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有房产证，却因为历史遗留问题不能办理不动产登记证，怎么办？

不动产,土地,房产证有房产证，却因为历史遗留问题不能办理不动产登记证，怎么办？

发布时间：2020-12-06加入收藏来源：互联网点击：

有房产证，却因为历史遗留问题不能办理不动产登记证，怎么办？

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

很高兴回答你的问题。

我们经常能听到房产证和不动产登记证这两个词，首先咱们来了解一下这两个证的区别。

什么是房产证？

房产证即《房地产权证》，主要是指购房者与售房者通过交易，并且签订合同后，依法办理而取得的房屋的合法所有权证书，从而能够对房屋享有全部的处置权。有一些人认为只要有房产证就可以了，其实大家必须要做到的是“两证齐全”，也就是说《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》两部分都要有。

什么是不动产证？

不动产证全称不动产权属证书，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

房产证和不动产证有哪些区别？

原本，购房者买房后办理产权证，需要办理房屋所有权证和土地使用证。不动产登记开始后，房屋所有权证和土地使用证合二为一，统一登记到不动产权利证书上，也就是说，两证变成一证。2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》正式实施之后，包括集体土地、房屋建筑所有权等在内的十类不动产将在全国知范围内进行统一登记。原则上来说，“房产证”将逐渐换发成“不动产证”，如果全国开始全面实行不动产统一登记的话，将对楼市进行全面摸底。

那么房产证还有效吗?是不是必须去更换不动产权证?

根据2015年2月发布的《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式(试行)的通知》,不动产登记机构应当按照“不变不换”的原则,权利不变动,簿证不更换,在依法办理变更登记、转移登记等登记时,逐步更换为新的不动产登记簿证。也就是说，目前，新证、旧证同时具有法律效力，可以选择换或不换。若不动产权利发生变更、转让，会为新的产权人颁发不动产权证书；若不动产权利不发生变更、转让，旧证依然合法有效，效力与不动产权证书相同，仍然可以办理各种手续。当然，从总体趋势来看，还是把房产证转换为不动产较好哈。

目前都有哪些常见的历史遗留问题？什么情形导致的不能办理不动产登记证呢？

对于已办了个人房产证的商品房或政策性住房来说，主要的历史遗留问题包括房屋所在的土地是国有出让、划拔土地；房屋所在的土地没有土地登记信息，也就是没有办理土地证；所在土地是集体土地的，以及超跨土地红线的、擅自改变土地用途；产籍资料不健全；房地权利主体不一致的；房屋所有权人的姓名填写有误；用地手续不全的等情形。

因为历史遗留问题不能办理不动产登记证，怎么处理？

这里我仅分享一些广东省内的相关处理办法，如有问题还请指正。对于其他省份或有些许不同，具体请根据各个地方的政策进行办理哈。


1、产籍资料不健全：在为这些房屋办理换证、补证等手续时一并健全产籍资料；申请转移登记前需先换证，补全产籍资料。


2、房地权利主体不一致的。提交现土地使用权人的土地使用证可为原产权人换证，并在登记簿备注栏及土地使用证复印件上注记土地使用权人已登记到XXX名下，原产权人领证后，随即和下手产权人共同申请转移登记。这样，既保证了房地权利主体的一致，又健全了房屋的产籍资料，方便了群众。

3、房屋所有权人的姓名填写有误的。如果户口簿有记载，提交户口簿即可；更多情况是户口簿无记载，如果是同音字，可由村民委员会出具证明；如果是乳名、曾用名，可由村民委员会和二个与产权人无利害关系的村民，最好是当时的登记工作人员出具证明，受理后，在集体经济组织内公告，经公告无异议即可登记发证。

4、土地性质属于国有出让的，存在改变土地用途但没有改变规划用途的，按原登记土地、房屋用途办理相关业务，不得改变土地批准用途及出让年限等要素。

5、土地性质属于国有划拨的，或没有土地登记信息的商品房或政策性住房，经过审议纳入历史遗留问题楼盘台账，通过补缴土地出让金、签订《国有建设用地使用权出让合同》，完善用地手续后，该房屋可以转为市场化商品房，可办理有关业务。比如已获得房产证，但使用的土地没有办理供地手续的，根据历史情况确认为国有划拨土地，参照政策性住房（公有住房）相关规定按房屋地税基准价的1％缴交土地出让金后补办土地出让手续。

6、局部用地手续不全或存在瑕疵的历史问题楼盘，由国土局报市土地审批委员会（不动产登记联席工作小组）审查认定后采取补缴土地出让金方式完善用地手续。

7、对于集体土地，根据省国土厅《关于加快处理不动产登记历史遗留问题的通知》（征求意见稿），该文件明确在集体所有的土地上从事商品房开发的，一律不得办理不动产登记。在上级部门未出台政策前或未完善用地手续的情况下，对所在的土地性质是集体土地的，或超跨集体土地的房屋都暂缓办理。换而言之，集体土地是一条红线，凡不涉及土地性质是集体土地可以对应解决，如果涉及土地性质是集体土地的，在市政府或上级部门未出台政策前，都暂缓办理。

　

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回答于 2019-09-11 08:43:50

只要有房产证，说明房子本身合法，就不需要太大的担心。不能更换不动产证，说明用地手续存在问题，这类问题牵涉面比较广，不大可能单独解决，最终会由政府出面统一拿出处理意见。

早期的房地产开发项目由于管理不规范，建设用地来源情况也比较复杂，有些则是拿地时合规，但是等到办理手续时，政策可能发生了变化，于是出现了很多用地不规范，无法办理土地使用证的情况。常见的有以下几种：

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