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中介打电话来,说深圳房价涨了,是真的吗?你在的城市也涨了吗?
深圳,公寓,住宅中介打电话来,说深圳房价涨了,是真的吗?你在的城市也涨了吗?
发布时间:2019-02-08加入收藏来源:互联网点击:
还要指出一点,上述这个供应水平,还是建立在深圳房价14年狂升数倍的基础上,可想而知,深圳适合的年度住宅供应量应该是多大才够?
公寓
再来看商务公寓。以前的深圳,其实是没有把公寓算作住房供应的,因为公寓性质上不是住宅。
昨天还有个粉丝问我:为什么我在国外买的公寓都能涨价,在深圳买的不涨价?老天,她是没搞懂国外的“公寓”那其实是“住宅”,国内的“公寓”性质那是“商业”,根本不是一个概念。
今年深圳公寓计划供应18732套,比2019年是减少了,但你不知道的是,它是深圳商务公寓历史供应的第二高峰。
看下面这张图。
深圳的商务公寓供应,在过去的14年里,可以说是一飞冲天。在2006年,供应量是1667套,到2019年翻了接近12倍。
尤其是从2016年开始,公寓供应第一次超过万套,到最近2年,逼近2万套。对比2016-2018年同期的住宅供应,只在3-4万套,公寓年度供应量最高已经接近住宅的一半。
累计14年里,深圳一共批建了95158套商务公寓,加上2020年的计划供应,15年供应超过11万套。
我之前一再呼吁,深圳应该尽早停建公寓这类产品(包括现在已批在建的都应该改规划),因为这个产品属于“功能缺失”,无法算作有效的住房供应。
按照我们对公寓的正常理解,它应该是针对极少数高端商务人群短期商务活动使用的。在京沪,这样的产品类型都是如此——少量、高端、综合体里面、酒店式管理。
故此,深圳在这11万套的公寓总盘子里,真正有市场需要的,绝不会超过1/10。建少量高端公寓实有必要,但深圳绝不应该拿出如此宝贵的土地/住房资源,大面积去批建公寓,不但造成资源错配,还会加剧住宅供应的紧缺,远期还会带来非常多的社会问题(比如学位配给)。想一想,这10万套的公寓指标拿出来建住房,无论是什么住房,都将会对深圳的供应缺口起到较好的缓解作用。
在人口猛增的背景之下,深圳一边是住宅供应的曲线减少,另一边却是商务公寓供应的持续猛增,这是长周期供应数据告诉我们的第二个事实。
办公楼
和公寓相呼应的,是办公楼的供应,再添一根线,对比看一下。
过去14年,深圳办公楼的供应基本和深圳公寓走势是一样的,从2006年的2000来套最高增长到2017年的1.28万套,虽不及公寓增幅大,但是供应猛增的曲线一致。而且要注意,这只是可售的办公楼数据,考虑到深圳大部分甲级写字楼是自持不售的。这意味着,10几年来,深圳的写字楼供应也是连年猛增的。这一点,与我们在市场上的切身感知,是一致的。
谈到这里,就可以讲一个基本道理。很多人根本不信深圳房价涨,是因为供求规律。但把这三类产品对比一下,可能就懂了。
住宅价格不需要多谈,深圳在2006年新房均价大约是9000块,现在是大约5.5万块,均值升了6倍。放到具体区域,10倍的很多见。就是最近5年,翻几倍的也不少见。
公寓、办公统一价格不容易找到,但从二手交易市场,大致可以算出。比如同区域的写字楼与住宅,前者价格往往连后者的一半都不到。至于高空置率,我们就都知道了,有疫情的冲击,但就是没有,还是高空置率,背后折射的不就是很简单的供给过剩的道理?
公寓也是一样,大家可以问问身边的朋友。当初带着恋爱一样的懵懂心去买了公寓的,最终有几个像住宅那样赚了大钱的,具体的案例我就不放了(绝大部分都是通胀品)。
结论是:供应不足可以解释深圳住宅价格的疯涨,恰如供应充足可以解释办公楼、公寓价格的滞涨。短期的市场或许受到政策的影响都会很大(比如今天财富城的公寓配了/减了深高的学位,引发的吵闹),但是看长周期,哪个供应过剩了,哪个太缺了,解释起来是不难的。
前几日,深圳规土部门澄清说,深圳在土地供应上没有厚此薄彼——厚产业商办,薄住宅,“网络传言与土地供应实际不相符”。
我个人认为,这个解释是否令人信服,不能看单年数据,看2020年度土地供应数据还真得不出来有偏向。比如2020年的土地供应计划,居住用地占比超过24%,还是可以的。
但如果还是回看长期数据,结论其实和前面的事实是一脉相承的。
最后看张图。
美联物业根据官方公开出让的土地数据统计,过去14年里,深圳居住、商业、工业三类用地结构的分别占比分别是:17%、10%和53%。
要注意,这个口径只统计了政府公开出让的土地结构,考虑到深圳的土地来源近年来主要来自城市更新,那么,结构会有不一样。
但是,长达14年的数据,还是可以管中窥豹,得出一个“居住用地比重偏低”的结论,还是站得住脚的——众所周知,国家标准要求居住用地占比下限为25%。而产业用地的占比高达53%,这个其实已经远远超出了政府划定的不低于30%的红线,实在是偏高了。
以上几张图,其实是从土地供应到房屋供应,14年的长周期,来看深圳的各类土地、物业供应的消长。
房屋的来源是土地,土地供应的不同比重会投射到不同类型的房屋上,进而会以各类物业的价格波动来反射出来,最终来提醒我们的政策做出正确的因应调整。
回答于 2019-09-11 08:43:50
深圳是真的涨了
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