里打新股一样,几千万一套的房子跟买白菜似的,只能说一线城市中,聚集的有钱人太多了。其实北京也是如此,普宅跌,豪宅却逆势上涨。市场上不缺房子,却缺好房子,尤其是核心区的豪宅,卖一个少一个,在政府送来的福利下,看得见的价差,买到就赚到。
所以上海现在的情况是,市区的中高端楼盘卖的好,万众瞩目,远郊的普通盘大部分日子难过,门庭冷落。
我跟房企交流,基本上都认为是因为市区价差大,反而凸显出了高性价比,本身中高端客户群体需求大,房票珍贵下,大家会咬牙往上跳一跳,改善型需求从二手房向新房市场转移,而远郊几乎没什么价差,性价比不高,又依赖于刚需群体,但刚需青黄不接,有限的刚需宁可买市区二手房,也不买远郊新房。
北上深有个共同的特征,为了控制房价稳定,豪宅限价较为严格,但普宅反而没有明显的价差,所以结果就是富人得了便宜,而刚需承受着市场价,这怎么能不加大贫富差距呢?毕竟价值三千万的豪宅,现在让利两千万卖给上班族,普通人依然够不着,但富人转手就多赚了一千万。
我拿2016年上海成交数据做了个对比,发现一个有意思的现象,现在500万以下的成交占比在上升,800-2000万的成交量明显减少了,但富人买豪宅反而涨了,这跟我在北京深圳看到的情况一样,也就是两极分化,富人越富,穷人越穷,中间阶层已经透支非常严重。800万就是一个槛,80后这波人基本上改善完成了,剩下没有改的大部分也改不起了,所以短期二手房价想要再上一个台阶几乎是不可能的事了,现在富人都在等着新房捡便宜。可以关注我的微信公众号: 樱桃大房子,获取我所有分析报告和投资建议。
3
新房带来的压力
大家都关心上海现在降价降到位了没,什么时候买房合适?
二手房市场是这样,新房供给量大的时候,二手房成交就缩减,新房少了,二手房成交量就增加了,两者此消彼长。所以我们先来看下决定上海新房供给的土地供应计划。
“十三五”期间(2016-2020年),上海新增各类住房170万套,要比“十二五”(2011-2015年)期间增加60%左右。为此,住房用地供应预计供应5500公顷,比“十二五”期间增加近20%,平均每年供应超过一千公顷。其中商品住房用地2000公顷,租赁住房用地1700公顷,保障性住房用地1800公顷。
其中商品住房的45万套,相比十二五是基本持平的,只是租赁房保障房大幅增加了。45万套,平均每年9万套,但2016年上海商品住房新增供应是6.87万套,2017年新增供应只有3.4万套,同比直接腰斩,所以如果想要完成45万套的供给计划,那2018-2020就要供应34.7万套,平均每年供应11.6万套。
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