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商品房少批多建是违建房吗？为什么？
土地,建筑,宅基地商品房少批多建是违建房吗？为什么？
发布时间：2020-12-06加入收藏来源：互联网点击：
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
第七十七条 农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。
超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。
第七十八条 无权批准征用、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征用土地的，其批准文件无效，对非法批准征用、使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。非法批准、使用的土地应当收回，有关当事人拒不归还的，以非法占用土地论处。
回答于 2019-09-11 08:43:50
是违建房，没有预售许可证
回答于 2019-09-11 08:43:50
商品房少批多建的具体内容是不是下面表述？
您的问题是否问：该开发商品房的地块，开发商实际建筑面积大于政府批下来的容积率指标？导致实际建筑面积大于政府批准的面积？
我国现行的商品房开发土地一般在土地出让阶段，政府就会明确该地块的容积率等经济技术指标。
如果一块土地面积是一万平方米，容积率是3.0的话，那么在该地块上开发商最多只能建筑三万平方米的建筑面积用以销售。
如果开发商未经过政府土地和规划部门批准，擅自加建，增加实际的建筑面积，超建的面积当然属于违建，违建部分不能通过政府相关部门的验收，不能取得不动产权证。
但是在实际生活中，开发商有三种办法来相对“合法”地增加面积。
第一，在规划方面想办法。
开发商向政府相关部门申请将容积率指标提高。当然这种做法需要开发商有很强的公关能力。而且如果容积率指标提高太多的话，开发商缴纳的地价也会相应的提高。对整个小区规划而言，容积率提高，也会导致居住的品质下降。
第二，在户型方面做文章。
通过“赠送面积”的形式，将一些户型的阳台做多做大或者将飘窗面积加大。因为根据我国现行的建筑面积计算方法，阳台只算一半建筑面积，飘窗部分不计算建筑面积。这样就可以在不增加建筑面积的情况下，有效增加户型的使用面积。一个七八平方以上的阳台，完全可以改成一个房间来使用。
这种手法获得的赠送空间，一般不体现在房产证面积上，但是对购房者而言是可以实实在在获得更大更多的使用面积。
第三，在层高方面动脑筋。
一般商品房的层高是三米，有些loft产品将楼层高度做到4.5米左右，在报规划的时候，按一层来报建筑面积。竣工验收之后，再加建一层，这样一层变两层，当然可以提高整体使用面积。
不过后续增加的这一层，也不会体现在房产证面积上。而且不受法律保护。
综上所述，在增加面积这块，凡是不符合规划报建之外多出来的面积，都不会体现在房产证面积上，但是对于开发商而言，羊毛出在羊身上，他多了“赠送面积”，相应地会在房价上反应出来。对购房者而言，多出来的面积，虽然增加了实际的使用面积，但是对于加建面积会面临一定的风险。
回答于 2019-09-11 08:43:50
没有经过批准的就是违章建筑，少批多建是违章建筑的其中一种。
由土地管理部门依法进行查处，能够改正责令改正，不能改正的，需要拆除的，责令限期拆除。
《土地法》相关规定：
第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
第七十七条 农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。
超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。
第七十八条 无权批准征用、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征用土地的，其批准文件无效，对非法批准征用、使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。非法批准、使用的土地应当收回，有关当事人拒不归还的，以非法占用土地论处。
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