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农村宅基地能自由买卖吗?能卖给哪些人？

宅基地,使用权,集体户农村宅基地能自由买卖吗?能卖给哪些人？

发布时间：2019-02-08加入收藏来源：互联网点击：

问题补充： 家里小表弟瞒着家里所有长辈以远低于市场价的价格把家里一块一百三十平的宅基地卖给外人。市场价最低一万二一方的，以三千五的价格签订了买卖合同。他姐问我怎么办。我先骂了一通，然后找到在老家做律师的同学咨询，说能不能打合同无效，首先价格远低于市场价，其次也没经过全体家庭成员签名同意，同学说农村宅基地是不允许私自买卖，法院不受理这类案件。但现在买方纠着不放，怎么办?

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

您好！

就题主的问题和描述，先给出三个结论：

农村宅基地，不能自由买卖。题主的小表弟、买家，均违法。题主提及的合同，无效。法院不是不受理这类案件，只是这种情况，双方皆输，没有赢家。

为什么宅基地不能自由买卖？条件情况下，能卖给什么人？

宅基地是村集体分配给本集体户成员，用于建造住房之用。宅基地所有权归集体，宅基地使用权归村民户，宅基地房所有权归村民户。

注意以上三个“权”。能卖的，只能是出售一方有所有权的东西——宅基地，卖不了；宅基地使用权，卖不了；能卖的，只能是宅基地房。

那么，因为宅基地房占着宅基地，卖房不就相当于卖了宅基地使用权么？所以，对于宅基地房的买卖，就有了严格限制：

只能卖给本集体户成员。因为只有本集体户成员，才能享有宅基地使用权（外户通过继承所得除外）。买方必须满足购买资格——没有宅基地和宅基地房，满足本集体宅基地使用权分配条件。双方私下交易不行，必须要经过宅基地的“本主”——村委会和上一级乡政府批准才行。如果宅基地上没有房子，宅基地使用权不能交易。

上述四个条件，缺一不可。综合以上限制就可以看出：

题主的表弟出售宅基地、或者宅基地房，不管以什么价格，违法。外地人购买这块宅基地、或者宅基地房，不管以什么价格，违法。

所以，价格高低、全体家庭成员签不签字同意，都不影响这件事本身——这是一个买卖双方均违法的事情。

现在买家纠着不放，怎么办？

双方违法，合同无效。

买家纠着不放，其实就相当于违法一方抓住违法的另一方不放。最终的结果，没有受益人。

根据《民法典》有关民事行为的规定：

第一百五十七条 民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

套用到题主描述的情况就是：宅基地买卖合同无效，各自取得的财产予以返还。因为此事双方均有过错，各自承担责任。

对于题主表弟家人，可以通过诉讼主张要回宅基地。但是，要将购买款项退回，若对方在宅基地上有翻修、建房、装修等的花费，也要承担部分（一般情况下不是全部）。对于买家，主张要宅基地、或者要宅基地房，是不可能成功的。只能要求拿回购买款，或者再追加点适当补偿，也是有可能的。

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回答于 2019-09-11 08:43:50

别的我不知道 我家买的宅基地有土地使用证