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怎么看待2020年深圳楼市小阳春的问题？

深圳,中心区,福田怎么看待2020年深圳楼市小阳春的问题？

发布时间：2016-12-08加入收藏来源：互联网点击：

怎么看待2020年深圳楼市小阳春的问题？

回答于 2019-09-11 08:43:50

回答于 2019-09-11 08:43:50

大湾区，最近有一个反扑行情。主要是深圳带头在反扑。西部房、学位房、小户型，都快涨疯了。最极致的情况是，2017年以来，有的地方从6、7百万，涨到1000来万的。当京沪楼市心止若水时，深圳一下子把别个大城市的中产都抛开，资产价值上硬拉出3、40%的落差。深圳房子不是全部在普涨，大湾区房子更没全部普涨。但是，在涨的地方确实不少，在涨的幅度，也不少。比如说，松山湖，差不多从2万行情，直拉到3万+的行情；东莞市区，也是从1、2万，拉升的3万+。所以，我们要看，是什么房子在涨！一般来说，我们会说，热点板块在涨。这些年，人们就爱追着个大前海、自贸区的概念。所以，深圳西部就真差不多是全线普涨。从南山的高校区、深圳湾，涨到前海、宝安中心区，再涨到沙井、光明。朋友去年果断以4万出头的价格，拿下光明的网红盘，过了年眨眼就是奔6望7去了。东莞也是一样。珠三角的西部，珠江东岸真是热。长安、虎门被钦点为东莞下一代CBD，飞跃级的滨海新城，不但引入了VIVO，还引入了大湾区大学。规划上，高大上地不得了。房价也是从2爬坡到3，开始望着4了。松山湖，则得益于华为的迁入。搬家车队出动好几次，真金实银把人从深圳坂田拉到松山湖。然后松山湖就开启跳涨行情，别墅都跳出8万的价位。另外，就是学位房、小户型明显在涨。尤其以深圳为代表。市区的一二梯队学位房，全部都涨了，中小户型单价没有低于10万的，高端豪宅区单价没有不超过15万的。就是原关外的学位房区，也在涨，很多也超过10万单价了。比如，宝安的传统中心灵芝那片儿，带宝安中学的小户型都有19万的。龙华的红山（高级中学分校），白石龙（深外分校），单价都过10万了。可是，如果我们的视野仅限如此，也就仅如此了。在这些上涨的数据之后，其实还有一个上涨的因素在发挥作用。那就是，高赠送户型，成为上涨的合理理由！大湾区，是中国户型猫腻，最多的地方。这么说吧，买160平米，得320平米，这可能是大湾区别墅最爱跟看房者讲的故事。中国哪的人做生意最精明？一个是潮汕人，一个是浙江人。这俩，一个在户型构造上很大胆，通过偷面积把中国人精算的习惯都满足了；一个在风格上很大胆，通过世族中式府邸把中国人文化起来的念想都满足了。我们先来说一个现象。深圳人，都知道，真正的中心区在福田。福田中心区里，有几个大名盘。也就是豪宅。这些豪宅的价格么，在2004年前后，算是深圳卖地最贵的。但是，现在呢？挂牌价在10-12万左右。不要说远不如当时起点没它高的深圳湾（现在15-25万）的价格高；就是连宝安中心区都不如了。经过2019年下半年的一顿猛涨，现在宝安中心区房价普遍都11-15万了。宝安中心区，都比福田中心区贵2-3万了。简直逆天。如果说，深圳湾普遍都是2015年后的盘，因为楼龄新，可以比福田中心区贵。那么，宝安中心区很多也是2005左右的盘，跟福田中心区的楼龄差不多，为什么现在宝安中心区会更贵呢？经常踩盘的朋友就知道了，福田中心区的楼盘，没什么赠送，也没什么大阳台，而且还没名校学位。宝安中心区的赠送普遍较多，深圳湾的赠送也普遍较多。其实，2000年以后，深圳很多楼盘，都启动了高赠送的特技，加分效果甚为成功。但是，福田中心区豪宅，没走高赠送这个路线。基本上是买一得一，房产证多少面积，实际得房也基本按这个面积来。固然小区园林、楼盘建材都是按着高标准来，但是阳台么，却也不大。凸窗、阳台，跟正常的楼盘差不多。所以，高赠送的宝安中心区的真实套内面积的单价，可能并没有真比福田中心区的真实套内面积的单价贵多少。这一轮深圳楼市的暴涨，高赠送户型的房价重估，可能起了很大的作用！从地理位置的地段角度，深圳中心区已真实性西移。姑且，以现在深圳湾-高新区，为深圳的经济中心。那么，前海、香蜜湖、宝安中心区、福田中心区、宝安宝城片区（灵芝-新安）、西丽留仙洞-大学城，都将以深圳湾-高新的价格，重新锚定、重新定价！如果深圳湾-高新区是22万价格为第一梯队，则前海、香蜜湖，将是18万的价格第二梯队。接下来，就是福田中心区、宝安中心区，作为价格第三梯队。安宝城片区（灵芝-新安）、西丽留仙洞-大学城，为价格第四梯队。以爱住家多年在房地产大数据的跟踪来看，第三梯队的价格应该是15万，第四梯队的价格应该是12万。即，福田中心区、宝安中心区应该在15万左右；安宝城片区（灵芝-新安）、西丽留仙洞-大学城应该在12万左右。龙华中心区，如白石龙-北站-红山，差不多对标第三梯队，应该也是15万左右。但是，为什么福田中心区的房价表现，比宝安中心区低2、3万呢？不是福田中心区不值那个钱，而是上述板块都普遍高赠送。赠送范围一般在5-20%。所以，福田中心区的表面房价，自然得打个折。目前，福田区6大名盘走到12万左右一平，是差不多ok的，合理的。看福田中心区的价值，要看福田的老破旧多层的价格。福田中心区有几个旧改概念。一个是已经棚改了的华富村，之前房价企上了10万+。一个是被期待棚改，呼声很高的景田，房价也9万都了（隔壁香蜜湖豪宅15万+）。一个是据传在重大深圳中轴大旧改的莲花村，房价8万多。这些老破旧，棚改、旧改为高端社区以后，房价肯定是比肩香蜜湖的，15-20万吧。这才是福田中心区，真是的房地产价值：新旧、品质、学位、户型都到位以后，福田中心区值这个价！福田中心区，是一个必然将大旧改的地方。一旧改，就是摩天大楼。房价直逼香蜜湖。福田中心区已经改了华富村。房价已经如箭在弦。因此，2019-2020年，深圳这波房价上涨浪潮，其实是一个楼市板块的价格重估。西部地段价值上抬，西部成为真正中心区。学位房、小户型迅速跟上。在重估的过程中，市场按套内面积，给予定价。因为西部赠送率普遍比福田、罗湖多，所以西部在这个重估中，价格抬升相当明显。而龙华区，有一些赠送率也是杠杆的。龙华中心区89平米的4房，并不少见。龙华赠送率高的，房价一样站到了10-12万一平。但是，这一轮，龙华是“跟势”。是被西部带动涨。涨得比宝安中心区慢一点，价格仅追平宝安宝城，即灵芝-新安板块。但是，龙华是有潜力，直接pk宝安中心区的。所以，龙华中心区，即白石龙-北站-红山，还有额外2-3万的价格上涨空间（假设宝安房价按兵不动）。2020-2021年，深圳楼市，将整体处于重估状态。各区楼盘，将锚定深圳湾、宝安中心区，严格按套内的面积、学位的等级，进行价格的重估。这个重估，是由西向东，由南向北进行。正在重估中的，是福田南、罗湖，各中档、高端楼盘上涨明显。之后，第一轮将要重估的，是坂田板块，10号线通车会是个加速器。坂田价格目前低估了20%以上。大东部，将是第二轮重估的。大东部的房价，会在9月份以后，明显启动。目前东部房价在3-5万多，正在挣扎去化中。开发商心里很没低，折扣多，去化慢。但是，9月份以后，恐怕集体都要上到4万。东部几个中心区的房价，很容易触碰6万。总结一下，2019-2020，深圳楼市的情况是：1、大湾区和深圳并不是普涨，而是热点板块、概念、学位房领涨。 涨势，还没普及全市。东部行情弱一点。2、西部地位在抬升，赠送面积也在刺激房价抬升。 南山、宝安、龙华、香蜜湖，赠送率普遍比福田中心区高。重新排队以后，房价是按套内面积去计算的。3、深圳的CBD，将按4个梯队进行价格排序。 标杆是深圳湾，深圳湾最贵（22万）。香蜜湖，前海仅此深圳湾价格便宜一点（18万）。福田中心区、宝安中心区、龙华中心区价格差不多（15万），会比香蜜湖、前海便宜点。4、东莞正在紧跟深圳，房价变化快，涨速也快。 东莞楼市价格体系，正在真正跟深圳一体化。时机合适，东莞就会上到7、8万。白领不要忽略了这个世纪性的机会。5、因为西部成为真正中心，西部高赠送的房价上涨更快，其实是合理的。每一平米的面积都算到总价里了。关于户型，想要了解更多，可以看看后面的户型课件链接！—— END ——爱住家原创文字，版权所有图片来源：链家、咚咚找房等等

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