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今年的房地产影响大不大,房子能降价吗?
房价,疫情,开发商今年的房地产影响大不大,房子能降价吗?
发布时间:2019-02-08加入收藏来源:互联网点击:
第三,限购政策或摇号政策仍在贯彻中,说明供给量少于需求量。
房子是用来住的,不是用来炒的。
回答于 2019-09-11 08:43:50
作为旁观者,说说对房价的看法。
一、供求关系,马克思早就说过,商品多了,价格就降,少了就涨,而现在空房多的,远远超过需求者,这些空房,在开发商和一部分人手里,他们等着赚钱,如果不涨价,很多房子租不出去,因为没人,没外来人,还要交贷款,时间长了这些人受得了吗?
二,建房成本,新开盘的房子,在偏远点的几千一平米,繁华点的几万一平米,看看成本在哪,有的多是拿地成本,拿地是一层买的,盖房是很多层,以平均在哪里?所以房价大幅度降,开发商也能赚钱。
看看刚需者的收入,现在一个月3、4千的很多,除了生活,一年剩不下2、3万,前提是没有其他事,这样的收入,100万的房子需要多少年?
小的开发商融资难,银行贷不到款,房子不好卖,资金链就断,断了就破产,他们不着急,买房的急什么?
大的开发商,看着赚钱,但有巨额贷款,需要偿还,要尽快回笼资金,才能保证他们庞大的企业集团运转。
大家看看,房价应该怎么走?
回答于 2019-09-11 08:43:50
在中央“房住不炒”的严厉调控措施下,一些中小房地产企业面临库存增大、资金链断裂等一系列生存危机,许多人都在好奇这些企业为什么不通过低价销售房屋,度过难关呢?在今年遍及全球的疫情影响下,房子能降价吗?本人认为这其中有很复杂的原因,使得房地产企业不敢,也不愿轻易使用低价抛售房屋的方式解决难题。具体有如下几方面因素:
一、房屋成本
(一)商品房成本组成;商品房的成本包括开发成本、开发费用及相关税金三大项,详见如下表:
(二)商品房成本比例;一般来说,开发成本中土地成本占房屋(毛坯房)价格的35—40%,前期费用、建安费用、配套费等约占房屋(毛坯房)价格的40—45%,税金约占房屋(毛坯房)价格的2—3%,因此商品房的成本费用及税金合计约占房屋价格的85%多。
(三)商品房利润;在土地成本、建安费用、开发贷利息等刚性成本影响下,开发商的利润基本靠加快开发周期、迅速实现销售来时间换利润空间,否则开发周期超过预期则相关利润就会被资金成本逐渐全部吃掉;另一种方式就是在保证房屋质量的前提下压缩建安费用、营销管理费用等来确保开发利润。
小结:通过对商品房成本利润的分析可知,面包价格不可能低于面粉,开发商低价销售房屋就是亏损,也就失去开发项目的初衷和意义,为确保既定利润指标,除非到了生死存亡的地步,一般不会降价销售房屋。
二、银行贷款
(一)银行限贷、断贷风险;所有开发商都需要借助银行提供的开发贷才能进行房地产项目开发,银行会非常关心开发商的信用评级及所开发项目的风险,如果开发商采取降价抛售房屋的方式挽救自己,则预示着开发商可能出现了严重的财务问题,有可能会发生资金链断裂的风险,这对银行来说是致命的,因此银行可能会限制或终止开发贷的发放,这将会对开发商后续的开发造成致命的打击。
(二)信用等级风险;开发商如果到处依靠降价来销售房屋的话,那在银行看来开发商的开发能力和资金存在很大的问题,对开发商申请新项目的开发贷审查就会更加严格,有可能降低开发商的信用等级,也很难给予较高的授信额度。对于规模较大的企业来说,没了贷款,只能用自有资金和收取期房预付的资金维持企业周转,将楼盘勉强支撑起来。对于中小企业来说,自有资金少,没有资金来源,或者无法继续开发,或只能采取向典当行、信托或民间借贷,但资金成本增高,加大了运营风险,一旦期房预售不理想,有可能导致崩盘。
小结:房地产行业本身就是资金密集型行业,没了银行的贷款发放或是一定的授信额度,对于房地产开发商来说可谓是釜底抽薪,实力不济的中小开发商可能就会很快出局,这是开发商最不愿意看到的结局。
三、行业规则
(一)默契价格,报团获利;在一个城市或一个区域开发地产项目的不会只有一家开发商,尤其是在同一片区的开发商,在房屋定价时某种程度上形成了一定的默契,先开盘项目初步奠定了该区域的基础房价,后开盘如果低价开盘销售,则会引发先开盘项目的攻击,在行业中造成低俗的口碑,同时也有可能彼此恶意价格竞争,导致两败俱伤,所以大家普遍形成一种默契,同品质楼盘价格一般不会低于先开盘项目的均价。当然不是说彼此恶意串通垄断价格,那样的话,政府也不会允许,只需体现市场真实价格即可。
(二)稳定信心,强化品质;同一区域的项目,享有同样的市政基础设施、交通、教育、医疗等公共配套,如果自家的项目定价偏低,会给客户造成项目品质不高,廉价促销等不良影响,会给竞品楼盘主动提供攻击素材,只有保持稳定的价格,不随意降价,才能稳定客户的信心,强化自家项目品质,从而实现较高的利润。
小结:任何一个行业圈其实都很小,作为开发商在各种沙龙、论坛及行业年会等场合经常需要同行之间沟通交流,大家彼此取长补短,互相借力,如果某一个开发商利用恶意降价的手段破坏市场行情,无形中就破坏了行业规则,也很难在行业中生存下去。
四、综述
归根到底,房地产开发商在面临生存危机时,降价销售房屋,快速回笼资金是一种有效的措施。但一般而言,很多开发商更愿意采取减少支出,大幅裁员等方式度过难关,开发成本、银行贷款及行业规则等因素决定了降级措施只是权宜之计。当然,任何事情没有绝对可言,我们讨论的是普遍现象,一些开发商为了快速回笼资金实施新的项目开发,也会采取降价销售的方式,这无可厚非,让一切都回归市场,让每个人都能享受优质的居住环境,居者有其屋是每个人的目的,也是国家一直在努力做的事,满足人民对美好生活的向往是我们政府的奋斗目标,我们每个人都要坚定信心,共同迎接美好的生活。
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