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签订了购房协议，但房屋未办理过户，只是做了公证，如何处理风险？

房屋,预告,出卖方签订了购房协议，但房屋未办理过户，只是做了公证，如何处理风险？

发布时间：2016-12-08加入收藏来源：互联网点击：

问题补充： 双方十八年前签订了购房协议，但房屋未办理过户，只是做了公证，

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

签了购房合同，只做公证，在没有办过户的情况下，对买受人来说会有这些潜在的风险。

一，一房两卖

二，房屋被拍卖

三，房屋被抵押

四，出卖方去世，失联或不配合

要规避上面的这些风险，万全之策就是及时办过户。合同经过公证，只能证明买卖是属实的。

没有过户的三种原因

现在的问题是没有办过户，原因大概可能有以下三种情况: 1、根本就办不了过户，比如是无照无证房屋。 2、房屋没满上市年限。 3、现在办过户不能享受增值税和个人所得税的优惠政策，过几年办能省一大笔钱。

相应的对策

1、对于第一种情况，唯一的办法就是住进去，实际占有房屋。根据法律规定，在办不了证的情况下，如果一房两卖的，房屋实际占有人为房屋所有人。反正这样的房屋不能抵押，法院查清事实后也不能拍卖，出卖方在哪里就更不用管了。

2、对于第二情况，也是住进去，实际占有房屋。但这只能规避一房两卖的风险，可能会面临房屋被拍卖，抵押，或找不着出卖人的风险。

3、对于第三种情况，除了实际占有房屋，还可以去不动产登记机构申请办理房屋买卖预告登记。

预告登记简介

《民法典》第二百二十一条规定，当事人签订买卖房屋的协议，为保障将来实现物权，按照约定，可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。


通俗的说，就是如果办了预告登记，没有经过买房人的同意，房东转移不动产或设立抵押权都是无效的。但是不能对抗法院拍卖。

如果买卖双方在预告登记约定书中明确，条件成就之日起，买方可以单独申请预告登记转现房登记的话，还可以规避出卖方去世，失联，不配合的风险。

买卖双方可以带好房产证，土地证，购房协议，身份证，预告登记约定，到不动产登记机构办理预告登记。

预告登记不要交任何税费和登记费，是免费的。

回答于 2019-09-11 08:43:50

第一尽快过户，越快越好。如果有原因过不了户就要注意一定要按照合同履行不要违约。在此基础上网签越快越好。如果感觉有风险的话尽快选择提前入住到所购房屋。这样基本上就算是保险了，唯一的漏洞就是因为房子没过户涉及到房本主人违法或者欠债后有很大可能会将房子查封或者抵押。所以如果有可能出现这种迹象或者已经出现这种迹象的话。第一找到合同确定一部分对方的违约证据，第二去法院做保全先把房子查封，第三就要马上起诉要求卖方履行合同。这样基本上就是万无一失了。