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自己的房子要做民宿，准备阶段有哪些建议？
你的,自己的,装修自己的房子要做民宿，准备阶段有哪些建议？
发布时间：2016-12-08加入收藏来源：互联网点击：
这就需要特别注意一点（涉及到你的产品定位）——哪些人群的传播能力是更强的？（我来提示几个关键词：女性，年轻人，高收入人群）
【建议】：请一个好的设计师，做好设计师-民宿主人-施工队三方的协调工作。
5.价格的定位
我的思路：千万不要做每个间夜400元以下的（二居）。先申明，这只是一个经营思路哈，没有贬低的意味。
400元以上的客人普遍素质高很多，容易沟通，损坏会较少，也不会有大量的浪费。且400元以上，意味着消费力不错，有更多的附加生意可以做。这样在有限的实体范围里可以产生更高的效益。更重要的是淡季的时候，真正去玩的一定是有钱有闲的人，中高端民宿是这些客户的首选。
6.价格的上限基准指数
我的思路是调查下你的选址周边的其他民宿价格体系，到路上观察观察，看看开车来的车牌都是哪里的，大致的车价是多少。知道了房子的定价了，然后计算下数字：
客单价价格 *天数 * 预计70%的入住率 * 12个月，一年大致的房费就算出来了。
计算下自己的资金情况和预计多久收回成本，这样大概其就能倒推出民宿需要的总费用。
7.硬装软装
一个有点特色的民宿，基本上硬装和软装费用是1：1，另外装修费用预留10-15%的超支空间。
具体装修的事情比较复杂，一定要亲自去盯，然后不断调整。
我自己是室内设计出身更重要个人生活习惯注重实用性，所以盯紧了几个地方:
(1) 洗手间排水要快要好、要有点坡度，以免有臭味有积水，这个好多民宿都做得不好，啥情怀当洗手间有臭味的时候，瞬间所有的满意度都没有了。地漏要选好的，纯铜的地漏，挺贵的，但是一次性投入而已，未来减少有异味的隐患。
(2)房间漏水。经营的时间长了，好多都会出现漏水，就是装修时防水做得不太好。所以这块在做的时候要求做双层防水。
(3)装修网络配套要好。好的电视机、好的网络wifi。大家已经离不开网络了，一个好的网络会让人舒服很多的。我运营过的民宿都要求就是拉的100M独享光纤，基本上每秒下载速度在3-6M。
(4)木质结构的房子千万千万要做好隔音，要不以后麻烦超级超级大。以前去潮汕旅游住的老城里木质的房子住一晚上你就明白了，有时候隔壁打呼噜都听的很清楚，钢筋水泥的隔音效果好。
总之，千万千万盯紧装修，要不以后会悔恨的，我们就是盯紧了，发现了太多太多的细节问题，能够得以及时的更改，要不在以后的经营过程中隐患极多。
(5)预留足够的电源插口，起夜灯。
(6)软装方面要注意下，选用的所有灯具都要考虑用节能灯，而且光源上暖光灯类型，要不等运营了看到电费很高的时候你就来不及了。注意性价比，有些可有可无的采购，问下你的设计师能不能去掉。什么都买，什么都想好的，如果还给自己找个理由：贵就贵点，我是做情怀。那铁定超出预算。
8.运营
行业最近又开始盛传那句老话:只有开业的第一天跟转手的那一天。
在装修（硬装、软装、店内vi部分）完成以后，还不够，客人要体验到完整的好的产品，则脱离不开民宿永恒的主体——民宿人。
如果一个民宿无法提供良好的服务，就算再好的躯壳我们也不会去称赞它。所以说，后期的管理和服务，尤其重要。我知道的相当大一部分的民宿，民宿的真正主人，在初期打造好产品后，往后的营业时间里，不会长期待在店里。这就使得，无论如何，不管民宿主在不在其中，都需要一个专业的用心的运营团队，来支撑起整个民宿的日常运营。
不仅了解清楚客源从哪里来，日常有哪些需求，更重要是了解了客栈日常经营里的林林总总的问题。从装修时我们就避免了很多隐患。
下面说说经营的事情。
人员
管理
其他可盈利模式
我知道的莫干山不少的民宿，其实提供的服务水准是一塌糊涂的，其中有不少就是人尽皆知的所谓网红民宿。
按照我的认知，无差别专业化的一套完整流程，可以让民宿获得大部分客人至少80%的好感。而这套流程，是基于你对客人需求的理解，以及你过往的所有经验，以及你的团队的智慧和学习能力。（管家服务可不是说提供就能提供的，这需要极高的团队智慧）
标准化的流程有了之后，才能去谈符合民宿本身特质的非标准的部分。这部分里，民宿里的每一个人都需要被充分授权，动用他们的主观能动性，去创造流程之外的好服务。具体参考海底捞。（连雷军的小米在做互联网服务上都在倡导向海底捞学习，这个企业值得好好研究）
【建议】：后期管理和服务必须要成为民宿的加分项，而不是减分项，否则开民宿这个行为民宿主来说没有任何意义。
8.推广
结合房源定位，有选择的与民宿平台合作，全面了解民宿平台的规则，积极参与平台活动，做好房源线上维护。
（Airbnb某月的搜索排名算法）
（airbnb某月的用户行为数据）
用好新媒体，加大跟OTA之间的合作。
(1) 微信公众号 微博 抖音 小红书等；
(2) OTA的合作不能简单的上线就不管了。
要多跟OTA的地方经理多沟通，多参与他们的活动。比如有的OTA偶尔会搞抽奖活动，免费入住一晚，我们都积极参与，中奖的客人不仅会帮我们传播，客房是免费住，但是其他方面还是有收益的，总的来说一举多得。
9.口碑
良好的流程和服务会给民宿的口碑加分，这种不断的口碑加分，对于一家想要长期发展的民宿至关重要。这其中需要标准流程化的部分，不要以为民宿的服务都是很随意，全部把客人当做朋友一样，把顾客当朋友，是指你的态度，不是你的行为。
(1)细节服务，快速响应。
这里才是重点，客人从下飞机接机开始，就要把每个细节都服务好，务求客人的满意。一定要把管家培训好，对客人的所有需求都能及时的处理，让客人快速的熟悉这个陌生的城市。携程等OTA平台上的点评一定要及时跟进。
(2) 店内推广
因为有管家服务，对于服务满意的客人，会让管家提醒客人，帮我们在网络平台上给个好评，微信朋友圈里帮我们转发下。大部分的客人都会乐意帮忙的。
所以，只要服务做好，口碑会越来越正向的。
10.开源节流 精细化运营
这个题有点大哈，单独抽出来讲。前提是财务报表一定要统计的详细。从上线第一天开始，抓出大头的支出，考虑优化。
(1) 水电
水费：消耗不多，基本都是洗澡的，没法过多去节省。当然了，如果是客栈类，环境允许，可以打口井。
电费：这里要注意了，电费可是大头，一方面在装修时要考虑用节能灯，更多是经营时的细节注意。出门家里没人房屋断电断网，除了人为提醒跟张贴标语，现在也有智能电表，远程控制，也是一个方案，客人也多能理解。
(2) 采购
日常会采购非常多的客房用品，这里稍微节省下就是一大笔开支啊。
挑着商家促销季时囤2-3个月的客房用品，这样价格方面就便宜很多，如果每个月定点采购，还是蛮贵的。
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