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房地产开发企业预交增值税递减应交增值税，后为什么税务局说少交税？

账款,增值税,税款房地产开发企业预交增值税递减应交增值税，后为什么税务局说少交税？

发布时间：2016-12-08加入收藏来源：互联网点击：

问题补充： 税务查账人说必须把年末预收账款余额预交3%增殖水留足，即销售收入*5%+年末预收账款/1.05*3%即为本年应交增殖税，预交增殖税可以递减应交增殖税应该怎样递减。

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

再和税务沟通吧，税务人员的说法是错误的。理由如下：

1、依据营改增相关文件规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。应预缴税款按照以下公式计算：

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率9%或征收率5%）×3%。这就是预交3%的依据。

2、贵公司是适用简易计税的老项目，依据规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

即：应纳增值税额=不含税销售收入×5%-已预交增值税额。

所以说，税务人员的说法没有依据。其实这也是很多人的一个错误观点，认为原来已预缴3%，确认销售收入时直接补2%的差额。

建议就这个问题与税务人员继续沟通，相信可以解决。

就适用简易计税的老项目增值税的计算问题，本人曾专门写过一篇文章，如有兴趣，请点击https://www.toutiao.com/i6772895165032956419/

希望我的回答对你有所帮助。

回答于 2019-09-11 08:43:50

房地产开发企业项目开发周期长，成本核算复杂，税种多，涉税规定纷繁复杂。现为您解答如下：

一、税务既然来查账肯定不单对增值税，故先补充几个知识点：

（一）房开企业有三大预缴税种

1、增值税，按预收账款的3%预缴；

2、企业所得税，销售未完工产品按15%（有的地方10%或5%）的预计毛利率计税预缴企业所得税；

3、土地增值税，按预收账款预交：普通住宅1%，非普通2%，商业3%（不同地方规定不一样）

（二）增值税三个“率”

1、老项目可选择简易征收方式适用5%的征收率；根据描述贵公司是老项目，以下回答均基于此。

2、新项目采用一般计税方式税率目前是9%；

3、不管新老项目，增值税预征率都为3%；

二、增值税的预缴问题

（一）本期应缴税款的计算

1、本期预缴税款=预收账款发生额（不含税）*3%；

2、本期结转收入的预收账款补交增值税=结转收入额*2%；

一般企业很难做到交房后即确认收入，产品完工后即结转完工产品成本，故这个点一般都在年终处理，这里为了便于理解做这样的表达。

3、当月应缴纳的增值税=每月预缴税款+每月结转预收账款补交增值税

（二）年累计已缴增值税的计算

1、累计结转收入已缴税款=已结转收入（预收账款）*5%（含预缴的3%和补交的2%）

2、累计未结转收入以预缴税款=年末预收账款余额*3%

3、累计已缴增值税=累计结转收入已缴税款+累计未结转收入以预缴税款

（三）累计应缴税款的计算

累计应交增值税=已结转收入*5%-已结转的预收账款*3%+预收账款发生额*3%；

三、税务查账人员说法的批判

（一）“税务查账人员说销售收入*5%+年末预收账款/1.05*3%即为本年应交增殖税”不准确。

1、销售收入即为已结转收入的预收账款，若按5%计算则重复计算了前期已经按3%预缴的部分增值税，给你算多了；

2、年末预收账款/1.05*3%计算，除以1.05的隐含前提是你的预收账款是没做价税分离的，这个你自己要查账核对；

同时这里的年末预收账款不包含已结转部分即：预收账款科目贷方发生额-借方发生额；

（二）“把预缴税款按年末预收账款余额预交3%增值税留足后，预缴增值税可以抵减应交增值税”这种做法加大企业税收负担，贵公司应该税务局争取预缴的税款全额抵扣应交税款，减轻税收负担。

预缴的增值税是否可以抵减应交增值税，一直以来存在两种观点，分别是可以抵扣和不可以抵扣，涉及税收政策理论较多，并且受当地主管税务机关的管理口径影响较大，不在此赘述。

房地产开发企业涉及税种非常复杂，财务人员若没有相当的理论知识和实战经验，理解运营起来确实很费劲，在此尽量简单表达了，若还有疑问，请留言咨询！

回答于 2019-09-11 08:43:50

税务局这种说法值得商榷

首先，预缴增值税可以抵减应交增值税，否则预缴就没有意义，之所以是预缴，就是因为纳税义务发生时间尚未发生，不具备要缴税的条件，但是为了税款均衡入库，所以先预缴一部分。

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其次，预缴税款后，待纳税义务时间发生以后，该项目按照适用税率计算应缴税款，按照题注的描述应该是适用5%征收率的老项目，一般来说计算出的结果要比预缴的要大，补缴差额部分即可。

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一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

所以，文件规定的很清楚，可以抵减，也必须抵减。但是当地税务局为什么这么说呢？我猜测唯一的理由是他们认为项目之间不能混抵，比如我是A项目预缴的3%，但是在计算B项目的时候这3%不能拿来用，再也想不出其他的理由了。其实我认为这种做法比较教条，一张申报表，根本区分不了也没有必要区分项目，除了简易项目和一般项目需要区分一下外，简易项目之间实在没有必要抠那么细了，不允许混抵，项目一一对应，虽然最终计算的结果是一样的，企业不会因此多交税，但是却忽视了企业资金的时间价值，过多过长时间占用了企业的资金，对企业不利。

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