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大家分析一下,疫情过后房价走势如何?哪个地区或城市的房子更有潜力?
天府,疫情,地块大家分析一下,疫情过后房价走势如何?哪个地区或城市的房子更有潜力?
发布时间:2020-12-06加入收藏来源:互联网点击:
回答于 2019-09-11 08:43:50
这里是我所在城市最近的土拍价,你觉得还有可能房子降价吗?
今日,各大房企摩拳擦掌、势在必得的天府新区又一道“硬菜”——华阳街道47.72亩住兼商地块终于“上桌”。先来看看锐理君划的几个重点:
宗地位于公认的高端低密住区麓湖版块,与麓湖生态城仅一路之隔,与地铁1号线红石公园站约400米,位置是“真香”;起始楼面价7503元/㎡,起拍总价4.77亿,属于很诱人的普通“入场价”;天府新区楼面价TOP2地块(13956元/㎡、13881元/㎡),就在本宗地以南不足两公里处; 单价2万+是宗地周边新房住宅项目主流成交价格。竞拍结果
卓越成功“问鼎”
拍卖方式:限价竞买+续竞配建并无偿移交统筹住房面积比例
现场情况:包括蓝光、中梁、德商、大发、龙光等在内的31家品牌房企均到场参与竞拍。
竞拍开始,188号率先叫价,75号、5号、99号迅速跟进,随后88号、167号、6号、108号、197号等多家房企也陆续下场,经过数十轮角逐后达到最高限价,进入竞配建并无偿移交统筹住房面积比例环节。
最终70号卓越“问鼎”,成交楼面价11254.5元/㎡,溢价率50%,无偿移交统筹住房面积比例为15%。
宗地扫描
5个“知识点”要get√
目前宗地尚未实施打围,无未拆除的构(建)筑物,但有电力线路、通讯基站、废弃电杆、杂树杂草、弃土、坑塘水渠等,周边规划道路尚未完全形成。
基本指标
宗地位置:天府新区华阳街道香山村八、九组(麓湖片区,天府大道东侧,沈阳路南侧)
净用地面积:68.33亩,其中出让面积为47.72 亩(住宅用地)
土地用途分类:住宅兼容商业
商业占比上限:10%
计算容积率:1.9992
可开发体量:6.36 (万㎡)
起拍单价:1000 (万元/亩)
起始楼面地价:7503(元/㎡)
建筑密度:①住宅用地不大于45%;②服务设施用地不大于50%;③服务设施用地(幼儿园)不大于35%。
建筑高度:地块1不大于60米,临汉洲路建筑高度不大于40米,其中住宅建筑高度不小于18米,建筑高度应形成不少于两级梯度,建筑高差比不宜低于25%;地块2不大于40米,地块3不大于24米。
01 7字头起拍价+非产业用地 够得着的机会
统计显示,截至目前,成都住宅用地最高起始楼面价更新至15600元/㎡,近郊最高起始楼面价为9220元/㎡,而天府新区共有13宗住宅地块起始楼面价超过8千,最高为10007元/㎡。对比来看,本宗地起始楼面价7503元/㎡,起拍总价4.77亿,是大多数房企够得着的门槛线。
更重要的是,本宗地没有“产业”这一限定。根据锐理数据RAP系统统计,2018年至今天府新区共拍出31宗地,其中近半数地块都配备了明确的产业准入条件。也就是说,要入局天府新区,不仅要看钱袋子,还考验房企综合实力。
02 31亩配建 附加成本也有点打脑壳
不过,竞得者要付出的“隐形成本”是一笔不小的账。
出让文件显示,宗地净用地面积约68.33亩,其中出让地块约47.72亩(计价部分),也就是说,加上需要代建的道路,宗地须配建部分用地面积达31亩,包括:服务设施用地(地块2)约12.15亩,幼儿园(地块3)约8.46亩,规划道路约9.42亩,规划绿地约0.96亩。
(服务设施用地配建内容,地上总建面不小于16200㎡)
若须配建统筹住房,应将单套建筑面积控制在90-120㎡范围内,以清水房交付,并按规划配比相应比例、相对集中的地下停车位(不含人防车位)。
客观来说,以上配建都是常规操作,稍显不同的是,这一次对配建部分工程造价做出明确规定,且规格标准较高,如幼儿园综合单价不得低于6000元/㎡(建筑面积)。由于宗地本身体量不大,平摊计算,对成本的拉伸作用将更明显。
当然,即便如此,这块地依旧相当令人“上头”,除了地块本身形状规整,易于打造外,最大的“诱惑力”在于两个字:地段。
03 麓湖+天府总部商务区 地段很“上头”
宗地位于成都老牌高端版块麓山(麓湖)片区,与神盘麓湖生态城(公园区组团)仅一路之隔,地理位置堪称“优越”。
(宗地位置示意图)
这首先体现在交通通勤能力。宗地与西侧的天府大道、东侧的梓州大道的直线距离均不足500米,北侧靠近沈阳路,南侧为已建成道路,以东邻近东山大道一段,与地铁1号线红石公园站约400米。此外,宗地以南两公里还有正在修建中的昌公堰站TOD项目。
(宗地区位图)
同时,该片区是目前天府新区开发较为成熟区域,已集结了包括麓湖生态城、麓山国际社区、蔚蓝卡地亚、万科公园传奇等“明星项目”,从”老资历“楼盘到”新实力“项目,区域市场高端调性已成定局。
在生态环境方面,宗地以南便是红石公园,两公里范围内还有万安体育公园、天府森林公园;区域内大型商业配套目前则主要来源于麓湖生态城的麓镇、麓坊中心等;现阶段宗地周边学校资源较少,不过,宗地自身将配建一所幼儿园。
值得注意的是,从更大范围看,宗地与规划在建的天府总部商务区直线距离不足3公里,相隔不过2个地铁站。
天府总部商务区是成都未来的城市新中心,这里不仅有占地面积相当于36个人民公园的天府公园、成都最高的地标建筑……更有集商业商务、文化体验、旅游消费、体育休闲、城市值机、交通换乘等功能为一体的城市综合体——总部基地。未来总部基地将吸引聚集全球和全国领军型成长型企业、跨国公司设立区域型总部、功能型总部和业务型总部。
这既是该宗地物业价值的重要加成项,也是项目客群来源的重要支撑。在锐理君看来,与3月24日成交的两宗万安片区地块相比,今日出让宗地位置更胜一筹。
04 邻近地价TOP2 区域供地量缩价涨
锐理数据RAP系统显示,近三年宗地周边两公里范围内共成交过6宗涉宅地块,其中4宗楼面价破万。
最近一次供地是在去年7月24日,彼时中海、德商分别以55%、54%的溢价率分食两宗连襟地,其13956元/㎡、13881元/㎡的成交楼面价是目前天府新区地价TOP2;而这两宗地与今日出让地块直线距离不足2公里。
这之中,地价最低的是万科公园传奇地块,成交楼面价为7551元/㎡,但需要配建并无偿移交10%比例的统筹住房。
此外,德商拿下的93亩地块将被打造为成都第四座天玺系产品——德商朗诗麓湖熙华天玺,区域内再添一豪宅项目。
(宗地周边两公里左右范围内,近三年涉宅地块成交情况)
2019年天府新区共成交10宗涉宅地块,合计面积约862.6亩,平均成交楼面价为9848元/㎡,呈现量缩价涨的特征。
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