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年租金3万的公寓，40w一套值得买吗？

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发布时间：2020-12-06加入收藏来源：互联网点击：

年租金3万的公寓，40w一套值得买吗？

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

如果是真的，很值得买，但我猜这只是开发商给出承租条件和参考，未必真实。

能达到月租2500的公寓，至少是均价2万区块的40平建面公寓。而各地主流公寓常见面积在35-60平之间，如果你是大面积，那说明单价还不到1万块，这个单价的地段不可能租金这么高；如果是小面积，单价也就万把块，面积四十平左右，租金更不可能这么高。

以公寓非常多的青岛市来说，其主城区商品房均价2.6万，而公寓均价只有1.2万。万达的39克拉位置在CBD核心区，就在万达广场楼上，地铁口，价格也只有1.2万，50平60万的主流户型月租金也才1800左右。四五十平能租到2500价位的公寓，其周边商品房单价至少在3万以上价位。

在深圳，主城区公寓价格也要五万块每平，40平就得200万开外。这样的公寓大概租金多少钱呢？大概在4000-5000元之间。所以你这公寓的成本只需要深圳的五分之一，租金却能达到深圳的50-60%，你自己相信吗？

现在很多公寓的开发商为了房子好卖，都会给出承租的许诺，跟你签几年合同，说他们做民宿，包租每年多少钱。但凡是这种推销方式，一律别信。不是他们不给你钱，而是把差价已经给你算到房价里边了，而且租期一到就不会再跟你续签合同了，就算续签也不可能给你这么高的价格。

我一朋友就是这样，当初买的还是高档公寓，跟五星级酒店一起开发的，只是在同一个建筑体的不同楼座，他看到了酒店的影响力，也相信了开发商的一面之词，在2014年以每年8万元的价格把公寓租给了开发商，他的公寓是建面92平两居室海景房，花了500多万，全景飘窗，酒店式管理。结果这个区域的客流没有达到预期，为了入住率，五星级酒店都直接降价招揽顾客，这酒店式公寓直接歇菜了，他三年合同到期后，开发商不再主动续约，于是业主联名维权，开发商说可以续签合同，但租金最多能给到5万块。不仅如此，这个区域因为人气不给力，导致房价有价无市，名义上价值900万，但是现在挂价700万卖了四个月都无人问津，类似他户型的一个业主把这里抵押，被法院拍卖了，成交价450万，跟他2014年买的时候差不多，几年下来收益连银行利息都跑不赢。

说这么多，是因为现在被公寓房坑惨的业主太多太多了，希望更多人能认清开发商的真面目。自己多张几个心眼，动动脑子想一想它有没有这么高的回报率。按照现在房租上涨速度，这房子有十年就差不多回本了，他自己租出几年白赚一栋楼好不好呢？为什么要卖给大家？

回答于 2019-09-11 08:43:50

算起来还是划算，但年租金3万有可能是假象！

回答于 2019-09-11 08:43:50

值得买吧

回答于 2019-09-11 08:43:50

年租金三万，要租的出去哟，现在房子不好出租啊

回答于 2019-09-11 08:43:50

我90多万的公寓 一年也只能租3w

回答于 2019-09-11 08:43:50

表面看肯定是值。但有几个问题要考虑全，第一，好不好租，空置期多久？我见过就买完了好租，第二年就空着了，开发商的圈套。第二，出租成本，3万含不含物业费取暖费？含不含税？（办公租赁要开票的）含不含中介费？含不含免租期？尤其是商用的房子，综合成本不低。

回答于 2019-09-11 08:43:50

这种产品确实存在，有些存在的不足是手续不太正规，但收益却超过正规项目。为什么会这样？原因在于手续正规的都是土地经过招拍挂得到的，成本很高，因此售价也会比较高，而市场需求方能给出的价格却是在一个固定范围内的，因此往往算不过来帐，回报率很难达到很高的水平。

但是一些集体建设用地、宅基地、城市中一些仓储或工业用地中部分比例可建设居住用途的（即便是北京这样管理严格的城市，也是有很多这样的土地和建设项目的，只是行外人接触的少而已），由于土地取得成本极低（无需招拍挂被ZF扒皮的确实能低到只有招拍挂价格的1/10），虽然没有常规的（高大上）的本本，但也使用不违规，还有政府批准，但价格就很低了，而市场价格却和所谓正规产品价格差不了多少（东西其实很棒哦），自然算出来的投资回报高很多了。

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